你投资房子凉凉？看金科们的“求生”路子有多野

　　撰文|蜜姐  来源|闺蜜财经

　　9月17日，国家统计局公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。 蜜姐忙着听杰伦的新歌，今天才来详细看了下70城新房和二手房的价格变动情况。信息还真不少。 简单来说，别看70个城市中55城新房价格依然环比上涨，但二手房是真降了。而二手房的价格才是我们卖出去的真实价格。 有趣的是，某个财经群里，几位朋友在八卦金科的“求生”路子太野了。 在楼市大行情横盘且阴跌的情况下，房企们确实非常拼，从员工全员卖房到为负债子公司输血，从卖项目求生到“抢食”硬撑着做大，十八般武艺是轮番上阵。

　　楼市调控不放松的大背景下，多空情绪也是在天人交战。作为个体，无论是自住还是投资，又如何能抓到机会呢？ 01 先来看国家统计局发布的最新数据。 一线城市新建商品住宅销售价格，环比上涨0.3%，涨幅基本与上月持平。其中，北京（楼盘）上涨0.5%，上海（楼盘）上涨0.3%，广州（楼盘）和深圳（楼盘）均上涨0.2%。 4座一线城市二手房住宅销售价格，上海、广州基本与上月持平，北京下降0.4%，深圳上涨0.2%。 而31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%，涨幅比上月均回落0.2个百分点；但同比分别上涨9.9%和5.5%，涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。 具体来看涨跌幅较为明显的城市，有热点城市也有相对低调的城市。 8月新建商品住宅销售价格环比下跌的有：南京（楼盘）、济南（楼盘）、重庆（楼盘）、兰州（楼盘）、乌鲁木齐、锦州（楼盘）、宜昌（楼盘）、岳阳（楼盘）、韶关（楼盘）、泸州（楼盘）。

　　图片来源|国家统计局

　　不过这10座城市环比跌幅都较小，在1到9个百分点。另外杭州（楼盘）、海口、安庆（楼盘）、赣州（楼盘）、南充（楼盘）5座城市的新房销售价格环比持平。 也有闷声“发财”的，比如新房价格同比涨幅超15%的城市。 典型的城市有西安（楼盘）同比上涨22.3%，大理（楼盘）同比上涨21.5%，石家庄（楼盘）同比上涨16.6%，呼和浩特（楼盘）同比上涨19.5%，贵阳同比上涨17.7%，秦皇岛（楼盘）同比上涨17.6%，洛阳（楼盘）15.9%。 02 相比新房价格的细微变化，涉及二手房价格波动的城市就明显多了不少。 其中，有20座城市的二手房价格环比出现了下跌，其中不乏一线城市、热点二线城市。 它们分别是：北京、天津（楼盘）、杭州、福州（楼盘）、济南、青岛（楼盘）、郑州（楼盘）、长沙（楼盘）、海口、重庆、成都、贵阳、乌鲁木齐、牡丹江（楼盘）、安庆、宜昌、岳阳、常德（楼盘）、三亚（楼盘）、遵义（楼盘）。

　　图片来源|国家统计局

　　尤其要注意，新房和二手房价格都出现环比下跌的城市（如济南、重庆、乌鲁木齐、宜昌、岳阳等），横盘现象更加明显，在这些城市买房的蜜友们，应该做好长期持有的准备。 如果本身个人或家庭负债压力就大的，就更要谨慎了，至少计划下能持有短则三五年再下手也不迟。 最近有位重庆的蜜友就在看房，他发现去年需要持有50万资产证明才能看房的某明星房企，今年也不傲娇了。 而且该房企旗下的某楼盘，二手清水房挂牌价单套甚至有降价10万、20万，在中介挂了好几个月也还没卖出去的。 7月底，中央再次强调房住不炒，要求落实房地产长效管理机制，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这一轮调控的决心和持续时间是超市场预期的。

　　今年，好些房企，不只是中小房企感觉顶不住，就是个别大房企也深感吃力，甚至不惜开启“野路子求生”大法。 更别提个人买房，我们能借助的金融工具更是十分有限，所以必须得充分考虑负债、购房用途、贷款金额和还款能力等问题。 03 房企毕竟和个人购买者的能力有天壤之别，但即便如千亿俱乐部的房企们，花式“求生”，也几乎是有走钢丝的危险。比如，近期被热议的金科。 和某些房企卖项目、卖地求生不同，金科可以说是反其道而行之。 2019年初，金科董事长蒋思海曾表示：“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰，小而美是不行的，必须大而强。因此我们提出了跨越式发展的目标，金科2019年的目标是销售过1500亿元，2020年超过2000亿元。” 而金科2018年才刚刚以1188亿元的合约销售额，首次进入千亿房企俱乐部。 目标远大当然是好事儿，不过金科的负担可不轻。 一方面是负债大增。金科2018年报显示，一年内到期的有息负债为600.9亿元，同比增长 54.46%。 据金科2019年半年报披露，截至6月末，其资产负债率83.86%,同比下降0.93%；净负债率虽同比下降11.9%，但依然高达147.47%。

　　图表来源|克而瑞（仅供参考）

　　另一方面是勇当“接盘侠”。 新城控股(601155,股吧)今年被原董事长坑了，其原董事长王振华涉嫌猥亵女童风波之后，只得卖项目、卖地求生。据媒体报道先后卖了15个项目。 而金科就是其最大的“接盘侠”。8月，金科发布公告，金科地产全资子公司拟平价收购新城控股所控制的8家房地产项目公司股权。 据报道交易金额约27亿元，而金科由此新增计容建筑面积122万平方米。 不过这个金额相比金科接盘自己的下属公司来说，简直是小巫见大巫。 据金科8月23日发布的公告披露，金科对参股公司提供的担保余额为128.99亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为720.96亿元，合计担保余额为849.94亿元，占金科最近一期经审计净资产的366.66%，占总资产的36.84%。 而此前有媒体统计，金科提供担保的14家公司中，有9家负债率在80%到100%，而有2家净资产为零…… 这种做大做强，对子公司不抛弃不放弃的野路子确实不是一般房企敢尝试的，甚至是让人颇为费解的。 不过金科并不孤单，在如今的局势下，房企的马太效应更加明显，不惜奋力一搏做得更大的房企依然不少。比如，还有净负债率高达145.13%的阳光城(000671,股吧)等。 但对个人来说，这种野路子还是离远点吧，一次大额网贷、一次错误的购房就足以毁掉很多普通人及家庭的前途。

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