干货 | 大数据起底粤港澳大湾区楼市，大咖教你把握3个投资机会点

　　本文转载自公众号：“地产深度报道”

    2019年以来，有两大政策一直位于话题的中心：一是长三角一体化，二是粤港澳大湾区。目前，距离《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布已有半年，就在众人稍稍将注意力移开之时，深圳又抛出了重磅消息。

　　近日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，提出将深圳建设成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位。

　　一时间，外界再次将目光聚焦粤港澳大湾区，那么，这对于当地楼市而言，是否又是一个机遇？

　　在此背景下，《国际金融报》“地产晚8点”栏目近日特邀房产大象创始人（同致行（中国）地产顾问有限公司董事长）王波，用大数据为大家解读粤港澳大湾区楼市潜力！

　　为了方便大家学习与回顾，《地产深度报道》特将王波的分享与问答内容整理成文。现在，大家就一起来复习一下吧！

　　大湾区房产价值几何

　　房产大象统计数据显示，粤港澳大湾区三座重点城市（深圳、广州（楼盘）、香港）2018年的综合GDP水平为71081亿元，高于长三角三座重点城市（上海（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘））的59009亿元。

　　具体来看，经济实力最强的是长三角地区的城市上海，其2018年的GDP水平在32680亿元，远高于杭州、南京两座城市的GDP总和，高出深圳GDP水平的50%。而大湾区三城GDP水平均在2200亿-2500亿元之间，较为均衡。

　　从上述6大城市的房价趋势来看，一骑绝尘的是香港地区，以15.8万元/平的价格遥遥领先其它五座城市，其次是深圳市，在2014年-2018年间，房价上涨较快，目前以56620元/平的价格位居第二位，上海市以46371元/平的均价位居第三名。广州、杭州、南京三市均价相当，在27000-32100元/平之间。

　　在过去的四年中，深圳、广州和杭州三个城市人口增长较快，上海增长缓慢甚至有负增长的情况存在，香港与南京则相对平缓。王波认为，这些增长的人口在未来多会成为刚需，并在3-5年内成为当地城市强劲的购买力。

　　王波进一步指出，深圳常住人口1300万，广州常住人口为1490万，但深圳的城市面积只有1997平方千米，尚不足广州的30%。且深圳的建成区占比达46.2%，远高于大湾区内地其它8市，这意味着，未来房地产市场发展中，深圳并无过多土地可用，这也决定着一个城市住宅的供求比关系。

　　王波指出，未来，深圳的土地供应会异常稀缺，虽然还有一半的土地面积可使用，但除去生态面积、交通配套、公共配套等占地面积，能用于房地产开发的土地已然不多了。其次是东莞（楼盘），建成区占比接近40%，土地也较为稀缺。反之，广州的建成区面积才刚达到17.7%，土地稀缺程度相对较低，与之相同的还有惠州（楼盘）、珠海（楼盘）等城市，土地储备较为充足。

　　王波总结道，从投资角度而言，粤港澳大湾区内地9城中，投资价值最大的是深圳。与之相匹配的还有广州，虽然土地稀缺度较低但经济体量大，可与深圳并列投资第一梯队；第二梯队应属环深片区的东莞、惠州和佛山（楼盘）临广地区，不过由于佛山占地面积大，并不是每个地区投资价值都大；第三梯队为中山（楼盘）和珠海，且中山因靠近广州的南沙自贸区和深圳的深中通道，故投资价值稍高于珠海；投资第四梯队为江门（楼盘）和肇庆（楼盘），两个城市建成区、经济总量以及人口均较小，故投资价值较小。

　　如从居住价值看，在哪个城市工作就选择哪个城市购房是最为适宜的，这也是俗称的刚需。

　　3个机会点

　　从大湾区内房地产发展趋势来看，王波点明了三个房产投资机会点：

　　第一个是粤港澳大湾区内的三个自贸区：即深圳前海自贸区、广州南沙自贸区和珠海横琴自贸区。

　　具体来看，投资价值最大的是深圳前海，其占地面积最小但经济体量最大，并有356家世界五百强企业入驻其中，不过，前海自贸区的房屋均价已达9万-18万元/平，相对较高。其次是广州南沙，占地面积783.86平方公里，为前海的20倍，房价停留在2.4万-4.5万元/平。投资价值最小的是珠海横琴，相对其它两个自贸区而言，珠海横琴的经济水平较低，2018年GDP水平仅为305亿元。值得注意的是，横琴自贸区的房价在2015年政策确立时已有一波上涨，目前均价在4.3万-5.5万元/平，且区域内人口较少，未来出手接盘者也较少。

　　第二个房产投资机会点为科技创新核心片区。

　　王波认为，该区域是大湾区内最具房产投资价值的黄金地带，南起深圳北至广州。首先，深圳目前位于黄金带的部分是空港新城片区，区域内发展较快；其次，东莞市位于黄金带的部分是靠近珠江口的滨海湾新区（新规划的区，发展迅速）和松山湖片区（环境优美、高科技产业入驻较多）；最后是广州地区的广州大学城-国际创新城、广州琶洲互联网创新聚集区、广州科学城、广州中新知识城等四个片区。在上述科技创新核心片区内投资买房基本不会出错。

　　第三个则是新建轨道交通线。

　　王波指出，除了产业带的发展外，新建轨道交通的交叉点也会带来房产投资机会。如正在修建的粤赣客运专线、深茂铁路等轨道交通线，这些城市间的轨道交通交叉点会是一些不错的投资地；其次，多数城市的地铁规划仅在城市内部，但大湾区内广州、东莞、深圳等城市间也规划了许多地铁连接线，未来这些核心城市的地铁线将连为一体，交通节点上的房产投资价值也值得期待。

　　问答环节

　　问题一：粤港澳大湾区中，哪个城市购房性价比最高？

　　答：购房分为投资和刚需两个目的，对刚需而言，建议在哪里工作就在哪里买房。

　　投资购房的话，首推深圳市，由于深圳土地少、经济发展快，当前也被要求建立社会主义先行示范区，故未来房价涨幅较大，性价比高；

　　其次推荐东莞市，东莞经济总量虽不如深圳和广州，但目前房价便宜，地处广州和深圳之间，地理位置较好，相对属于价格洼地，未来随着城市发展经济核心区，提升空间较大；

　　广州的核心区如琶洲互联网创新聚集区等也是可以关注的地方，但由于广州郊区较大，目前性价比不高。

　　问题二：关于珠海楼市，王老师怎么看？

　　答：珠海市比较难判断，由于珠海环境较好，有较多北方购房者前来购买度假房，在这几年间楼市情况较好。但目前珠海的房价有些透支，从其经济总量、人口数据、科技创新等方面来看，未来城市发展后劲略有不足。

　　由于珠海面积较大，部分地区人烟稀少，即使出现了个别亮点片区销售较好（如斗门、空港、横琴等），但两三年内还是后劲乏力。不过，珠海核心区域如香洲区、拱北片区等城市配套较为成熟，又有港珠澳大桥利好在，未来有增长空间，最起码不会下跌。

　　问题三：王老师如何看深圳建设中国特色社会主义先行示范区，是否又是一个机遇点？将会惠及哪几个地区？

　　答：建设中国特色社会主义先行示范区对深圳而言确实是一个机遇点，是对深圳特区建设40年的很大肯定，预示着未来深圳还将快速发展。

　　就房地产投资而言，深圳西部地区，如深圳宝安片区受空港和前海自贸区影响，未来增值趋势较为可观。

　　其次，指导意见提出了深圳未来要加大发展教育方面，因此，深圳将有希望大力发展一些教育城，布局点基本在光明、西丽、龙岗等地区。此外，光明区目前引入了较多高新科技方面的产业园，未来具有成长空间。

　　再有是会惠及一些临深片区，主要是东莞。如东莞的滨海湾新区地处深圳和广州黄金经济带的中间点，利好较多；再如东莞的松山湖地区由于有高科技产业引入，房地产发展前景较好。同时，东莞的塘厦镇、黄江镇、樟木头镇、清溪镇等地区因距深圳较近，也会有部分利好刺激房价。

　　问题四：王老师怎么看最近房贷利率上涨的情况？后面会不会降下来？

　　答：现状是房贷利率上涨了，但某些实业的贷款利率却在下降。国家并不希望把房地产当做短期刺激经济的手段，但当前房价还在上涨，所以会对地产行业有所限制。

　　如果某天房地产市场达到供求相对平衡，甚至房价下滑，利率是有可能下降的。

　　问题五：临深片区哪里适合投资，东莞、中山、还是惠州大亚湾？

　　答：环深片区最适合投资的是东莞西部地区和东南的临深片区；其次是惠州的临深片区，也就是大亚湾靠西部的地区，不过增值速度不会太快。

　　问题六：未来三年珠海房地产行业的发展前景如何？房价走势如何？还有珠海房地产市场的走向，目前投资的方向和最有价值的区域在哪几个板块、居住考虑哪个板块？

　　答：投资方面上述已梳理完毕，欢迎上翻回顾。

　　居住方面，珠海的城区、唐家片区和西区三个区域建议考虑。

　　问题七：汇率破7对房价有没有影响，影响会有多大？

　　答：许多购房者考虑到人民币是否会持续下跌的问题而关注到海外置业。

　　如果资金充裕建议去欧美投资，该地区房产投资资金需求量大、门槛高，但每年可实现稳步增长；资金较少建议考虑东南亚地区，东南亚地区房产投资可分为两种，追求稳定收益的建议泰国置业，追求高收益的可考虑越南、柬埔寨置业，不过这两个区域风险均较大。

　　问题八：南沙是不是广州未来潜力最大的地区？

　　答：一个城市房价上涨最快的一定是其成熟区，因为刚需购房者多。南沙具备发展潜力，但可能周期较长，需要更新改造。

　　问题九：大湾区中目前哪个城市房价泡沫最大，哪一个最实？

　　答：每个城市在营销过程中，房价都会有一些泡沫存在，目前大湾区内城市还没有出现大规模房价下滑的现象，泡沫并未表露出来，但依个人判断，一些靠概念炒起来的房价未来会容易出现问题，如珠海西区。

　　“房价最实”是相对概念，目前东莞松山湖片区、东莞塘厦片区、深圳光明片区、深圳沙井片区、深圳福永片区、深圳松岗片区房价较实，可作参考。

　　问题十：前海，横琴，南沙三大自贸区哪里楼价最有升值空间?

　　答：最看好前海，经济较好未来客观；第二看好南沙；第三看好横琴，目前规划不错，但常住人口较少，短时间内刚需购房者较少，二手房市场不佳。

　　记者 左宇