限购悄悄放开，这里或是下一波牛市领涨的地方！

文丨大胡子说房团队

　　限购是什么？限购不仅是一个调控政策，它还是一个城市房产投资价值的标尺。因为你楼市火热，房子被人抢着买，政府才会出台限购政策进行调控。

　　而有这么一个城市，它原本限购很严，但是最近却几乎完全放开，投资的入口被打开，又一次成为投资的热门。

　　这个城市是哪个？它的机会在哪里？

　　这个城市放开限购，是投资的好机会吗？

　　1、 大湾区价值之下，真正的湾区资产

　　粤港澳大湾区，这是一个要比肩世界三大湾区的湾区城市群，同时也是要作为我们国家的一个经济增长极和城市群协作先行试验田。对国家的发展来说意义重大，放在再高的地位都不为过。

　　所以，我们团队从今年初就定下了整个大湾区的考察计划，顺时针绕着整个大湾区，每个城市深入考察一遍。上周我们考察了珠海（楼盘），这一周我们正在考察中山（楼盘），之后还会陆续考察大湾区其它城市并和大家分享。

　　今天，我要跟大家分享的城市，就是珠海。

　　2、 珠海城市介绍

　　珠海这个城市，别看它小，但名气并不小。提起广东，很多外省朋友第一反应除了广州（楼盘）深圳（楼盘），就会想到珠海，连东莞（楼盘）佛山（楼盘）都要排在后面。为什么？珠海是一个非常著名的旅游城市，旁边就是著名的赌城澳门（楼盘），来广东旅游的朋友十之八九都会去珠海走一趟。

　　而去年10月更是有一个历时15年的世纪工程——

　　港珠澳大桥正式通车，珠海更是天天在新闻联播出现。还有一直以来珠海的大湾区建设、横琴自贸区，关于珠海的消息，时不时就会出现在我们耳边。但实际上，珠海在城市发展和房产投资上的价值又是怎样？

　　珠海为什么叫做珠海呢，因为它就是位于珠江入海口。在地理位置上，珠海南（楼盘）紧邻澳门，东与香港、深圳隔水相望。

　　它是整个珠三角中海岸线最长的城市，691公里的海岸线让珠海成为了一个风景优美的海滨旅游城市。来到珠海，你会发现都是蓝天白云，空气清新，一进入珠海就能明显感觉到整个人都放松了。

　　虽然澳门的支柱产业是博彩和旅游，没有办法像香港一样在过去有大量产业转移到深圳，让深圳从小渔村跨越式发展到一线城市。但珠海的城市实力和发展速度并不差。

　　2018年，珠海GDP达到2914亿，GDP增速连续两年排名广东第一，17年增速9.2%，18年增速8%，发展速度很快。只看这个GDP水平，感觉并没有多牛，在大湾区只是中游水平，但是珠海的人口只有189万。

　　凭借区区190万的人口，创造了近3000亿的GDP，所以珠海的人均GDP很高，人均GDP高达16.5万，在广东省仅次于深圳的19.3万，连广州都只有15.7万，都比不上珠海。

　　人口少，是珠海比较明显的一个短板。但是这个短板也在不断改善。

　　由于珠海宜居的气候和环境，吸引了很多广东的人口和全国各地，尤其是北方的朋友过来珠海定居。

　　同时，珠海的横琴自贸区相信大家也不会陌生，作为一个对接香港澳门的自贸区，吸引了很多企业的进驻，小小一个横琴岛，106平方公里，容纳了超6万家企业，包括45家世界500强、73家中国500强企业落户。

　　2018年，新增的企业达2.2万家，每天这里都有60多家新企业诞生或进驻。所以，全国各地很多人才也在进入珠海，尤其是这个横琴自贸区。

　　同时，珠海也在大力吸引人才，填充人口，出台了很多相关的政策，包括：

　　5年内拿出57亿补贴人才；高层次人才来珠海工作满8年可获赠住房；赠与人才50%的房产权等等。

　　根据珠海统计局的报告，2016-2018年，珠海新增人口分别4万、9万、12.5万，呈现爆发式的发展。12.5万的新增人口，对于珠海170多万人，是高达7%的人口增长啊，这是一个多么恐怖的增长速度。

　　珠海能发展得这么快，尤其是近两三年的爆发式发展，很关键的一点就在于粤港澳大湾区。而珠海，就是大湾区西岸的核心城市，通过珠海，将香港、澳门、中山、江门连接起来，起到带动发展作用。

　　整个大湾区的核心就在于一江两岸，但是存在一个问题：东西两岸不平衡。东岸有深圳、东莞，但西岸的珠海、中山和江门，不要说和深圳比，和东莞比都还有不小的差距。所以，打通东西两岸的交通就很重要了。

　　包括港珠澳大桥，正在修建中的深中通道，还有就是已经规划的深珠通道。深珠通道是什么？

　　它连接了珠海和深圳的前海自贸区，而且更特殊的一点在于，这个通道规划了双道并行，除了有汽车通道，还有轨道交通，可能是高铁也可能是地铁，虽然具体未定，但不管是高铁还是地铁，珠海都会极大的得到深圳的辐射。

　　深圳南山房价是多少？10万。珠海呢？2万。而两地跨海直线距离只有30公里，一旦深珠通道开通，对于珠海房价的上升不可想象啊。当然，房价只是一方面，更重要的是城市的发展。

　　深中通道和深珠通道一旦建成开通，珠海将从由澳门带动转变为由深圳带动珠海，澳门没什么产业好转移到珠海，但深圳可就多了。

　　讲到珠海，不能忽略了横琴自贸区，作为大湾区的三大自贸区之一，横琴自贸区又是对接港澳两地的重要合作区，不管是政策上的倾斜，还是港澳两地和全国各地的投资，都注定了横琴是个不会平凡的地方。

　　而且他还是一国两制的交汇点，发展好横琴是政治任务。很直接的一点就是横琴自贸区就是珠海房价最贵的地方，4-5万/平，已经追上一线城市的水平了。

　　3.珠海楼市已进入回暖通道

　　2016年，在整体楼市大好行情和横琴、港珠澳大桥等利好的催动下，珠海的房价快速上涨，不断爆出地王，当时拿地的楼面价比售价还高，市场一度极其疯狂。为了控制住珠海市场，政府不得不出台严厉的调控措施：限售3年限购5年，严厉程度比肩一线。

　　限购限售后，珠海楼市一度平淡，但在18年12月，限购政策在执行层面开始“松动”。虽然没有公开文件，但实际市场上，珠海目前几乎不限购，只有保税区、十字门、横琴几个区域仍然保留5年限购。

　　虽然限售没有放开，仍是限售3年，人才购房更是限售8年，但市场已经在回暖了。

　　2019年1-4月，珠海网签14539套，相比2018年同期同比增长44%。楼市有一个很重要的特征就是量在价先，就是说房价变化前，一定会先有成交量的变化，而珠海楼市成交已经在明显回暖。

　　目前珠海的房价大约2.4万/平，这个价格贵吗？相比三四线贵，甚至已经追上很多二线城市。

　　粤港澳大湾区、西岸核心、横琴自贸港多个利好推动，珠海的发展空间很大，更关键的是珠海的价值不能只看珠海本身。

　　旁边的澳门房价超10万/平，港珠澳大桥连接后半小时通勤的香港房价20万/平，隔海相望，已经规划好深珠通道相连的深圳南山10万/平。

　　这些深港澳的投资客或者刚需，在本地高房价挤出效应之下，难道会不愿意去珠海买房？在这么大的价差之下，珠海房价还有很大空间。

　　珠海本身的人口虽然少，但人口在大量涌入，一年十几万的新增人口带来的需求非常之大。而且，投资珠海，绝不能只站在珠海的角度来看珠海，因为在大湾区、横琴自贸区、港珠澳大桥等各种概念的加持下，珠海的房子是面向全国投资者的。

　　也正因为珠海的购买主力来自全国各地，所以16年限购一出，整个市场就平淡了。但反过来说，现在限购几乎完全放开，楼市是不是也就到了反弹到火热的时候了？

　　那么，珠海哪里是最大的投资洼地呢？

概念满天飞，这个城市哪里才是洼地？

　　珠海本身有一个规划：一核两心六片区，一核就是指金湾的鹤洲，不少楼盘尤其是鹤洲的楼盘，都会拿这份规划来证明自己的潜力。

　　光看这个规划，你很容易被误导，因为这个规划还有一个期限：到2060年。这是一份超远期的规划，我先不说能不能实现，光说40年后的规划，你能等待这么长的兑换时间吗？所以，这个规划的参考意义不大。

　　珠海并不大，真正有价值的区域集中在以下几个区域：

　　1.香洲：

　　香洲是珠海最主要的城区，也是发展最成熟的地方，香洲有三个价值片区：

　　（1）中心城区：

　　指老香洲、新香洲、吉大和拱北。这里聚集了珠海市最优质的教育、商业、医疗和环境资源，珠海6大商圈有4个都在中心城区，珠海一半的人都在这里。

　　不管是教育也好还是各种吃喝玩乐得生活配套都不缺，同时也不缺乏写字楼聚集的商务区，可以说是本地人最宜居宜业的地方。

　　目前中心城区的房价大概在3-4万，作为老城区，相比横琴4-5万的房价并不高，而且配套成熟，各种资源优质，对于本地刚需来说，是买房的首选。

　　但是中心城区没什么概念和热点可以炒作，没什么想象空间，从升值角度来说潜力就不大了。

　　（2）唐家湾：

　　唐家湾片区位于珠海市香洲区北部，深珠通道珠海出口就在附近，也是离深中通道最近的地方，可以说是未来最直接受到深圳辐射的地方。同时这里离老中心也很近， 15公里左右的距离即可。

　　因为属于新发展起来的区域，所以这里可以从零开始整体规划。

　　一方面是环境好，比中心城区更为舒服。另一方面，这里规划得很完善，既有产业，也有完善得各种配套。唐家湾这里规划成科技创新海岸，有南方软件园、清华科技园、哈工大集团珠海新经济资源开发港等一批专业园区，属于高端产业片区。

　　但并不仅仅是一个产业园区，各种配套也在跟进中，最关键一点就是教育：中山大学附属小学、附属中学，高校有中山大学珠海校区、北京（楼盘）师范大学珠海学院、北京理工大学珠海学院等等。

　　一个板块，如果高端产业很多，那他的购买力一定是很强的，如果配套还能跟上，房价一定不会低。目前整个唐家湾的住宅供应并不多，房价2.5-4万。

　　很多开发商都很看好这个板块，所以这里出了很多地王，万科、雅居乐、招商、格力、华发等大开发商都在这里拿了地。

　　尤其是珠海北站高铁站附近得珠海北站TOD小镇板块，是主要得住宅供应集中区，虽然一些配套还在修建之中，但在规划和市场得双重影响下，一定会成为珠海未来得富人区。

　　（3）保十琴

　　包括保税区、十字门、横琴，之所以放在一起，是因为目前这三个地方一体化发展，共同打造珠海未来CBD。前面说过，珠海几乎完全放开了限购，而之所以是几乎而不是全部放开，就是因为剩下的这个保十琴板块还在限购之中。

　　保十琴是珠海最特殊的区域，全是精华，包括旧的商务中心保税区、十字门和新发展的自贸区横琴，融合新旧两大核心，是珠海商务最集中的区域，整个区域给人的印象就是高楼大厦写字楼和在建高楼的工地。珠海最高楼珠海中心大厦，就是在这里的十字门商务区。

　　尤其是横琴。大湾区三大自贸区之一，对标广州南沙和深圳前海。相比与南沙和前海，横琴还有一个重要政治任务：让香港和澳门融合进来，横琴就是这样的一个过渡带，即是两地的缓冲，也是两地合作创新的试验田。

　　也因此，很多港澳企业都会进驻横琴，或者保税区和十字门。包括澳门大学，也在横琴岛建了新校区，新校区的面积是旧校区的20倍。

　　横琴的房子，包括住宅写字楼商铺，有一半是港澳同胞买的，尤其是写字楼和商铺，是香港人和澳门人特别喜欢买来出租的。但是目前来说并不是好的投资方向，目前以珠海190万的人口，还不足以填充横琴，商铺和写字楼的需求还不够强。

　　放眼未来，保十琴是珠海绝对的商务中心和港澳接触的第一线，这里一定是珠海未来发展的桥头堡。当然，这里房价也已经比较高了，4-5万/平，但这绝不是它的天花板。

　　这里与港澳相连，所吸引的港澳人士的购买力都十分强大，毕竟相比香港澳门均价10-20万的房价，4-5万还真不贵。但关键是，未来的价值变现需要长线持有，毕竟前一轮概念炒作太过火热，房价有部分被透支。

2.金湾：

　　金湾是珠海唯一海陆空交通俱全的区域，珠海机场就在金湾，所以金湾是被规划成珠海未来的交通枢纽。包括洪鹤大桥与港珠澳大桥连线对接，预计2020年完工；广佛珠江城际线，连接广州、佛山、江门、珠海，在珠海金湾就设有金湾站和珠海机场站两站。

　　同时，在珠海城市远期规划中，由于香洲缺乏可开发土地，未来珠海中心将逐渐西移到金湾，而鹤洲就是中心的选址地。虽然规划美好，但金湾现在人气太少，整个金湾20万人都没有，整个配套也不完善，规划实现20年内都难有机会。

　　金湾最重要的概念，就是航空新城概念。保利、时代、中海、华发、龙光、碧桂园、龙湖、金地、星河等全国知名房企都已经进驻，片区规划建设相当高端，但问题还是缺乏人气。

　　金湾人不多，但金湾的地王倒是拍了很多。在地王推动和概念炒作下，金湾房价已经到2-3.5万，直追香洲中心城区，从投资的角度来说不太稳妥，想要等到价值兑现，恐怕比横琴还要久，不建议大家投资。

　　3.斗门：

　　斗门是珠海房价最便宜的区，房价1-2万/平，但也是发展得最差的区。斗门其实就是珠海的郊区，面积大，配套差，人气也不旺，只有40万人。而且斗门的二手房存量大。

　　斗门的低价，吸引了很多投资者，大部分投资珠海的人，都去了斗门买。今年1季度，斗门的成交量占了珠海的74%。

　　但低价就等于有价值吗？以后这些房子转手给谁？现在香洲最繁华，我可以买香洲的房子，未来珠海中心向金湾倾斜，我可以先投资或预备一套。但你告诉我，谁会喜欢去斗门住？好端端的香洲金湾不去，为什么要去这么偏僻的斗门。

　　所以，斗门是完全不建议投资。

　　回顾整个珠海，最好的投资区域仍然是在香洲，金湾和斗门并不是现在好的投资区域，尤其是斗门，并不值得投资。

全城唯一，用楼面价就能买房的绝佳窗口

　　1.珠海投资房产，必须明确的2点

　　珠海未来的发展空间的确很大，但由于珠海的特殊情况，它的坑也很多。所以，投资珠海，以下两点必须要注意。

　　（1）珠海买房需要用中心思维

　　一般我们选一个城市的区域和项目，都是离市中心越近就越有价值，但珠海不能这样选。

　　珠海本身人口体量小，短期内很难修起地铁。修地铁有三大条件：3000亿GDP，300亿财政收入，300万城区人口。很明显，珠海目前全市也只有190万人，离修地铁的差距是很远的，唯一有望能在短期内建的地铁，就是深珠通道有地铁连接。

　　因为没有地铁，自身人口也不多，对于珠海来说，它的居住需求只会集中在少数几个地方，大部分地区都很难发展起来，更别说斗门这么偏远的地方了。

　　珠海只会以几个片区为中心发展起来，采取多中心模式，而不是以某一个区域为中心延伸发展。所以，不管选区域，还是挑项目，你看它离老城区多近是意义不大的。

　　所以，珠海买房，位置十分关键，除了香洲的唐家湾、中心城区、保十琴，勉强再加上金湾中心片区，其它的区域绝对不能选。

　　其中最有潜力的，当然就是香洲的唐家湾和保十琴片区，唐家湾是从零开始的高端规划区，保十琴是商务中心，港澳合作桥头堡，但保十琴片区现在限购还很严，还是要5年社保。同时，选项目也要以这些中心为基准，而不是想着离市中心老城区近。

　　（2）珠海很多概念都已被透支，需要在价值和透支之中寻找机会

　　珠海有很多热门概念：港珠澳大桥、深中通道、深珠通道，唐家湾的高新园、保十琴的一体化商务区、横琴自贸区，金湾的航空新城等等。

　　在概念的热炒之下，整体的房价已经虚高，虽然经过这两年的平稳，逐渐沉淀稳定下来，但仍然有些虚高。如果买到已经透支了部分价值的项目，想要得到满意的回报就可能需要比人家长三五年的持有周期。

　　所以，想要投资珠海，就必须精挑细选项目，尤其要谨慎那些房价被过去暴涨行情拉得太高的楼盘。

　　项目的挑选必须结合价值和价格多方面对比，最简单一条标准，就是房价明显比周边便宜，甚至比楼面价都便宜的楼盘。

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