戴德梁行魏东：做研究背后的痛苦和满足

    “下半年楼市仍会很热。

　　”这是戴德梁行北中国区研究部主管魏东对楼市的判断。

　　原因是楼市调控的权利主要在地方政府手里，后者身负拉动经济增长的压力，而且户籍制度松绑和取消会使得很多人获得购房资格，相当于释放购房需求。

　　亲历者、观察者和研究者，魏东如此形容自己和房地产行业的关系。“1000多份研究报告。”这是魏东过去十年里的战绩，从一带一路到中美贸易，从国企改革到城市更新，每一个主题都切合市场热点。多年坚持背后是魏东对做研究的热爱，看书、查资料、写报告，她形容这是一个即痛苦又很享受的过程。

　　谈下半年楼市：城市群覆盖的二线城市会有明显增长

　　地价热，房价涨，这是上半年楼市的表现，对于下半年楼市，魏东的判断是仍然会很热。

　　“房地产市场调控权限在今年3月份下放给地方政府，由于地方政府经济压力较大，还是需要土地和楼市来带动当地的经济。”魏东认为，上半年楼市地价上涨是可以预见的。不过，近期出台了限制开发企业融资及海外发债，她认为，从资金角度控制开发商的拿地速度和热情，有助于保持下半年市场比较平稳的状态。

　　“过去两年比较平稳，但最近整体市场的价格都是在往上走。” 魏东基于70个大中城市商品住宅销售价格的变动数据做出的结论是上半年住宅价格突破新高。相对于住宅市场的政策市，商业市场更加市场化，魏东认为，上半年中国经济基本反应到写字楼市场，比较明显的是一线城市的写字楼需求大幅下降，上海（楼盘）在过去一年里租金一直下降，北京（楼盘）从去年第四季度到今年上年，租金也出现松动；二线城市由于受到贸易战影响比较小，写字楼市场比较稳定。

　　对于下半年的楼市表现，魏东认为，调控主体责任转到地方政府后，地方政府有足够的动力促进当地房地产市场的兴旺，所以今年下半年，感觉整体市场还是会比较热。

　　“一线城市调控严格，成交会处于稳中有升的状态，但不会上升的那么厉害，但是城市群当中的二线城市未来会有比较明显的增长。”魏东认为，从去年开始，户籍制度在逐步放松和取消，很多人有户籍后，第一个想法可能是买房。

　　谈房地产行业：改善市场和城市更新是未来的增长点

　　“从98年至今不过20多年，在更长的时间维度里面去看，中国的房地产仍处于非常初级的阶段。”这是魏东对中国房地产当前状态的判断。不过，她认为，虽然处于初级阶段，但中国房地产面临的挑战越来越多。

　　首先，随着土地成本越来越高，对开发商的要求越来越高，很多小开发商没钱买地，过去几年这种并购特别多，从行业集中度来讲，大型开发商的市场份额越来越大，未来这一趋势还会持续。大城市的住宅目前主要以改善需求为主，住宅的开发空间还是很大。

　　其次，房地产行业也存在消费升级，人们从最开始的居住需求到越来越多的个性化需求，很考验房企的精细度和运营管理能力，比如，单身女性购房者越来越多，这种需求跟结婚家庭区别很大，会更注重房屋装饰及安全度等细节。

　　再次，中国房地产行业未来发展的机会点在于改善市场和城市更新。近两年，很多开发商都在往城市更新方面做一些尝试，城市更新在像更细化的方向转变，以前都是大拆大建，拆旧建新，现在老旧小区是在原有的基础上进行改善，然后更好的满足居民对居住改善这方面的需求，在这方面，开发商有很多机会可以挖掘。

　　最后，城市群是特别聪明的概念，它打破了区域之间的行政壁垒，让区域之间的资源能够均衡分配，这对于区域发展是特别好的方式。城市群可以平抑市场价格，让中国房地产市场有更为健康的发展。

　　谈行业研究：黑天鹅事件越来越频繁 预测很难

　　“1000多份研究报告。”这是魏东在过去十年里的战绩，做研究通常需要收集大量的数据，从中摘取到有用的信息，去反应市场发生了什么，然后通过历史数据对未来有一个前瞻性的意见，整个过程让魏东觉得特别有意思。

　　不过，写专题报告是一个挺折磨人的事儿，看书、查资料、写报告，有些报告主题特别大，比如一带一路、国企改革这种，对完全不知道的领域，需要研究明白，并用别人能懂的方式写出来，这个过程既痛苦又有成就感。

　　疲倦或者心情烦躁的时候，魏东喜欢看李娟所写的《我的阿勒泰》，“在河床上洗洗衣服，发发呆，看看天上的云和河里的水。”书里写的都是生活中很细碎的点滴，但就是有那种特别打动你的力量，让你觉得看了她的文字，心情就能平静一些。

　　能从事自己喜欢的事业是一件很幸运的事情，做研究带给魏东最大的满足感是不断成长。

　　她印象最深的一次研究经历是关于中美贸易战，这是戴德梁行中美两个部门的合作，跟美国同事的沟通，让魏东感受思维碰撞，不同看法和角度能极大拓展思维方式和视角。她意识到，回国十几年后，无论是接触的人还是环境都是国内的，国内舆论比较趋同，对很多事情的看法不是那么多元化，从海外视角看中国和议题特别有帮助，她感觉这次研究收获很大。

　　2019年魏东的两个最重要报告是中美贸易战续篇和北京城市更新，她今年的最重要目标就是完成这两件事儿。她对自己的希望是研究领域进一步提升自己，因为永远有提升的空间，做的更深入更好。

　　做研究有个不可避免的议程是做预测，魏东觉得，市场上绝大部分专家对市场的判断趋同。“预测这种事儿很难说对错，像黑天鹅或灰犀牛事件以后会越来越频繁，目前全球的经济也有太多的不确定性，不管对未来做出什么样的预测都是有可能的。”

　　作为行业专家，魏东总会被问是否该买房或卖房的问题，对此，她变得特别谨慎，“从置业的角度来说，只能说如果是刚需，那任何时间买房都是对的，但从投资的角度则要根据市场和自身的情况量力而行。”