资色·评级 | 标普：盈利增长强劲、财务杠杆改善，龙光地产评级上调至“BB”；展望稳定

　　•龙光地产的财务杠杆近期有所改善。虽然利润率小幅下降，但EBITDA的强劲增长和审慎的举债收购将有助于将其财务杠杆维持在当前水平。

　　•龙光地产多渠道获得项目的能力以及中央政府对粤港澳大湾区的开发战略将支撑其业务状况。

　　•2019年8月28日，标普全球评级宣布将龙光地产的长期主体信用评级由“BB-”上调至“BB”，并同时将其未到期优先无抵押债券的长期债项评级由“B+”上调至“BB-”。

　　•稳定展望缘于我们预期未来12个月内龙光地产能够在保证销售额增长的同时保持审慎的拿地步伐。

　　香港，2019年8月29日—标普全球评级8月28日宣布，对龙光地产控股有限公司（龙光地产）采取上述评级行动。

　　上调龙光地产的评级的原因是，我们预期龙光地产销售额的强劲增长、良好的现金回款状况和审慎的拿地策略将有助于使财务杠杆在近期改善的基础上维持在当前水平。评级上调还反映我们预期中央政府对深圳和粤港澳大湾区的开发政策将使龙光地产的市场地位和资产质量得到持续提升。

　　龙光地产过去12个月的经营业绩超出我们预期，并展示出对国内经济放缓的韧性。2019年上半年该公司的收入同比大幅增长78%，合约销售额增长27.7%。受益于向项目合作方提供的服务种类增加以及2016年以来持续扩张的旧改项目，该公司的建筑和一级土地开发业务也在迅速增长。

　　我们预期龙光地产的经营业绩将保持强劲，预计其2019年全年权益销售额将达到人民币850亿元，收入达到630亿元。尽管土地转化过程可能存在不确定性，但我们估计该公司的一级土地开发业务将持续为其带来收入。

　　我们认为龙光地产在粤港澳大湾区拥有的大规模可售物业资源将支撑其盈利提升。该公司在大湾区拥有逾人民币4000亿元的可售货值，其中20%位于深圳，50%位于大湾区的其他地区。鉴于中国国务院近期宣布将深圳打造成国际化城市并进一步支持大湾区开发，我们预期将有更多的人口和资本涌入这片城市集群。我们认为这将增加区域内的购房需求，并支撑地产行业的资产质量。

　　我们预期龙光地产将继续补充土储以实现规模扩张，但步伐将保持审慎。2019年上半年该公司于公开市场新购得人民币214亿元土地，约占其同期现金回款的57%。该公司的拿地支出或将继续保持在销售现金回款的50%-60%，预计2019年将达到420-440亿元，2020年达到约550亿元。该公司也将通过收并购和竞拍城市更新项目的方式获得更多项目资源。

　　我们认为龙光地产高质量且丰富的土储、盈利的强劲增长以及财务杠杆的不断改善使其信用状况达到与“BB”评级类别地产开发商可比的水平。

　　我们估计龙光地产2019-2020年的财务杠杆，以债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）比率衡量，无论并表还是按权益计算均将稳定在4.0倍左右，低于2018年的5.0倍。未来1-2年内，合联营项目销售额在总销售额中的占比可能将继续保持在10%-20%的水平。该公司穿透式债务对EBITDA比率（将合联营项目的债务和EBITDA进行按比例调整）大致与其并表后水平一致，这是因为其购地支出来自集团层面或仅提供项目贷款担保。

　　稳定展望反映我们认为在强劲的销售执行和稳定的收入增长的支撑下，该公司的财务杠杆将在未来12个月内稳定在4倍左右。我们也预期该公司的利润率将保持在较高水平，同时拿地方面保持审慎。

　　若龙光地产的并表或穿透式债务对EBITDA比率上升至4.5倍或更高，我们可能会下调其评级。激进拿地或市场低迷导致销售额和利润不及预期均可能会导致财务杠杆上升。

　　若龙光地产继续保持审慎的拿地策略，同时保持较高的盈利能力，我们则可能上调其评级。若该公司的并表及穿透式债务对EBITDA比率均下降至3.0倍以下，则可能表明其财务状况提升。若该公司大幅扩张业务规模和提升业务多样性，达到与“BB+”评级类别的大型地产开发商可比的水平，同时保持财务杠杆的稳定，那么我们也可能上调其评级。但该情景发生的可能性较低。