“行稳致远!”
这是一年前碧桂园(02007.HK)2018年中期业绩报告中,集团董事会主席杨国强致投资者文末的四个字。 一年后,2019年中期业绩发布,根据第三方克而瑞数据显示,碧桂园再次稳居全国房企权益销售和全口径销售的冠军宝座。很多股评人看了亮眼的财务数据后,写下了“厉害了”“稳得一批”的评语。 在房地产持续强调控、融资严监管的大环境下,碧桂园展现了龙头房企在逆周期的稳健实力。 记得一年多前,地产锐观察和业内人士交流时,还有人担心船大难转身,长期看好三四五线城市的碧桂园,会遇到规模增长的天花板。 但是,现在看来,在兼顾规模稳增长与强化多核发展方面,碧桂园显然做的不错。
CFO伍碧君,总裁莫斌,常务副总裁程光煜
01财务稳健是最大的王牌 在坚持房住不炒、不拿房地产刺激经济的大背景下,保持财务稳健是房企实现基业长青的最大王牌。反映而当前,最重要的指标就是融资(外部输血)和回款(内部造血)。
No.1
融资——渠道畅通且成本未提升
“环境越恶劣,资源越是往优质资产去配。”2019年中期业绩发布会上,碧桂园CFO伍碧君在答媒体问时如是表示。 截至2019年6月30日,碧桂园的银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约为2218.65亿元、574.65亿元、473.36亿元和52.23亿元。 与此同时,碧桂园的融资成本并没有上升,其上半年加权融资成本仅为6.13%,与去年末持平。就在前两周(8月13日),碧桂园还成功发行了22.1亿元公司债券,票面利率仅为5.14%。而据克而瑞地产研究统计,2019年上半年95家典型房企债券融资成本为7.25%。相较之下,碧桂园的融资成本优势明显。 业内人士表示,在以“合规和规模控制”为主题的房地产融资强监管背景下,较高的信用评级是碧桂园依然获得较低的融资成本的原因所在。据了解,在民营房企中,只有碧桂园和龙湖被国际评级机构惠誉评为稀缺的“投资级”。而国内的评级机构对碧桂园给出的主体评级都是AAA。
No.2
回款——资金回笼表现强劲
融资性现金流收紧,经营性现金流就被提升到了更加重要的位置。狠抓销售和回款,成为各大房企的调整方向。当下,抓回款率更为关键,即将卖出去的货值转变为手里的现金流。 在2019年中期业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌透露,2019年全年公司将权益回款纳入了工作考核。从半年报数据看,这一核心KPI被执行得很到位。 半年报显示,2019年上半年碧桂园权益去化率65%,权益物业销售现金回笼约2659.4亿元,回款率高达94.3%,比去年末91%的回款率还提升了超过3个百分点。融资性现金流保持畅通,经营性现金流稳定回流,显示了碧桂园出色的财务掌控能力。半年报数据显示,截至2019年6月底,碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元。加之碧桂园账户还另有约3133亿元银行授信额度尚未使用,公司现金流充裕。
No.3
偿债——安全垫足够
有两个指标能反映房企的真实偿债能力。
第一个是净借贷比率。
因为房地产行业比较特殊,有相当大一部分负债为预收款,本质上是未确认的收入,所以相比资产负债率【总负债/总资产】,净负债率也叫净借贷比率【(有息负债-货币资金)/净资产)】更能反映房企债务的真实情况。
半年报数据显示,碧桂园的净借贷比率由2018年6月30日的约59%下降至2019年6月30日的约58.5%,同比下降约0.5个百分点,远低于行业平均水平。
据Wind数据,2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%,H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。
第二个是现金流覆盖短期债务的空间。
半年报数据显示,截至2019年6月30日,碧桂园有息负债总额约为3318.89亿,需于一年以内偿还的短期有息债务为1139.2亿,占总有息负债之34.3%。
而公司可动用现金余额为2228.4亿元,即现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达1.96倍,安全垫足够厚,无偿债压力。
综合看,在房地产调控持续深入、房企融资全面收紧、房贷按揭利率提升、楼市销售乏力的行业大背景下,碧桂园是行业里为数不多的做到了兼顾规模增长和负债管控的房企之一。
02多核发展助力未来业绩 规模稳增长,负债可控,碧桂园的“稳”令业内同行钦羡。业内预计,碧桂园2019年全年的权益合同销售额不会低于2018年同期。接下来,我们看看代表碧桂园未来增长潜力的指标。
No.4
土储——丰富且布局合理
据半年报披露,截至6月30日,碧桂园国内已获取的权益可售土地储备资源约1.76万亿,另有潜在的可售权益资源约1.025万亿元,可满足公司未来三到四年的销售量。 分区域布局看,98%权益可售资源位于常驻人口50万以上的区域;94%位于人口流入区域;75%位于长三角、珠三角等五大城市群。 特别是在热点地区粤港澳大湾区和长三角,碧桂园进行了前瞻性的布局,为公司业绩增长提供了长期动力。 截至2019年6月30日,仅仅是粤港澳大湾区,碧桂园就拥有3467亿元的权益可售货值,此外还有潜在可售资源约5519亿元,加上已获取的权益可售资源合计8986亿元,发展空间巨大。 据克而瑞统计,截至2018年底,碧桂园在粤港澳大湾区的土储货值和土储建面均位居Top1,远超其他房企。
数据来源:克而瑞地产研究
另据企业公告,碧桂园今年上半年权益销售业绩Top10的城市,有一部分在大湾区。 碧桂园2019年上半年权益合同销售Top10城市
数据来源:企业公告
在长三角区域,据克而瑞发布的《长三角26城土储比拼》数据显示,绿地、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超过5000亿,遥遥领先其他房企。
根据第三方数据显示,碧桂园2017年在长三角以771亿元拿下了133宗地,2018年又以398亿元拿下了1042万平方米的土储面积。 在2019年中期业绩发布会上,碧桂园常务副总裁程光煜答媒体问时表示,碧桂园确定了约1800亿的权益投资额计划,上半年执行了约1100亿左右。其中,三四线项目占权益总土地投资的54%,一二线项目占46%。 下半年,依然有相当份额的投资预算(按年初的投资计划是还有约700亿),依然会秉承一线到五线均衡布局的机会型驱动拿地策略,有符合公司投资标准的地块就会去拿。
No.5
城镇化空间——对三四五线抱坚定信心
数据显示,2018年中国常住人口城镇化率为59.58%,离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。城镇化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇,不仅增加城市公共服务设施投入,也会释放巨大的衣食住行等消费需求。 碧桂园集团董事会主席杨国强对城镇化进程给房地产行业带来的红利,就坚定不移的看好。在2018年度业绩发布会上,他曾表示坚定看好三四五线城市的房地产市场。因为农民工工资提升后会产生改善型居住需求,他们不会在高房价的大城市买房,最大可能会在有学校、医疗等基本配套且房价在万元以下的城镇居住。 过去一年里,碧桂园坚守三四线主战场,力求实现一至五线城市均衡布局。数据显示,截至2019年6月30日,碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区,是行业内布局最广泛的房企。 反应在销售数据上,半年报显示,在碧桂园今年上半年权益销售中,三四线城市销售额占比依然较大,约占55%,一二线销售占比约45%。而据程光煜透露,今年下半年碧桂园还在三四线铺排了约2600多亿的货值。 对于三四线城市的销售前景,碧桂园集团总裁莫斌表示,虽然政策调紧之后压力会大一些,但对未来有信心。一是对城镇化进程带来的住房需求有信心,二是碧桂园自身在三四线城市有经验,以销定产,会采取有效货量的供应做好三四线城市的市场。
No.6
多核——“三驾马车”协同
眼下,大房企都在走多元化发展的道路,因为毕竟单核发展再怎么强大,终有一天也会触碰天花板,比不上多核齐头并进。 今年,碧桂园的多元化业务开始崭露头角。年初杨国强明确了“三驾马车”新的业务架构,同时提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位。 目前国家和地方已相继出台了一系列政策与文件,扶持和培育机器人产业发展,为该产业带来持续利好。在这样的大背景下,2018年7月,碧桂园成立了全资子公司——广东博智林机器人有限公司(简称“博智林机器人”)。
博智林机器人成立以来,已吸引了海内外知名高校的数百名博士和科研专家加盟。博智林机器人研发中心已递交申请专利近500项。博智林现在研发的建筑机器人有30多款,其中有9款建筑机器人已经投入工地测试。 助力国家乡村振兴战略的实施,源于集团创始人杨国强“重新回去种田”的梦想,碧桂园进军了现代农业。2018 年5月,碧桂园成立了下属全资子公司——碧桂园农业控股有限公司。 碧桂园农业布局农业全产业链,致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务商,包括前端研发,“公司+基地+农户”模式的中端生产组织,以凤凰优选社区门店为主体的终端销售。 仔细研究可以发现,碧桂园围绕地产主业,力求实现“多元布局、协同发展”的战略逻辑。地产主业为机器人、现代农业业务提供了丰富的应用场景和现实需求,机器人和农业产业未来也会推动企业利润增长,增强企业的多元竞争力。 结语
碧桂园还有一个指标优于其他同行——较高的股息率。
数据显示,碧桂园中期分红人民币22.87分,按照这个分红率,碧桂园的股息率已经到7%左右,房地产属于资金密集型行业,能有这么高的股息率比较罕见。
据统计,自上市以来,碧桂园一共有13次分红,累计分红550亿港元,已经远远高于碧佳园在市场通过IPO或者配售和供股募集的300多亿港元总和。
“我对公司充满信心,只要有钱我就增持。”在2019年中期业绩发布会上,面对为什么2018年持续增持自家股票的提问,莫斌回答的铿锵有力。
而这对投资者来说,无疑又是一支强心剂。
有国,有家,有梦。
继续行稳,致远!
这是碧桂园2019年中期业绩报告中“业务回顾及展望”的结语。 地产锐观察认为,房地产调控持续深入,稳健穿越周期才是硬道理。只有像碧桂园这样稳健的“大船”,才有穿越周期的能力,并以优胜者的姿态抵达彼岸。
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