外资看好 投资额创新高 中国商业地产的投资机会在哪儿

　　5月27日，世邦魏理仕发布《由“韧”有“遇”— 2019中国商业地产投资策略报告》，《报告》指出，今年第一季度商业地产投资总额和写字楼交易金额均创下2005年来同期新高 ，突显投资者对中国经济增长韧性的长期乐观预期及其日益平衡的风险偏好。

　　《报告》中提到，中国经济与全球经济周期呈现低相关性，并将在此轮全球经济景气周期临近尾声之际保持中高速增长，使得中国商业地产成为全球资产配置重要拼图。

　　据世邦魏理仕最新统计，在海外资本的推动下，2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，创下历史记录的同时较2017年增长10%。外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元，同比大幅增长68%。

　　2019年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。写字楼大宗交易金额亦超过250亿元。

　　那么，当前阶段，哪些城市的商业地产表现突出，更具投资机会？世邦魏理仕给出了答案。

　　写字楼市场：聚焦南京（楼盘）、杭州（楼盘）等个别二线城市核心增值型写字楼项目

　　2019年第一季度，写字楼大宗投资交易超过250亿元，金额占商业地产投资总额的47%，较去年同期大幅提升21个百分点。易于管理、现金流稳定、交易流动性强等特点，使其受到众多投资者的青睐。

　　世邦魏理仕指出，对于写字楼的投资，应聚焦短周期内租金持续上涨的城市。根据世邦魏理仕预测，2019-2021年间，广州（楼盘）、杭州、南京写字楼租金累积增长将高于大多数城市，同时，在科技革新、基建改善、节约成本等因素驱动下，租户呈现去中心化的趋势，因此，一线城市快速发展的新兴写字楼板块和商务园区亦值得投资者关注。

　　而在世邦魏理仕分析的17个样本城市中，沈阳、长沙（楼盘）、武汉（楼盘）租金累计增长预计呈负向发展态势，此外，2018年底天津（楼盘）、长沙写字楼空置率达40%以上。

　　仓储物流市场：瞄准主要的国家级流通节点城市

　　《报告》指出，物流资产是投资者今年在中国第二大首选投资类别。

　　世邦魏理仕给出的投资意见是，大湾区内优质物流设施供应紧缺，其中，广佛、深圳（楼盘）、东莞（楼盘）季度缺乏优质仓储物流设施，值得重点关注。京津都市圈供应仍略显紧张，华北石家庄（楼盘）、济南（楼盘）这两个节点值得关注。上海（楼盘）仍是需求最活跃的市场，环沪都市圈的优质物流供应较为充足。中西部物流市场差异较大，成都、重庆（楼盘）、武汉和郑州（楼盘）因新项目密集交付，出现阶段性供过于求，而西安（楼盘）、贵阳和长沙的机会显现。

　　购物中心：一二线城市区域性购物中心

　　随着一二线城市人口加速涌向城市外围，与区域内优质商业设施相对缺乏形成结构性错位，加之家庭消费型定位对周边居住人群的黏性以及对电商冲击较好的防御性，新兴商圈的区域型和社区型购物中心正在出现中长期的投资机会。

　　以凯德MALL望京项目为例，《报告》中指出，自2007年开始运营以来，在经历了金融危机、电商冲击和改造升级之后，净物业收益预计为6.3%，估值CAGR约为7.2%，成本收益率约为15%。

　　此外，自2018年至今，此类成交频繁上演也在一定程度上佐证了区域性购物中心迎来投资机会，例如黑石收购上海丰树怡丰城、博枫收购上海金桥太茂和南翔太茂、领展收购北京（楼盘）通州罗斯福购物中心等。

　　另类投资：医养地产、长租公寓、冷链物流、数据中心迎机遇

　　世邦魏理仕预计，未来10-15年间，中国城镇化、老龄化、消费升级、服务和创新将为医养地产、长租公寓、冷链物流、教育地产、数据中心等另类地产领域带来一系列投资机遇。

　　世邦魏理仕以数据中心投资举例到，国内一线城市净租金回报率方面，写字楼为3.7%-4.2%，商务园区为3.8%-5%，仓储物流为4.8%-5.3%，而数据中心为5%-8%，不过世邦魏理仕指出，投资数据中心受到运营能力、运营许可、电力配额及残值影响，因此，世邦魏理仕给出的投资建议是，与数据中心运营商合作或共同投资。

　　此外，备受市场瞩目的长租公寓同样具备投资价值，目前一线城市投资净回报率区间预计位于4%-6.0%，世邦魏理仕建议投资者应重点关注一线城市以及人口持续流入的区域核心二线城市。

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