再次重申“房住不炒”，地产股普跌，个别遭错杀

　　7月30日，国家再次强调“房住不炒”基调，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。今日开盘，地产股领跌两市，金地集团(600383)、华夏幸福(600340)、万科A、保利地产(600048)等主流房企均进入跌幅前列。截至收盘，市北高新(600604)、嘉凯城(000918)跌超9%，华夏幸福、金地集团、阳光城(000671)跌超4%，绿地控股(600606)、华侨城A、万科A、荣盛发展(002146)跌超3%。

　　首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段” 房地产行业进入“成本消化期”？

　　7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在备受关注的房地产行业方面，会议明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。值得一提的是，这是中央首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　对此，《人民日报》评论称，无论重申“房住不炒”，还是首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，在国内经济下行压力加大的背景中，尤显可贵，更传递出鲜明信号：炒房，此路不通，炒房客早该凉凉；而那些图谋撕开调控口子的机构，也别幻想靠房地产刺激经济。

　　中央定调房地产，大连（楼盘）的新政便紧随其后。7月30日晚间，大连市人民政府办公室发布了《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》（下文简称“《通知》），规定房价“只准跌不准涨，跌幅不得超过5%”。

　　《通知》要求所有房地产项目均须按照一房一价制度申报住房预售价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格。实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。对于不接受商品住房价格指导的开发商，有关部门依法依规暂停其网签备案资格。

　　贝壳研究院名誉顾问、空白研究院创始人杨现领对《红周刊(博客,微博)》表示，面对经济下行压力的继续增大，地方放松调控政策的内在冲动很强。无论是房价水平，还是杠杆水平，都已接近阶段性的极限高位（尤其是投资买房、中低收入和年轻人的杠杆率已经到风险边缘），进一步放松政策的风险远大于收益。

　　长期来看，房地产几乎已经消化了所有的红利，包括市场化改革、人口、城市化、加杠杆等，未来不可避免地进入“成本消化期”，开发商、银行、政府等所有角色都会存在一个“再平衡、再适应、再定位”的过程。

　　融资收紧、回款加速，大多数房企“过冬”？

　　2019年以来，房企进入偿债高峰期，这给企业销售回款带来压力。同时，随着融资监管力度加强，企业融资渠道明显收窄，下半年资金压力也逐渐显现。

　　从融资成本情况来看，2019年上半年，房企融资规模扩大，海外融资成本也较去年有所上升。

　　Wind数据显示，2019年上半年，房企信用债发行总规模3042亿元，较去年同期增长41.3%，其中公司债发行规模1603亿元，同比接近翻番；中票发行规模438亿元，同比下降45.5%。海外融资方面，上半年海外债发行规模2430亿元，同比增长5.6%，融资成本较去年同期提高了近3个百分点。5月以来，为稳定市场预期，各大监管机构先后发声规范商业银行、信托等金融机构地产融资业务，政策转向趋势明显，房企信用债发行规模也逐渐走低。

　　从下半年房企融资形势来看，中国指数研究院分析指出，下半年融资环境难言宽松，房地产融资大概率将会继续保持收紧态势，企业在加快周转、快速出货的同时，如何合理融资、优化债务结构变得愈加重要。

　　此外，“缓开工、快周转、促回流”或成为房企下半年的主题。据《中国建设报》消息，被称为“华南五虎”之首的富力地产首先确立了“下半年暂停拿地、全员销售抓回款”的战略目标。富力地产公告显示，其2019年借款余额已达1952.34亿元，较2018年末新增320亿，新增借款占公司2018年末公司净资产698亿元的比重达45.8%，新增借款大部分用于偿还旧债。

　　不得不说，对于处于偿债高峰期的房企，尤其是中小房企而言，下半年的资金链将迎来巨大挑战，部分房企为促进现金流回笼，也开启了项目甩卖模式。今年上半年，阳光100正式宣布将其在重庆（楼盘）和清远（楼盘）的两个项目公司股权转卖给融创中国和佳兆业，并公开表示今年还要出售100亿元的项目；此外，泰禾集团(000732)、首创置业也为回笼现金流频繁转让项目股权。

　　深圳（楼盘）市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，房企融资越来越难，其结果是对大企业有利，中小房企手中的项目被大房企收购，这种情况在下半年还会持续。值得一提的是，据人民法院公告网，2019年1月以来，截至7月24日，全国范围内至少有279家房地产企业在人民法院登出公告破产文书。