资色·深度|美的置业半年报里的行业趋势：持续高质量增长得走这条路

　　“动能十足的马拉松选手”，这是今天在香港举行的2019年中期业绩会上，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐向媒体和投资者介绍的美的置业的行业定位。

　　这家上半年交出了不错成绩单的房地产企业正在坚定地实施转型升级的发展战略，以更高效的运营效率，实现有质量的增长，进而抵御风险、跨越周期。在马拉松比赛中，这一战术往往能产生很好的效果，是很多名将在比赛后半段后来居上、成为领跑者的绝招。

美的置业2019年中期业绩会现场

　　美的置业这家有着制造业基因的地产企业在2019年再攀新高，先后入选观点指数研究院和中国房地产协会评定的“房地产上市公司综合实力30强企业”，在销售金额方面也已经向30强靠拢。

　　财务指标优化：维持较高利润和较低融资成本

　　8月19日晚间，美的置业控股有限公司（3990.HK）公布了截至2019年6月30日止的中期业绩。数据显示，美的置业的合约销售、营业收入及利润均实现了稳健快速增长：合约销售额472亿元，同比增长17%；营业收入约为142亿元，同比增长33%；核心净利润约为19亿元，同比增长28%；毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。

　　行业融资收紧的大背景下，美的置业持续发挥低成本融资优势，同时持续降低负债水平，加权平均融资成本为5.95%，报告期内新增借款加权平均实际利率为5.84%。同时，美的置业集团有限公司信用评级提升至AAA，评级展望稳定。

　　低成本的银行借款的比重由50%提升至67%，成本较高的信托融资占比由24%下降至8%，一年内到期有息负债占比由34%下降至21%。

　　报告期末持有现金及银行存款为278亿元，尚未动用的银行授信额度为621亿元，资金充裕。值得一提的是，截至报告期末，现金与短债比由报告期初的1.60大幅提高至2.42。

　　效率革命：用数据、流程驱动运营

　　根据行业发展的新趋势，美的置业还着手拼产品、拼服务、拼品牌的精细化运营，为下半学年，乃至下个学年的好业绩提前做好了准备。

　　上半年，美的置业持续优化内部管理体系，打造大运营体系，拉通地产开发全流程的职能模块，科学高效决策；加快推进数字化转型，通过建设经营信息数据化的营运体系，打通决策层、工程、营销、运营、采购、成本、财务、供应商以及客户等层面，贯穿房地产开发的全生命周期，实现快速跟进与反应，制定最优经营决策。美的置业希望，借助更高效的运营，以及更专业的财务管理，实现更高的资金使用。

　　半年业绩数据显示，上述经营体系的建造初见成效。一个可以观察的重要指标是已竣工待售物业的账面金额从43.83亿元，减少至38.13亿元。库存的去化效率，以及资金的周转效率得到一定程度的提升。

　　为了进一步提升运营效率，美的置业自建销售渠道，打造了数据化营销平台，强化短期与长期的激励机制，提升集团-区域-城市-项目四级营销的体系能力，控制科学化的存销比，一盘一策，抢收市场。并打造了“三个交圈”、“双向穿透”的大运营体系，拉开业务界面改善效率。

　　双“研发核”：产品持续升级与迭代的能力

　　在提升运营效率的过程中，产品作为企业运营的硬核被高度重视。

　　美的置业调研发现，日趋年轻化的主力客户，愿意为科技、健康和品质创新买单。由此开始了产品与服务全面升级。拥有制造业基因的美的置业在全国大面积推广运用“匠芯”建造体系，提升工程质量，新工艺运用面积占比近6成。同时，构建了集团+区域+城市的三级客户服务体系，并以全员首问服务的负责意识，持续升级增值服务。

　　作为智慧制造地产商，美的置业并不仅仅只是追求提供优质的建筑产品，更希望能提供技术先进的智慧产品。因此，美的置业以智慧生活研究院，建筑产品研究业为“双研发核”，构建智能产业、建筑产业双“产业核”，成立产业发展事业部，统筹推进建筑工业化与智能产业化：整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链；

　　在智慧家居领域，美的置业2018-2019年交付智慧家居约3万套，落地200多个项目，仅智慧家居展厅就超过了500个。

　　在建筑工业化领域，不仅在上半年实现了首批建筑工业化PC产品的交付并首次完成吊装，还预计在8月份实现睿优住卡装配式整体卫浴的投产，将成为国内首条自动化整体卫浴生产线。

　　土储成本：仅占总货值25%

　　优质的产品，有能力在现阶段实现较高的产品溢价，增加公司的开发毛利。如果能够低价购入优质土储，就可以进一步提升企业未来的盈利能力。

　　上半年，美的置业通过招拍挂、土地收并购、项目合作开发、产业地产以及城市更新项目等方式，多渠道、低成本补充优质土储。

　　截至2019年6月30日，美的置业在珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区54个城市布局了249个项目，总土地储备面积达5251万平方米，可售货值约5500亿元，总土地成本为1506亿元，土地成本仅占货值的25.56%。

　　而且，土储集中布局在具备良好的经济产业基础的高价值高潜力区域。按土储货值来看，二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。

　　报告期内，美的置业积极进行战略升级，优化城市布局和土储结构。2019年上半年新进上海（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）、武汉（楼盘）等一线、新一线城市，提高新进城市等级；加大了在佛山（楼盘）、苏州（楼盘）、重庆（楼盘）等区域中心城市的布局力度；而对于邯郸（楼盘）、徐州（楼盘）、株洲（楼盘）等原有深耕城市，则优选核心区域的优质地块，通过高效经营形成规模和品牌效应，降低管理成本，提升效益。

　　展望下半年，管理层表示，美的置业将聚焦潜力发展区域和城市进行深耕布局，不断优化土储结构和城市布局，提升战略纵深和穿越周期的能力。美的置业希望以产业和产品的综合实力，通过非公开市场获得更多的低价而又优质的土储。