房地产信贷总量控制 开发商融资端和销售端双重受限

　　孙梦凡

　　在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。

　　近日，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，合肥（楼盘）多家银行停贷“二手房”的市场消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。

　　据知情人士透露，在房地产贷款大类下，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。7月份开始，就有银行额度不够，只能对个人贷款进行控制，调整利率或停止二手房贷业务。

　　更大的变革接踵而来。自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。

　　尽管此次改革的关键字是“市场化”，但“房住不炒”的基调未变。未来房地产信贷政策将转向精准化调控、因城施策，完善各省级市场利率定价自律机制。业内认为，受制于信贷政策适度收紧，房地产市场或将持续转冷。

　　严控房地产贷款

　　近年来，银行信贷资金“脱实向虚”，实体经济融资难、融资贵越发凸显。出于资金安全性考虑，房贷历来都是银行争抢的蛋糕。而在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。

　　日前，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

　　检查要点包括：房地产业务授信政策和内控制度执行情况；房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括资本金来源真实性审查、企业资质审查、违规向“四证”不全项目提供融资等；以及个人住房贷款管理情况、住房租赁贷款方面。

　　与此同时，有市场消息称，合肥12家银行停贷“二手房”，分别是：建设银行(601939)、中国银行(601988)、杭州银行、华夏银行(600015)、光大银行(601818)、交通银行(601328)、渤海银行、农业银行(601288)、广发银行、中国邮政储蓄银行、中信银行(601998)、招商银行(600036)。相关银行表示，之所以出现“停贷”，原因是银行月末额度不足。

　　据第一财经记者了解，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。7月份开始，就有银行额度不够，只能对个人贷款进行控制，调整利率或停止二手房贷业务。开发贷和个人贷款向来属于银行房地产贷款大类，在此之前，个人住房贷款的限制相对较小。

　　各大银行对涉房资金的严控已有表态。农业银行执行董事、副行长王玮近期表示，下半年农行将持续加强个人购房类贷款、法人房地产贷款、房企债券投资等涉房业务投放的管理和集中度管控，确保业务平稳健康发展。

　　8月29日，中国建设银行副行长纪志宏在半年业绩发布会上表示，将严控房地产开发贷准入标准，对企业的资质、资产负债率、净资产会有比较严格的标准要求；同时，个人住房贷款将会保持稳健发展，形成以按揭牵头、其他业务跟进的格局。

　　房贷利率历史性变革

　　涉房资金被严控监管之际，房贷利率改革应声而来。

　　8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。

　　其中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套不低于LPR加60个基点。同时，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

　　新政落地后，房贷利率定价机制有所调整，按揭贷款的“锚”将由贷款基准利率调整为LPR，定价方式也将由“贷款基准利率乘以上下浮动比例”调整为“LPR加基点”。

　　按照8月20日5年期以上LPR4.85%计算可知，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率不低于5.45%。对比现行个人商业房贷利率，5年期基准利率4.95%，首套住房可以最低不低于0.7倍基准利率、二套房不低于基准利率上浮10%即5.45%。

　　总体来看，新个贷利率形成机制与现行基准利率保持稳定。但就市场实际利率而言，融360数据显示，8月份全国首套平均房贷利率5.45%，相比年内最低的5月上升0.03个百分点；二套平均房贷利率5.75%，相比5月上升0.01个百分点。

　　克而瑞研究认为，表面上看，首套和二套新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷“降息”。短期来看，“加点”也是重要调节手段。最终10月8日后首套、二套房贷利率将分别在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基础上加不同幅度的基点形成。

　　但从长期来看，新政有助于进一步强化货币政策对房地产行业的传导。LPR利率机制本身就有利于畅通货币政策传导机制，房贷利率挂钩LPR将使货币政策对房地产市场的影响更加高效、直接。

　　此外，央行还规定，借款人可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年；此次个人房贷定价机制的调整，只针对新增个人住房贷款，10月8日之前发放的房贷仍按原合同执行。

　　房住不炒扼住购房预期

　　就此次变革，人民日报评论指出，商业银行发放住房贷款本就应由“市场起决定性作用”。但目前贷款利率参照基准利率上下浮动，而基准利率又由行政部门确定，且长期相对稳定不变，很容易造成资源错配、降低金融效率。

　　实际上，早在2013年，央行便全面放开金融机构贷款利率管制，随后10月创设LPR，初衷是形成市场化的贷款利率。但业务实操中，银行发放贷款主要还是参照基准利率，基本无视LPR，市场化竞争格局并未随着LPR的诞生而形成。

　　房贷利率改革后，市场担忧主要在于新利率形成机制的“任性”。对此人民日报评论表示，从中长期看，LPR水平的浮动并非信马由缰，基本上会反映金融服务实体经济的能力，同时还会受到必要的窗口指导。

　　值得注意的是，“区别于降准、降息等集中式调控，下一阶段房地产信贷政策将转向精准化调控。”克而瑞表示，各省市商业银行将依据房地产市场形势变化、银行业信贷资金松紧程度等多方面因素，自主确定各省市房地产行业相应房贷利率。

　　但在“房住不炒”基调不变、居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则之下，房地产信贷仍将偏紧，赋予各银行“加基点”的自由裁量权也将受到“房住不炒”的政策约束。

　　目前，房地产整体市场仍在持续走冷，供需压力进一步加剧，市场观望情绪愈加浓重。8月份，克而瑞重点监测城市累计成交量持续走低，同、环比跌幅分别为-4%和-6%，长沙（楼盘）、济南（楼盘）、徐州（楼盘）等市成交显著缩量。

　　具体而言，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%。除上海（楼盘）环比有所回升之外，北京（楼盘）、广州（楼盘）和深圳（楼盘）成交量环比皆回调，北京成交遇冷，环比跌幅多达-42%。

　　二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为-3%和-6%。其中，成都、无锡（楼盘）和厦门（楼盘）等环比涨幅皆超30%；而反观西安（楼盘）、常州（楼盘）等成交量依旧缓步下行，徐州、南京（楼盘）和济南等显著缩量，环比跌幅都在-50%附近。

　　在此之下，“受制于信贷政策适度收紧，房地产市场或将持续转冷，预计短期成交量大概率将继续走弱。”克而瑞认为。

　　从房企融资全面收紧，到开发贷个人贷统一监管，从按基准利率浮动，到房贷精准化调控，解决实体经济融资困难而非引水流进房地产的决心日益增强。“房住不炒”政策基调下，留给房地产市场上下浮动的空间越发狭窄。