资色|大悦城股权交易活跃 意在快速提升业绩？

　　重组之后，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称为“大悦城控股”）在股权交易方面，动作频繁。

　　6月18日，大悦城控股发布公告称，拟收购北京（楼盘）稻香四季房地产开发有限公司（以下简称为“稻香四季”）49.91%股权，后者在北京主要开发了中粮京西祥云项目。更早之前的5月，大悦城控股先是披露将转让北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称为“北京中粮万科”）50%股权，随后又发布公告称，拟以13.46亿元收购天津（楼盘）中北镇项目。

　　对于接二连三的股权交易行为，大悦城控股表示，这些交易符合未来发展规划和经营管理的需要，有利于公司在北京和天津区域的业务布局，不过，在业内人士看来，大悦城控股此举意在优化资产组合，更深层的原因可能是为了快速提升业绩。

　　股权交易活跃

　　5月至今，大悦城控股密集发起3次股权交易行为，引发外界关注。

　　对于6月18日的股权收购，大悦城控股主要通过其全资子公司中粮地产(000031)（北京）有限公司来实现，股权出让方是五矿国际信托有限公司（以下简称为“五矿信托”），交易完成后，中粮地产将持有稻香四季99.82%股权，收购对价为10.77亿元。

　　公告显示，稻香四季主要负责开发北京市房山区长阳镇02街区02-2-02、02-2-06地块，也就是外界所知的北京中粮京西祥云项目。和讯房产查阅资料获悉，该项目目前处于在售状态，售价区间约为58000-64000元/㎡，主力户型建面约为125㎡及140㎡，项目将于2019年12月31日交房。据悉，该项目在2016年底正式入市，并取得了良好的市场口碑，是优质住宅项目。

　　本次收购带来的影响有二，一是涉及财务核算方式的改变，稻香四季将纳入大悦城控股合并报表范围，大悦城控股对稻香四季的长期股权投资会计核算方式将由权益法变更为成本法；二是本次收购对大悦城控股当期利润总额影响约为3.25亿元，具体金额以大悦城控股的定期报告为准。

　　在此之前的5月，大悦城控股接连发生两次股权交易。5月20日，北京产权交易所披露，北京中粮拟转让北京中粮万科50%股份，该公司是北京中粮与万科的合营公司，双方已经合作10年，本次股权转让意味着北京中粮将完全退出合营公司。资料显示，该合营公司曾开发住宅项目中粮万科长阳半岛，不过，目前持有商业项目中粮万科FUNMMIX半岛广场。

　　5月27日，大悦城控股再次发布公告称，其全资子公司天津市北源置业有限公司拟与天津市先行房地产开发有限公司签署在建工程收购协议，根据公告，本次收购主要涉及中北镇项目在建工程及土地使用权，交易对价约为13.46亿元。

　　公告显示，中北镇项目位于天津市西青区中北镇政府西侧卉锦道与青枫路交口，是中北镇大型居住区——大地十二城的E地块，该地块的国有土地使用权面积为4.8万平方米，规划房屋建筑物总面积为8.9万平方米。土地使用权终止日期为2074年7月27日。该项目目前处于在建状态，相关开发手续均已完备。

　　对于上述股权密集交易的原因，和讯房产向大悦城控股的董秘提出问询，但截至目前对方仍未回复。不过，对于两次收购股权行为，大悦城控股在公告中表示，这些交易符合未来发展规划和经营管理的需要，有利于公司在北京和天津区域的业务布局。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这些交易说明大悦城控股重组以来，对既有项目进行了资产盘点，对部分收益不好的项目进行转让，转让后的资金又会用于新项目的收购，以优化资产组合。

　　和讯房产查阅公告发现，大悦城控股退出之前，北京中粮万科一季度的经营利润为负。数据显示， 2019年1月-3月，北京中粮万科的营业收入为6273万元，营业利润为-1967万元，净利润为-1258万元，总资产28.87亿元，负债总计15.8亿元，所有者权益为13.07亿元。

　　或与业绩增长诉求有关

　　事实上，大悦城控股今年成功重组以后，对业绩增长诉求明显提高。在业内看来，近期密集的股权交易活动或与此有关。

　　某券商机构分析师对和讯房产表示，大悦城控股希望销售有比较快的提升，市值和股价都有非常好的表现，想短期内尽快让大家（投资者）放心，证明重组是1+1大于2的效果。“这种央企很少主动跟券商做沟通或者参加策略会，但重组之后，大悦城控股对此比较关心，尤其是经历了前期重组的一些事情，希望能够稳定市场预期。”

　　上文中提及的前期重组事情，是指中粮地产在重组大悦城地产的过程中，给的定价过高，导致利润摊薄明显，所以方案出来后，股价跌的比较多，当时，这件事情的最直接影响是中粮地产的重组方案被证监会否决。

　　“预计3年-5年集团新增土储将超过6000万平方米，持有性项目及销售型项目都将超过50个，冲击千亿阵营。”今年4月，大悦城控股副总经理姚长林在重组后的品牌发布会上曾如此表示。大悦城地产有限公司执行董事曹荣根也曾透露，两个上市公司的整合，目的就是要做大做强，大悦城控股会在稳定的基础上相应加快规模增速。

　　千里之行，始于足下，大悦城控股目前的销售规模处于百强房企的中等偏上水平。根据克而瑞研究中心发布的2019年1月-5月中国房地产企业销售榜TOP100，大悦城控股的全口径销售额是259.8亿元，排在第46位。在今年5月7日举行的大悦城控股2018年年度股东大会上，有股东在现场表示，希望公司的步子还要再迈大一点，再快一点。

　　对于股东的反馈，中粮集团党组成员、副总裁、大悦城控股董事长周政给予了积极回应，并表示会加快房地产开发速度，同时也考虑未来的可持续发展，进一步增加土地储备。

　　对地产行业而言，有一种短期提升业绩的方法，就是收购马上就要销售的项目，或者即将竣工的项目。显然，大悦城控股的两次股权收购行为符合这种情况。

　　以天津中北镇项目为例，公告显示，收购之前，中北镇项目已取得不动产权证以及建设用地规划许可证，在建工程已取得建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证。另外，北京中粮京西祥云项目今年底将竣工，可以结转销售收入。

　　一位接近大悦城控股的业内人士表示，大悦城控股提高对稻香四季的持股比例至99.8%，这意味着利润的增加，利润总额评估值就是上文提及的3.25亿元。不过，他表示五矿信托的角色主要是前期融资，而且该信托公司主要由大悦城控股的员工跟投，这件事应该是早就商议好的。

　　另一位不愿具名的开发商高管对和讯房产表示，大悦城控股最近密集的股权交易，是为了提高股价。此前，大悦城控股亦重申了对股价的重视。

　　今年3月，周政曾公开表示，“重组以后股价也是很重要的一件事，股价跟业绩有时候不是完全成正比的，它有一系列的动作，比如说这次比较大的重组是给市场的一个很积极的信号。如果大悦城地产整合优势体现不出来，股价也就很难。”

　　不过，大悦城控股的收购行为似乎并没有在股市上得到明显反映。据和讯房产调查，5月27日发布收购天津中北镇项目时，大悦城控股股价微涨1.26%，收盘价6.43元；而在6月18日发布公告当天，大悦城控股的股票走势平稳，只比前一天微涨0.01元，涨幅0.16%，收盘价6.32元，甚至比上次股权收购时降了0.11元。