大咖说丨上市房企热议规模论 呼吁企业家提高自身修养

8月7日，2019博鳌房地产论坛如期举行，来自业内外的专家和房企大佬纷纷发布了对当前房地产市场的看法以及企业自身所采取的发展策略，观点主要围绕行业走势、房企发展规模以及融资等热点话题，以下是他们的观点集锦。

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　　阳光城副总裁吴建斌：未来一两年市场会很困难

　　吴建斌认为，长期来看，房企要追求均好，不能单看某一个指标，比如说规模指标，企业还是要有长期战略的坚定性，一个企业能够长期发展，还要有专业化管理、专业化运营。

　　就当前来看，企业要把现金流管理当做最为重要的事来抓。

　　吴建斌表示，当前的融资工具已经不多了，比如说股权融资方面，IPO融资，现在可能只能到香港IPO，在国内是没有机会的。发行股票买资产，这在国内是可以做的，但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。

　　另外，债权类融资，比如说公司债，一年内的借新还旧是可以的，但是再扩容，可能要窗口指导，可能批，也可能不批。另外从项目的层面上，目前常见的比如说开放股权、合作拿地，仍然可以做。

　　对此，吴建斌给出了四点建议，一是能用的融资工具，尽可能把工作做得更细一点，能保证的尽可能保证好，把融资工具尽可能用足。二是静观其变，房地产是一个周期性的行业，周期性十分明显，当窗口期打开时，要抓住这个机会，在静观其变阶段要积极盘活资产。三是控预期，未来一两年房地产市场还是比较困难的，房企的预期不要太高。四是控增长。

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　　朗诗绿色集团董事长田明：明年房地产仍将出现下滑趋势

　　田明对房地产形势的预计并不乐观。他认为，高歌猛进20年的房地产大发展过去了。“之所以这么说，是因为我发现在全国各地的成交里面，投资性的比重占得非常大，也就是说如果投资买房不再增值了，不再有利可图了，这个有效需求就会降低。”

　　“我们已经高速增长了20年，我不想争论未来房地产还有没有，未来房地产肯定有，依然是一个支柱产业，我们前些年是一步一步的上来，每年都保持了高速的增长。2000年全国的商品房交易是4600亿，去年是15万亿，在19年的时间里面增长了30多倍，这种增长后面还持续不持续？如果说2019年也是15万亿，那就意味着没有增长，如果只有14万亿或者13万亿，就意味着在去年的基础上下滑。”

　　田明判断，明年房地产仍将出现下滑趋势。

　　对于规模和利润，田明明确表示：

　　“唯规模论可以休矣”。房地产这么多年都是唯规模论，从微观上讲，在今天已经面临这样一个重大的调整时刻，如果还是唯规模论，将是灾难性的。1

　　旭辉集团创始人林中：对房地产行业持看多态度

　　林中对房地产行业持看多态度，他表示未来旭辉会加大商业持有。“未来希望住宅收入占到50%，租金收入占30%，其他收入占20%。这个周期需要20年左右。”

　　林中看好二线城市和省会城市。“旭辉对北京（楼盘）、上海（楼盘）等一线城市的要求是销售达到一两百亿就好，未来目标是增加这些地方的持有物业，这些地方是做租金的最好地方。”

　　对于规模，林中表示旭辉更关注客户满意度、盈利能力和财务的安全性，规模只排在第四位。对完成今年既定目标很有信心，下半年还有很多项目分布在不同城市，因此对下半年的业绩增长充满信心。

　　林中表示旭辉下半年买地不会投入太多。“一季度买了一些地，现在地价贵就不怎么买了，甚至年底不买也没关系，因为现在的土储可以支持企业发展的需要。土地市场，地价高的不要拿，还是要谨慎。”目前，旭辉不需要太多融资，下半年融资还是按揭和开发贷，以销售回笼为主，上半年销售回款率达95%，现在更注重财务的稳健和安全。

　　林中还提到，地产行业走到今天，大家的目标不仅是财富问题，关键是要成为受人尊敬的企业。他认为，企业首先把产品、服务和社区做好；其次要创造更多的就业，交更多的税，为社会的经济服务；再次，企业在有能力的时候要更多地做一些公益和慈善事业，不是所有的商业决策都涉及到经济利益，有可能要考虑到更多的对环境、社会、资源的损耗和利用；最后，企业家要更多地加强自身的修养，要低调，要加强自身的修养，特别是对自身的道德、内心追求的修养，同时要守住底线，不碰红线，远离高压线。“企业家在低调的时候，不要太张扬，树立自己的标签，这很危险。”

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　　三盛副总裁冯辉明：今年房地产没有那么悲观

　　冯辉明表示，今年房地产没有那么悲观，大涨大跌都不可能出现。“现在的恐慌主要来自精准调控，包括各地楼市调控政策和信贷政策。每个企业保持自己的节奏就好。”

　　冯辉明表示，过去三盛也有冲千亿的目标，但并没有那么坚定。后来公司进一步统一战略思想——未来3年达到双千亿（资产千亿和销售千亿）的目标，为达目标，在管理上也更加刚性了，在财务、运营、投拓、采购等方面也更细化了。

　　“我在这个行业十来年了，以前大家对规模没有这么强的驱动，只不过这几年行业集中度不断提升，如果不冲规模，企业对人才、资源、资本的集结能力就会变弱。”

　　在融资方面，冯辉明表示，一是找不受银行、信托监管的基金，包括境内和境外的基金，更多的是股权类的基金，必要时会给它做一些基本的保底。二是会加强同业之间的合作，会找一些在经营偏好、融资理解方面比较一致的企业合作。另外，公司内部也会加强现金流平衡管理，年初企业预测经营性现金流达到60%，而行业均值在40%左右。

　　在冯辉明看来，他们在某地拿地时，房企之间竞争仍然很激烈，所以并未感受到资本的寒冬。而且房地产企业在融资方面最容易创新，金融机构也非常支持房地产创新。从安全边界来讲，金融机构的内心还是更倾向于房地产。

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　　恒隆集团董事长陈启宗：过去的房地产有太多不理性的东西

　　陈启宗认为，从全球范围来看，地产商业模式大同（楼盘）小异，没有新的模式，而是要回归理性，从经验中寻找适合中国的、合乎理性的。“回顾中国以往这二三十年商品房或者是商业房地产的历史，我得出的结论就是有太多不理性的东西。”

　　“房地产的第一个金科玉律是什么？就是地段。”陈启宗表示，不尊重行业的原则，行业就不尊重你，不尊重市场的原则，市场也就不尊重你。“所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字，要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。真正能够赚大钱的人都是在该等的时候能够等的人。”

　　陈启宗认为，做得越多赚得越多是一个错误的观点。“市场好的时候，你越多做，你可能是越多赚。但是在拐点来的时候，你不懂得停，你不懂得等的话，那你越多做，你的亏损就越多，结果你的下场很可能就是破产。”

　　他以杭州（楼盘）为例讲到，恒隆地产1991年首次去杭州看地，但后来选择了上海，2004年，恒隆开始进驻二线城市的时候，杭州是首选之一，但恒隆进入杭州却是14年之后的事。“这14年里，凡是政府卖出去的商业用地，基本上我都看过。政府也希望我们去买，但是我就深信一件事，该等的时候你就等。”14年后，陈启宗拿到了他认为杭州最好的一块土地。

　　陈启宗表示，高档商业房地产有5个基因，尊重它，就会成功。第一是地点必须要最好；第二是必须够大；第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来的；第四是设计；第五是建筑品质。

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　　路劲地产董事局主席单伟豹：企业家应该低调

　　单伟豹表示，企业家应该低调，“奢侈无所谓，但是不要宣扬你的奢侈。”

　　在对地产商二代的培养方面，单伟豹认为，很多开发商是失控的，给社会形成了不良的影响。“开发商有钱以后，对自己的亲戚尤其是下一代要进行管理，低调、谦虚、纯朴的，才能赢得外界的尊重。