房贷利率下调刺激高杠杆

　　在短暂的楼市小阳春以及房贷利率持续下调刺激下，今年前5个月，居民房贷杠杆明显增加。6月12日，人民银行数据显示， 2019年5月，住户部门贷款增加6625亿元。

　　面对当前房地产过度金融化的问题，6月13日，人民银行党委书记、银保监主席郭树清在第十一届陆家嘴(600663)论坛上表示，近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。历史证明，如果过度依赖房地产最终会付出代价。要防止房地产的投资行为。

　　与此同时，有业内专家通过综合分析当前房地产形势认为，这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声。

　　首套房贷款平均利率连降半年

　　6月12日，人民银行披露的数据显示， 2019年5月，住户部门贷款增加6625亿元，其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟解读称，住户部门中长期贷款大部分是房贷，从数据来看，今年前5个月住户部门中长期贷款累计上涨了2.27万亿元，数据为历史高位。而2018年前5个月这一数据累计为2.03万亿元。

　　张大伟认为，房贷上涨的主因是受一季度降准以及2018年部分房贷按揭需求转移到2019年的影响。此外，今年3月-4月份楼市小阳春也刺激了部分贷款的需求。从整体来看，2019年前5个月，居民杠杆明显增加。

　　在2018年以前，全国房地产贷款中的按揭贷款明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行，起到了抑制市场非理性购房的作用。但从2018年下半年看，整体房贷利率基本平稳，到2019年前5个月大部分城市房贷利率开始出现平稳下调。

　　融360大数据研究院监测数据也在证实目前贷款利率呈现下降的趋势。其数据显示，2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，持续半年连降后，目前已经为2018年以来最低水平。而全国二套房贷款平均利率为5.74%，较上月回落8BP。和首套房贷利率一样，也为2018年至今最低水平。

　　本轮房贷利率下调或接近尾声

　　今年5月，全国房贷利率整体下调的趋势下，不同城市房贷利率的调整情况差异明显。

　　融360大数据研究院监测的35个城市中，首套房贷款平均利率低于5.00%的城市增至厦门（楼盘）、上海（楼盘）、天津（楼盘）三个；武汉（楼盘）和合肥（楼盘）的首套房贷款利率最高，均在5.90%以上。

　　从一线城市来看，5月北上广深房贷利率均有小幅下降。北京（楼盘）首套房贷款平均利率为5.39%，二套房贷款平均利率为5.87%，均环比下调1BP。

　　而二线城市房贷利率的走势则出现分化，部分之前下降幅度较大的城市保持平稳或略降，之前相对坚挺的城市比如乌鲁木齐、昆明（楼盘）、沈阳等地则开始大幅下调房贷利率，其中，沈阳房贷利率水平下降幅度最大，环比下降40BP。另外，也有小部分城市的房贷利率已经触底反弹。其中，南京（楼盘）5月首套房平均贷款利率为5.58%，环比上涨8BP。

　　当前，房地产主基调依然是“房住不炒”，各个城市因地施策，根据自身楼市情况严格或放宽调控政策。部分楼市过热的城市加大调控力度。今年5月份，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山（楼盘）、苏州（楼盘）、大连（楼盘）、南宁4个城市进行了预警提示。

　　针对当前房地产形势，融360大数据研究院分析师李万赋认为， 这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声，不排除全国房贷利率平均水平仍会下降，但接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳，甚至会有少部分热门城市回弹。

　　张大伟则表示，当下最紧的信贷时期已经过去，房贷利率高低，额度大小，均是影响房地产市场波动的重要因素。从未来几个月看，贷款成数、按揭利率变化仍将是影响房地产市场走势的关键要素。