从中报看新城控股的新征程：“地产+商业”双轮驱动稳健成长

　　作者：叶枚

　　审校：一条辉

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　　雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。

　　三天前新城控股(601155)公布2019年中期业绩报告，这份成绩单令市场期待。

　　中报显示，新城控股上半年营收170.64亿元，同比增长8.29%；净利润25.92亿元，同比增长2.13%；扣非后净利润20.51亿元，同比增长2.54%。销售金额1224.18亿元，同比增长28.44%，销售面积1049.52万平方米，同比增长35.5%，双双保持双位数的增长。

　　过去几年，新城控股凭借“住宅+商业”的双轮驱动战略，加之“以上海（楼盘）为中枢、长三角为核心，并向环渤海、珠三角和中西部地区扩张”的“1+3”战略布局，经营业绩持续稳健增长，去年销售额排名一路高升至排行榜第8位。

　　到2019年上半年，其销售无论是单月还是半年 ，新城控股都同比两位数的增长，且增速在前十房企靠前，发展脚步更加稳健有力。

　　那么，新城控股今年中期成绩单到底有哪些亮点呢？在房住不炒的新时期新城控股还能继续保持行业前列吗？公司的成长前景未来有多大？

　　下面，我们来一探究竟。

　　双轮驱动稳中求进

　　过去20多年，新城控股一直以高质量发展为总要求，去年公司战胜了错综复杂的外部环境，从千亿企业一跃成为两千亿企业，行业排名和销售业绩实现双双跨越。

　　进入2019年，结合市场当前形势以及公司实际需求，新城控股又提出了全新十六字核心战略：稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能。在十六字方针下，新城控股上半年销售金额1224.18亿元，同比增长28.44%，销售面积1049.52万平方米，同比增长35.5%，销售规模仍然稳居第8位。

　　在刚过去的7月份，新城控股继续稳健奔跑，实现合同销售金额约245.33亿元，销售面积约220.88万平方米，分别同比增长33.68%、50.56%。单月销售额不仅高于其今年上半年的月度销售均值，且7月单月同比涨幅在十强房企中继续保持领先水平。

　　除了住宅地产高歌猛进，作为新城控股下一个发展潜力点的商业地产也为公司规模发展和效益增长作出了积极贡献。

　　“吾悦”是新城控股着力打造的商业地产品牌。今年上半年，吾悦广场上半年实现租金及管理费收入17.41亿元，同比增长104%，出租率高达98.49%，成为公司营收利润的高增长点。

　　公开数据显示，上半年，吾悦广场新开业2座，已开业数量达到44座，已开业面积411.03万方，同比增长63.06%；下半年，新城控股还将开业20座吾悦广场。目前，新城控股在建及开业的吾悦广场总数达119座。

　　于此同时，我们还注意到，相比较上半年的平稳表现，新城控股的中报还隐藏了一个更大的“惊喜彩蛋”。

　　上半年，新城控股共有34个子项目竣工交付，竣工面积404万平方米。下半年计划竣工项目高达90个，预计竣工建面1469万平方米。以此计算，全年计划竣工交付超过1800万平方米，是去年的两倍左右，结算营收的规模将同比例大幅增长。

　　还有一个更直接的参考指标，2019年上半年，新城控股的销售预收款从2018年底的1182亿元，增加到1723亿元，已售未结面积达到2960万平方米。

　　由此可知，不仅未来营收和利润的可结算资源非常充足，下半年新城控股的营收规模大幅增长和净利润上扬是大概率事件。

　　在建项目方面，上半年新城控股共339个，总建筑面积达8850万平方米；今年下半年计划新开工项目87个，新开工建筑面积1622万平方米。如此大体量的项目储备，未来两三年的销售规模和业绩增长都能够支撑。

　　资金成本控制有优势

　　新城控股的优秀，还在于上半年销售规模双位数增长，其资产负债率和净负债率反而下降。截至6月底，新城控股总资产4233亿元，资产负债率86.7%，同比下降1.61个百分点，净负债率76.62%，较去年同期下降约39个点。

　　手中的现金应对短期债务也绰绰有余。截至今年6月底，新城控股在手现金余额为456.42亿元、同比增长83.8%，短期债务为261亿元，现金短债比1.75倍，流动性充裕，偿债能力良好。

　　为了让公司有更大的腾挪空间，上半年新城控股也在通过多种渠道广济粮草。我们注意到，公司先后成功发行21亿元公司债、总额度为6亿美元的高级美元债券、15.58亿元的交易商协会ABN、10亿元中期票据、6亿元超短期融资券。另外还有一笔80亿元公司债券待发行。

　　广济粮草也并非全然不顾，如果融资成本太高，这一笔笔融资都是未来发展的包袱。但是新城控股金融机构借款及债券类直接融资的平均融资成本为6.48%，和去年底基本持平，在民营房企中居于较好水平。

　　深耕长三角，全国均衡布局

　　拿地能力和区域的选择，体现了一个公司对地产行业趋势的判断能力，甚至决定了未来公司的发展体量。

　　半年报显示，2019年上半年新城控股新增土地储备80幅，总建筑面积达2459.20万平方米。依托招拍挂、收并购等多元拿地方式，特别是综合体拿地优势，新城控股上半年拿地平均楼面地价约2989元/平方米，约为同期销售均价的25%，较低的土地成本有效保障了项目利润空间。

　　土地储备分布方面， 截至到今年6月底，新城控股土地储备已经达到1.34亿平方米，且土储布局全面，长三角占47%，环渤海占17%，珠三角占5%，中西部地区占31%。

　　2019年上半年，新城控股于北京（楼盘）、天津（楼盘）、西安（楼盘）、重庆（楼盘）、武汉（楼盘）等重点一二线及中西部省会城市积极加仓。

　　深耕长三角、扩充西南区域版图，全国化均衡的布局，对新城控股应对周期轮动和市场风险提供了助力。

　　这种资产布局显然踏准了市场节奏。伴随着城市群的发展提升，新城控股在各大深耕城市市场占有率较去年同期也有了显著增长，在江苏、上海、天津、湖南、山东、浙江、湖北和安徽等省市，已跻身所在区域TOP10，其中在苏州（楼盘）、上海及常州（楼盘）等城市相继完成百亿销售。

　　过去20多年，新城控股从苏南一隅的中游地产公司逆势而起，跻身一线房企之列，从而成为中国最耀眼的地产界新星。

　　在地产周期新时期，新城控股的征程能更上一层楼吗？让我们拭目以待。

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