大咖说丨境外IPO、CMBS、股权融资 房企的融资出路在哪里？

8月8日，2019博鳌房地产论坛仍在继续，来自业内外的专家和房企大佬纷纷发布了对当前房地产市场的看法以及企业自身所采取的发展策略，本期我们聚焦房企融资新出路，以下是他们的观点集锦。

　　三盛副总裁冯辉明：房企要做好现金流管理的动态调整

　　冯辉明表示，从政策层面来看，下半年是稳中从紧，不管是资金宽裕的房企还是资金紧张的房企，都将面临压力测试的问题。他认为，要做现金流管理的动态调整，主要涉及到三个维度。

　　一是投资性现金流，每一个项目在拿地的时候都要给出资金解决方案，初始投资回收期有多长，对投资端加强目标管控、现金流管控。另外一个是投资节奏，每个企业要根据自己的压力测试的结果，对未来形势的评估要做一些调整。

　　二是融资性现金流，现在信用类投资的通道被压缩了，银行和信托也被压缩。“所有的冬天，每个企业都有它的战略合作机构、金融支持的机构，抱团取暖是企业走出冬天的一个重要的力量。”

　　三是经营性现金流，房企应该逐级建立现金流的平衡，从项目层面到区域层面，再到集团层面，所有的都会产生一个正向的现金流的情况下，才会更加安全。

　　“是不是冬天，还需要观望，我自己没有感觉那么强烈，因为大的政策基调是稳中从紧，这个行业还有重要的内需支撑，每一次调控都会让这个行业更加成熟，让企业更加成熟，我们可以谨慎继续展望美好的未来。”

　　交银国际董事总经理洪灏：一些现金流撑不住的房企售卖项目或股权

　　洪灏表示，房地产收紧可能导致下半年一些现金流撑不住的房企售卖项目或股权，也可能会降价卖房，这也是一个优胜劣汰的过程。

　　洪灏认为，一个行业，领军的企业占有率越高，越是行业成熟的表现。中国房地产行业太分散，还不够成熟，这个数值才仅达到了20%，而美国占有率达到了50%。

　　建银国际董事总经理曾粤晖：当下境外IPO成为房企较为现实的选择

　　曾粤晖认为，从公司层面来看，房地产企业的融资可以到资本市场解决。

　　“从A股房地产的IPO来说极不可行，因此到境外、到海外去实现房地产企业的挂牌上市融资，可能会成为一个较为现实的选项。”

　　曾粤晖表示，发债的成功与否和顺利程度，一方面取决于政策在具体时期的制约或者是促动，但更多也受到市场氛围和投资者对于这个市场的一些预见性，个体的预判的喜好、偏好的影响。

　　目前，活跃在香港市场交易的境内房企的总家数大概是80家左右，过去的10年在香港上市的境内房地产企业一共有70家，除去私有化退市的万达商业，目前活跃交易的一共是69家。

　　根据曾粤晖监测，从2018年以来，正荣、弘阳、万城、大发、美的、恒达、银城、德信、中梁控股等9家房地产公司成功登陆香港联交所，目前仍有几家房地产企业已经递交了上市申请，房地产市场应该第三次上市热潮。

　　中信资本董事总经理程骁远：股权融资或将发挥越来越重要的作用

　　程骁远认为，房地产基金的股权融资渠道，或许会在当今的融资环境下发挥越来越明显的作用。

　　他表示，在融资环境越来越严峻的背景下，大宗交易越来越多，这些大宗交易的背后是国际性的私募基金，这些基金从去年下半年开始到今年特别活跃，一方面是企业对自身资产负债表的管理，希望在一些大宗资产上进行交易，减轻财政负担或者负债；另一方面，好的资产还是能够吸引资金，那些钱基本上还是以私募基金的形式出现，也有一些国内私募基金在这个时间点上有了更多的收获。

　　此外，他还提到，商业地产周期场，很多企业在高周转、高杠杆的情况下很难维持运营或者发掘最大的价值，私募基金可以作为一个孵化器的作用，来收购、开发，或者是改造管理并没有成熟的商业物业。以香港领展为例，在市场不好的时候，它都有很好的表现，它加大了在国内的投资，包括今年在深圳（楼盘）收购中心城，在北京（楼盘）通州收购罗斯福广场。

　　“中国现在存量的地产的市值是450万亿，但还没有真正的REITs，未来REITs应该是一个非常大的窗口。”

　　厦门国金副董事长陈雷：调控政策趋紧或许正是CMBS发展的契机

　　陈雷认为，随着资本市场的完善，要把CMBS做起来，得有非常专业的房地产的经营者，要把一个房地产物业的经营和投资分开，投资的资金可以来自社会，可以是资本市场的钱，但是运营得专业化。同时投资者也得专业化，资金可以来自老百姓(603883)，可以来自基金，但最终要有专业的投资者，这两者在我们国家目前的阶段都非常缺乏，还没有到水到渠成。

　　陈雷表示，在国内，CMBS的发展还面临一些问题，比如目前还是以理财产品为主，是老百姓的短期资金，缺少资本结构里面能够承担风险的真正的机构型的资金。

　　对于中国未来CMBS融资的趋势，陈雷认为，目前我们在国内看到的CMBS基本上都是一个商场或者是一个办公楼，一个单一物业就把它包装，变成一个贷款直接发了CMBS，这还是一些大公司、大机构的玩法，中小企业要融资，国内资本市场主要还是银行资金，如何把一个信用能够放到投资者里面去，有一个很大的发展方向就是金融科技，通过金融科技来解决这些问题，这也是未来的一个方向。

　　备注：CMBS是指商业地产抵押贷款支持证券，通常以商业地产为抵押，以相关商业地产未来收入（如租金、物业费、管理费等）为主要本息偿还来源的资产支持证券产品。