资色·深度丨核心净利润增长26.0% 龙湖集团上半年盈利能力稳步提升

　　8月最后一周，上市房企半年报披露进入尾声，一向以稳健著称的龙湖集团控股有限公司（以下简称为“龙湖集团”）交出了一份符合预期的半年报。

　　8月26日下午，龙湖集团发布2019年半年报，财报显示，龙湖集团营业额385.7亿元，同比增长42.2%；核心净利润47.0亿元，同比增长26.0%；毛利同比增长24.9%至125.8亿元，毛利率为32.6%；核心税后利润率为16.1%，核心权益后利润率为12.2%。主要财务指标增长均超过20%，表现优异。

　　不仅如此，2019年上半年龙湖集团已完成销售额1056.2亿元，基于全年可售货源3500亿，完成年度销售目标或是大概率事件。截至2019年6月30日，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2470亿元，土地储备合计7093万平方米，总货值9800亿，为未来核心利润持续稳定增长奠定了坚实基础。

　　营收增速高达42.2%

　　在房地长行业整体业绩增速放缓的背景下，能实现42%的营收增速无疑是实力强劲的体现。据和讯房产计算，除恒大暂未发布财报外，其余TOP10房企的营收增速均值是28.63%，龙湖集团的营收增速比均值高出13.29个百分点，从龙湖集团近五年的营收表现看，42%的增速亦是高点。

　　具体看，龙湖集团营收占比最高的业务是物业发展，占比88.6%，营业额为341.7亿元，较上年同期增长42.1%。对于原因，和讯房产在财报中获悉，2019年上半年，龙湖集团交付物业总建筑面积为283.7万平方米，比去年同期的218.5万平方米高出65.2万平方米；龙湖集团营业额单方价格为12044元/平方米，比去年同期的11001元╱平方米高出1043元。

　　财报还显示，龙湖集团物业投资业务收入25.8亿元（不含税租金收入），同比增长39.2%，其中，商场、冠寓、其他收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。就商场而言，截至2019年6月底，龙湖集团累计开业商场数量29个，建筑面积296万平方米（含车位总建筑面积为386万平方米），整体出租率98.0%，商业租金增长25.7%至21.1亿元。

　　另一个值得关注的是龙湖冠寓，财报显示，冠寓累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。

　　龙湖集团CEO邵明晓在业绩会现场表示，长租公寓是龙湖主航道业务，龙湖非常坚定，全年计划8万间，已经基本做到头部这个领域，再往前走有希望做到完全的领先，会坚定按自己的节奏走。“未来重点还是在质量，龙湖会把它的选址运营，用户以及底层的系统全面强化，让出租率上来。”

　　除了营收，龙湖集团其他盈利指标增速普遍在20%以上。财报显示，2019年上半年，龙湖集团归属于股东的净利润63.1亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润核心净利润47.0亿元，同比增长26.0%；毛利同比增长24.9%至125.8亿元，毛利率为32.6%，远高于行业水平。

　　除了亮眼的财务指标，龙湖集团的销售额保持稳健增长。财报显示，2019年上半年，龙湖集团合同销售额同比增长8.8%至1056.2亿元，稳居行业前十，达成全年销售目标48%。分区域看，长三角、西部、环渤海、华中及华南区域合同销售额，分别占龙湖集团上半年总合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

　　在业绩会现场，龙湖集团CFO赵轶表示，年初宣布的2019年全年销售目标2200亿，可售货源3500亿保持不变，我们相信能够完成（全年目标），上半年已经超过一半。

　　待确认销售额为2470亿 保证利润持续增长

　　不仅上半年，龙湖集团业绩表现突出，展望下半年或更长远的未来，龙湖集团的盈利极具可预见性。

　　首先，龙湖集团具有较高的待确认成交额。财报显示，2019年上半年，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2470亿元，面积为1470万平方米，为未来核心利润持续稳定增长奠定坚实基础。

　　其次，龙湖拥有高质量的土地储备。据悉，龙湖集团90%的货量集中在热点城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

　　财报显示，2019年上半年，龙湖集团成功新增50幅土地，拓展漳州（楼盘）、咸阳（楼盘）、中山（楼盘）、茂名（楼盘）4个新城市，新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积671万平方米，平均权益收购成本每平方米7761元。按地区分析，长三角地区、西部地区、环渤海地区、华南地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。

　　“上半年比较好的把握了土地市场节奏，对于特别火爆的三四月，公司做了理性的分析，躲过了非理性的火爆。”赵轶表示，截至2019年中，龙湖集团总土储7093万平方米，权益土储接近5000万平方米，总货值9800亿，可以维持公司四年以上的发展。“土储结构比较优化，集团战略聚焦一线二线和强三线，以及香港，占比接近90%，这是为未来行业发展，包括公司业绩发展提供了非常强大的基础。”

　　值得注意的是，龙湖集团总土地储备的平均成本仅为每平方米5632元，为当期签约单价的34.7%。在业内人士看来，龙湖集团物业发展的盈利空间极大。

　　再次，龙湖集团的融资成本较低，不仅保证了投资拿地的灵活性，也在一定程度上提高了利润水平。

　　财报显示，2019年上半年，龙湖集团净负债率为53.0%，相比去年同期下降2%；截至6月底，龙湖综合借贷总额为1400.5亿元，平均借贷成本仅为4.56%，在今年行业融资难的背景下，龙湖的融资成本仍然保持在较低水平。

　　今年上半年，龙湖在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99% 至4.70%之间，期限介乎于五年至七年。7月，龙湖再度发行的境内公司债，票息更低至3.9%。

　　从债务结构来看，龙湖集团亦表现优异。有息负债中，一年内到期债务为137.6亿元，占总债务的比例仅为9.8%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.22。而龙湖集团的经营性收入今年将实现100亿，明年达150亿，将完全覆盖全部利息支出。

　　得益于资本市场的优异表现，今年上半年，龙湖集团收获了穆迪上调展望为正面，实力站稳投资级。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此，龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。