易居论坛：创新推进轨交TOD 拓展房地产市场新空间

　　以“掘金轨道经济新蓝海”为主题的易居论坛日前在上海举办。上海易居房地产研究院发布《2019年中国城市轨道交通TOD发展蓝皮书》（下称蓝皮书）提出：TOD模式是城市未来的高效发展模式，城市轨道交通建设给城市土地带来了价值重塑，当前中国内地轨道经济尚未形成，未来将是新蓝海。来自地铁、房地产企业及研究领域的企业家、专家上百人与会。论坛由上海易居房地产研究院主办、京投发展股份有限公司协办，克而瑞地新引力机构合作支持。

　　易居房地产研究院院长、华东师大终身教授张永岳致辞表示，中国社会发展到了新时期，经济面临的环境发生了变化，企业运营所处的环境和条件也发生了变化。以传统方式取得市场拓展的效应已经递减。如何拓展新的发展空间，寻找新的动力，取得新的发展，成为了各个行业各个企业共同关心的问题。这些年来，国家加快高铁、城际铁路和城市地铁等轨道交通建设。在当前经济环境面临变化的背景下，轨道交通发展不仅是中国经济发展的重要推动力，也逐步成为当前中国经济的“压舱石”和“稳定器”。而未来的房地产市场空间和创新，就应该在这样的新兴领域通过专业运作、技术叠加取得新的突破，为行业发展发挥推动作用。

　　轨道经济转变城市发展模式

　　TOD是以公共交通为导向的开发，在规划一个居民或者商业区时，使公共交通的效用最大化的一种规划设计方式。在美、日等国和中国香港地区发展较为完善。蓝皮书指出，TOD模式是城市未来的高效发展模式，轨道交通建设带来诸多经济效益。据相关研究表明，每一个亿的轨道交通项目可以拉动2.63亿的GDP，增加 8000个就业岗位。

　　上海申通地铁(600834)资产管理有限公司总工程师温玉君在论坛上表示，上海积极挖掘轨道经济，地铁场站上盖综合体开发变成“城市会客厅”。这对树立城市名片，对改善城市环境，促使城市产业格局的优化上均起到了重要意义。

　　对此，南京（楼盘）地铁资源经营有限公司副总经理王箭相当认可。他表示，南京通过站点一体化设计和同步建设，成功实现了片区商业化和住宅区新建，提升了土地价值，解决了地块割裂和城市伤疤问题，帮助当地政府解决了老城改造问题。TOD能提高城市土地使用效率，促使用地高强度开发，改善沿线土地利用类型和用地结构，促进土地集约利用。

　　顶层设计思路决定出路

　　作为蓝皮书主编，上海易居房地产研究院院长助理兼咨询中心总经理崔霁在阐述报告内容时指出，城市轨交建设和运营投入包括四大类产出：一是地铁线路；二是附属资源；三是沿线未出让土地的增值；四是沿线物业和已出让土地的增值。目前中国内地地铁公司获得的是前两项，而后两项产出却是数倍于前两项，但被外部化了。香港地区创造出“轨道+物业”的盈利模式，地铁公司作为上市公司实现盈利，而内地城市政府部门多数把地铁公司定位成公益性和功能型公司，这是能否走“轨道+物业”模式的核心之一。思路决定出路，地方政府顶层设计没有想明白的话，后续落地也会是走样。

　　合作开发是主流方式

　　合作开发是目前TOD开发主流方式，前海基础设施投资基金公司总经理、原深铁地产副总经理杨建华在论坛上指出，一是地铁建设本身技术复杂，地铁公司建设与运营任务十分繁重；二是房地产已经进入到专业化时代，多数地铁公司尚不完全具备独立开发上盖物业的专业能力，深铁当时地产板块干部队伍中大部分来源于轨道建设和运营，缺乏市场化房地产企业背景；三是地铁建设与运营的公益性要求地铁公司规避房地产项目存在的高风险；四是无论地铁建设运营还是物业开发，均需要巨量资金，资金筹措难度极大。因此合作开发是当前TOD的主流开发模式，深铁也是通过合作开发获得了较高的土地溢价收益，同时迅速做大做强了地产品牌、提升了开发收益，从而为后续地铁可持续发展和重大股权重组提供了重要的资金。

　　站城一体化融合发展

　　蓝皮书指出，未来TOD的产品方向是站城一体化融合发展，真正的TOD应该具有规模化、复合化、便利化特征。对此，华润置地华东大区投资管理部副总经理何颖表示，建设轨道交通就是建设城市，真正的TOD应在公益性和市场性实现双轮驱动。

　　融创东南区域集团产品中心高级经理沈桂秀则强调产品力在TOD项目中的重要性，指出TOD开发是当代城市发展创新理念，是轨道交通建设与城市开发的一个交叉圈，在这个交叉圈里，大型市政设施与民用建筑复合共生，对产品力的要求更高。

　　万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊认为，TOD不是简单的住宅和商业，是一个理念，是一种责任，背后承载的是珍视土地价值和商业价值。

　　京投发展股份有限公司总策划师戴嘉宁介绍说，京投发展在去年提出“TOD智慧生态圈”的基础上，今年实现了进化，主要在五个方面：一是建立轨交车辆基地评价体系；二是建立轨交车辆基地结构转换研究体系；三是研发轨交车辆基地综合开发绿色车辆段；四是深化轨交车辆基地减震降噪系统专项研究；五是完善轨交车辆基地客户研究体系。他表示，公司作为TOD领域的开发主体，要不断进化企业的理念，才能够推动TOD行业更好地发展。

　　未来市场空间万亿级

　　论坛上，蓝绿双城科技集团有限公司总经理顾建明表示，在后房地产开发时代，TOD不但能够创造土地市场的增量，还能够创造存量土地的更新，这一定是个蓝海市场，但当前由于有一定的进入门槛，所以玩家不多。一旦进入，就需要具备优秀的产品能力、服务能力和产业整合能力。

　　蓝皮书显示，2018年以来，国家发改委开启城市轨道交通项目审批大潮。自2018年1月1日至2019年6月20日，全国城市轨道交通项目批复（2019-2025）共计10个城市，涉及55条线路，777个站点，项目里程达1300多公里，投资金额达10545亿元。

　　崔霁据此表示，根据易居研究院预测，所批复的777个站点，预估50%的开发率，假设站点上盖开发平均面积约20万平方米，乘以10个城市商品房销售均价，粗略测算站点TOD市场空间可达万亿元级,市场想象乃至拓展空间非常之大。

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