地王频现、官方预警，楼市走向何方？

    本文转载自公众号：“聊宅”

　　随着气温的不断上涨，房价仿佛也要随着温度涨上去，楼市小阳春出现蔓延之势，尤其是一二线城市房价明显回暖，深圳（楼盘）二手房成交量创两年半以来新高，苏州土地溢价率大幅走高致“地王”频现，佛山累计新建商品住宅成交均价同比涨幅达到22%进入房价过热区间等等。

　　房价上涨让不少徘徊的炒房客和中介机构蠢蠢欲动，然而“房住不炒”鲜明的旗帜不动摇，住建部迅速做出反应，对房价涨幅较大的城市做出预警提示。

　　这也是住建部在继4月19日对6个城市进行预警提示后，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连（楼盘）、南宁4个城市进行了预警提示。

　　实际上，从国家统计局最新公布的4月70城房价数据来看，被预警的四个城市大连和南宁房价明显上涨。4月大连新建住宅环比上涨0.7%，同比上涨13.2%；二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%，同比上涨11.5%，不仅新房价格环比增速近三个月一直加快，二手房价格增速更是超过了1.4%，位居70个大中城市第五名。苏州和佛山4月新建商品住宅价格同比涨幅分别为13.2%和11.5%，房价也是明显上涨。

　　苏州和佛山已经不是第一次对官方点名批评，早在2018年6月整治房地产乱象时，苏州和佛山就是重点整治对象，同年住建部因楼市调控问题约谈城市负责人时，佛山就在这12个城市当中。

　　供需两旺让楼市持续回暖

　　楼市价格浮动一直具有季节性因素，春季正是一年当中信贷额度宽松的时刻，银行按揭贷款审批速度放快，购房者能快速得到资金支持，在资金无负担的情况下，当然入市的意愿就比较强了，购房诉求增加。

　　除了购房者信贷宽松以外，年初也是房企资金最充裕的时刻，充沛的资金就意味着拿地的动力和能力加强，再加上房企融资的成本不断下降，不少房企抓住时机加大融资力度。

　　国家统计局的数据显示，1—4月份，房企到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1—3月份提高3个百分点；全国房企投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。

　　房企资金到位充足，拿地速度增快，一定程度上推动了新房推盘量的增加，出现供需两旺的情况。据国家统计局显示，有31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点，楼市持续回暖中。

　　“地王”频现，苏州首当其冲

　　房企资金充裕，全国迎来一波土地成交小高峰，武汉（楼盘）、杭州（楼盘）、苏州、合肥（楼盘）、温州（楼盘）等地土地市场活跃，成交额上升，溢价率同样上行。特别是苏州多个区域频现“地王”，一些区域更是需要全款甚至需要托关系才能买到新房。

　　4月24日，苏州主城区出让5宗宅地，其中位于吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的2宗宅地均成为板块新“地王”。

　　4月29日，工业园区的一宗宅地的楼面价创下10年来新高，溢价率38%，地价首次突破3万元/㎡，将苏州楼市的“小阳春”行情推到极致。不过地王频出，只是苏州土地市场强势升温的一个缩影而已。

　　更有数据显示，今年一季度苏州宅地平均楼面价15082元/平方米，同比上涨25%，处于近4年来的次高位；平均溢价率19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点。这完全与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主基调背道而驰，苏州调控升级势在必行。

　　5月11日晚间，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》对工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”，规定新房须取得房产证3年后方可转让；园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。

　　由此可看，只要市场过热肯定会加码调控，“稳地价、稳房价、稳预期”基本调控原则不会改变。

　　因城施策，告别“大涨大跌”

　　因城施策，已成为稳定房地产市场稳定发展的主要途径，当一地房地产市场过冷或者过热时，会有相应的刺激或者抑制政策出台，告别“大涨大跌”

　　以苏州为例，此轮限售范围并非全市，而是仅仅针对苏州工业园区和高新区部分重点区域，只因为近期苏州房价上涨过快的地区主要就集中在工业园区。

　　1-4月各地发布的调控措施已超过164次，几乎呈现全面收紧态势，并把因城施策全面落实。不同城市之间实施不同调控政策。

　　例如，合肥、北京（楼盘）、长沙（楼盘）、西安（楼盘）、丹东（楼盘）等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价；成都、大连、东莞（楼盘）、南宁、合肥、黄山等地对住房公积金提取政策做了进一步的规范；在深圳、哈尔滨（楼盘）、甘肃、合肥、杭州等地正在对房地产市场乱象、经纪机构、房企的不规范行为做专项整治。

　　结语

　　从目前来看，楼市调控主要以稳为主，防止房价大跌大涨。

　　对于房价上涨过快的城市，实施不同形式的调控政策，贯彻落实‘一城一策’的差异化施策原则，使各地区房地产政策收紧有度。既有苏州重启限售，也有青岛（楼盘）深圳放松公积金政策，批评房价过热地区，对土地去化周期小的地区，集中放量。

　　一切都以““稳地价、稳房价、稳预期”的基调为主，房价几乎告别大涨大跌。