房地产信托急刹车，房企怎么办？

　　文 | 黄铭

　　版面编辑 | 苏梦翔

　　本文不构成投资建议，建议投资者理性投资

　　今天尾盘的时候，有关媒体发布新闻称，光大信托发布紧急通知，截止今日12点，暂停所有房地产类项目募集，12点后已募集的此类项目全部退款。本来处在触底反弹期间的大盘突然抽了一下，市场一时间不知道发生了什么事情。

　　但收盘后光大信托马上就澄清了，其高层回应称这是谣言，实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

　　目前来看，这算是虚惊一场，但根据最近的新闻，近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”，要求加强房地产信托领域风险防控，控制房地产信托规模。因此，房地产信托业务的从严管控将是以后的大趋势，地产公司的融资渠道将再度收窄。

　　大多数人似乎对房地产信托不太熟悉，财哥在这里举个例子。

　　A房地产公司要搞一个房地产项目，但是发现这个项目需要100亿，但是自己口袋里只有20亿，因此有80亿的资金缺口。

　　然后，A公司找到了B银行，说：“老兄，你借我80亿，我把那块地皮拿下来开发，咱们一起发财！”，但B银行说：“这么赚钱的项目，我也想把钱代给你呀，但是上头下了死命令，银行贷款不能拿去买地呀。要不我把好朋友C信托公司介绍给你，你们聊聊去？”

　　于是A公司就找到了C信托公司，开口要钱。但是C信托公司说：“我们没有钱，但是可以帮你弄钱，我帮你把100亿的项目搞成一个信托产品，你自己认购20%份额，剩下的我们找投资人解决！你每年只要给投资人8%-9%的利息，我自己再抽一点费用。你们房地产利润这么高，这些都是洒洒水啦！”

　　因此，A公司与C信托一拍即合，房地产信托便诞生了，绕过银行贷款拿到了钱，A公司又可以继续拿地继续嗨皮了。

　　房地产信托今年火热到什么程度呢？据相关数据统计，2019年一季度信托成立规模4800多亿元，同比增加7.15%。其中，房地产类信托募集资金1674.79亿元，同比增长25.71%。2019年1-6月，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。此外，自去年6月份至今，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。

　　这明显是跟目前“房住不炒”的政策是相违背的。在地产商拿地热情不减的情况下，各地房价特别是二线城市的房价再次出现了快速窜涨的苗头。因此，监管层约谈信托公司，要求严控房地产信托，也就不足为奇了。

　　房地产信托业务的收紧，对地产公司，特别是中小地产商，意味着断水断粮，打击无疑是巨大的。房地产行业是一个高杠杆的行业，很多到期的旧债必须要不断用新债去还，因此要不断融资，以维护资金链的稳定。在房地产信托收紧的情况下，可以预见很多中小地产商或许会面临着不少流动性问题。

　　如果房地产信托被一刀切，很多先前的信托项目将会存在无法偿还的金融风险，这也是为什么在收紧房地产信托的同时要进行存量管控，保证先前的信托项目能够及时还本付息。

　　我们可以预见到的是，在房地产信托收窄之后，地产商后续将会加大促销力度，加快资金的回笼，以保证先前的债务到期后不发生违约。对于房价来说，根据近两年的政策，房价一涨国家就实行限制，房价一跌出手刺激，因此房价不太可能因为地产商促销力度加大而大幅降低，也太可能因后续的供应减少而大幅上升。最好的情况就是房价围绕目前的水平进行震荡，让房地产失去投资的价值，真正回归到“房子是用来住的”这一命题上面。

　　而地产公司在断粮之后，中小地产商拿地的实力将大大减弱，只能报团取暖，集中资金共同开发。同时，资金充足，土地储备充足的大地产商将会在房地产市场中占据绝对的话语权，并可以通过不断兼并中小地产公司获得更多的土地储备。因此，地产公司的行业整合也将是大趋势，我们可以关注其中的机会。

　　今日盘面方面，我们的早报中提及A股受外围市场影响可能会企稳回升，但我们暂不可有过高预期，大盘今日的表现基本符合我们的判断。继昨日的地量之后，大盘本应处于变盘节点，但今日在外围市场消息面的影响下，做多力量不强，但下跌也未造成恐慌，市场观望情绪仍然浓厚，增量资金有限。技术面上，今日大盘再次回踩昨日低点后拉升，但是拉升幅度不强，30分钟分时呈现双底但是上行趋势不够明显，我们还是应耐心等待大盘选择方向。

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