秋风送暖 降准提振楼市

　　本文转载自公众号：“攸克地产”

    初秋入夜微微凉，但暖意突然到来。

　　9月6日下班时间发布大消息，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。此次降准释放长期资金约9000亿元。

　　市场早有预期，股市已提前作出反应，5日上证指数一度收复3000点。

　　货币工具的强烈信号

　　9月4日召开的国务院常务会议指出，当前外部环境更趋复杂严峻，国内经济下行压力加大，坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平的措施，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，将资金更多用于普惠金融，加大金融对实体经济特别是小微企业的支持力度。

　　在一片期许中，央行降准应声而至。

　　降准的意图非常明确：一是落实中央降低实际利率水平的要求；二是金融加大对实体经济特别是小微企业的支持力度。9000亿资金将为市场提供更精准的流动性。

　　宏观方面，今年以来，中央出台了一系列重大政策，尤其是近期的上海自贸区临港新片区获批，深圳（楼盘）建设先行示范城市，全国新批6个自贸区等，是我国全面深化改革推进开放的强烈信号。

　　中观和微观方面，中央着力为企业减负。而最重要的减负，还是为企业打通融资渠道，降低融资成本，尤其是小微企业。当然，一再强调的是金融要为实体经济服务。这有利于抑制经济下行，保持基本稳定。

　　货币工具仍然是降低企业实际利率水平并有助于经济稳定的主要手段。央行这几年创新运用了一系列货币工具，但最直接的还是传统的降息降准。

　　今年已有多国央行采取了降息措施，货币政策倾向更加宽松。多年来，中国经济是世界经济增长之锚。说中国央行的动作对世界经济都有影响，并不夸张。央行货币政策司司长孙国峰称，我国的货币政策坚持“以我为主”，没有必要与国外央行亦步亦趋。但从客观上说，央行降准有助于中国经济稳定，也是对世界经济的贡献。

　　不过，此次降准后，央行称稳健货币政策取向没有改变。

　　房地产受益不菲

　　历次降息降准，房地产都是受益最大的行业之一。但这次降准，略有点不同。

　　我们看到，自5月底以来，银保监、证监等监管部门对房地产金融领域的风险特别警惕，并在发债、房地产信托、开发贷等方面，对楼市融资陆续收紧。这次降准前几天，央行还搞了个住房贷款新政，就是个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，而且锚定了房贷利率的下限。

　　这是在原有严厉的房地产调控政策不放松的背景下，新的金融调控政策的叠加。而金融政策公认是对房地产企业和市场影响最大的因素或之一。

　　按照过往惯例，降准后释放的资金流向，无论如何都会大幅惠及房地产。只是由于当前房地产开发贷款、信托贷款的增量被控制，受益面没想象的那么大。但货币市场的流动性实际上趋向宽松，对经济环境尤其是实体经济的改善有促进作用，对包括不动产在内的资产价格市场有刺激作用。而房地产的发展有赖于整个经济环境的改善，实体经济的稳定或好转，也会传递到楼市。

　　虽然房地产金融在持续收紧，但到目前为止，涉及房地产的贷款在整个信贷盘子里，仍占据约四分之一比例，这次降准，房地产仍是受益最大的行业之一。当然，企业并非均衡受益，在金融机构眼里，大型房企更受宠，中小房企未来四个月还是要过苦日子。

　　降息和降准哪个更重要

　　第一，从市场层面而言，攸克君个人认为，降准更重要。

　　降准关乎着市场流动性的增量规模。我们且不论增量的信贷中，会有多少流入房地产市场，单市场中的新增信贷的总量，是受到降准影响的。

　　具体到房地产市场，一般状况下，它会影响到购房按揭贷款的审批速度和进度，也会影响到银行金融机构的口径，也会间接影响到房贷利率的优惠水平。

　　因此，房地产市场成交状况的改善，受降准的影响更大。降息是资金价格之锚的变化，在纯房地产市场交易层面，能够起到的作用是，购房者在进行购房决策算账时，“有利”的感受更强烈，进而促使其入市，但是，当下楼市房住不炒的原则，已不是购房者算得过账想出手就出手的状态了，因此，降准的影响更为直接。

　　第二，利率水平是资金价格之锚。因此，在房地产行业的融资成本方面，降息应该是个好消息。因为锚定价格的变化，各种融资产品的资金价格也会随之变化，但是，房地产企业的融资价格是否真正能够由此下降，尚有待观察。

　　攸克君始终说，金融市场中的增量对房地产特别重要。因此，房地产融资成本能否全局性的下降，除开利率，仍要看新增的流动性规模有多大，规模大了，成本就有望直接下降，规模不大，或者不够，则难以迅速产生影响。

　　其中另一个因素不要忽视，即目前在不以房地产短期刺激经济的目标下，房地产企业的融资，例如信托、海外债等，都受到精准管控，因此，降准能否一概性地降低房企融资成本，很难一概而论。

　　第三，降息不会带来房地产市场的大幅度、非健康稳定的波动。这条老路不会再走，央行已经演化出多种复杂但却针对性强的政策工具，从之前调整基准利率形成方式后，对房贷特意打了补丁的状况来看，在央行那里，房地产是被当作一个重要因素来对待的，因此，降息对于房地产市场可能产生的影响，自然在央行的考虑范围之内。年内央行很可能还会有降息动作。

　　从上次调整的状态看，“涉房贷款和融资的资金价格，要略高于同期实体经济资金价格”，已经是央行的明确思路。因此，此次降准后，是否有房地产的补丁来打，还要仔细观察。

　　总之，降准以及信贷政策的变化，对房地产市场的影响，是积极的。对当下迫切需要鼓励的楼市，有不可否认的提振作用。