眼下“购房者”和“卖房者”到底谁更煎熬？

　　现在的楼市状况，有人看好，有人不看好，究竟该听谁的呢？

　　诸葛小编认为，对市场感受最为敏锐的并不是老百姓(603883,股吧)，因为房价涨速早已甩了收入涨速好几条街，即便是降了一些，也很难刺激到大部分人的购买力，最终造成后知后觉的讯息滞后。

　　因此，想知道房地产未来的走向不能光看当下的价格，因为购房者所看到的景象，往往只是商家为了“活下去”而编织的假象。

　　其背后隐藏在的真相往往不易被人注意，比如房企的经营状况。

　　古人云“春江水暖鸭先知”，楼市往往都是盖房人最先明白过来，而住房人还蒙在鼓里。

　　在经过了前些年的一阵浮动之后，楼市尽管被养的膘肥体壮，但富贵病也得了不少。

　　要知道，如果置之不理，任它顺其自然去发展的话，市场总有一天会被水分撑到臃肿而失去本来活性。

　　而今，这种病症已经开始显现——那就是空置房。

　　仇保兴曾表示，目前北京（楼盘）的空置率在15%-20%之间，类似鄂尔多斯（楼盘）这样的城市甚至高达70%以上。

　　杨伟民也说过，现在部分城市和农村的空置率，甚至比日本还要高。

　　如果这还不足以让人有所触动的话，那么接下来这3份数据报告的结果，可能会令人心疼了。

　　早在2015年，腾讯房产研究院与中国房地产报就联合发表了一篇《全国城市住房市场调查报告》，当时的数据是住房空置率整体低于30%，属于安全范围之内。

　　到了去年，西南财经的甘犁教授发表《2017中国城镇住房空置分析》，报告指出：

　　2017年全国城镇地区有6500万套空置住房，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。

　　而今年，社科院和社会科学文献出版社又联合发布《房地产蓝皮书（2019）》，内容提到：

　　2019年全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%。

　　预计到年底，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。

　　武汉（楼盘）、长沙（楼盘）、青岛（楼盘）将迎来历史空置率峰值，成都迎来2021年新一轮供应高峰来临，空置率重回上升通道。

　　可以见得，2015年至今，数字正在不断增大，销售额虽然屡创新高，但却开始与供应量发生背离，也就是说空置率在未来还会进一步加剧。

　　在这种情况之下，“购房者”和“卖房者”到底谁更煎熬呢？

　　前者总盼着抄底，而后者坚持不肯赔钱让步，于是便造成了现在很多城市“有价无市”的局面——尽管价格还有攀升迹象，但是销售面积却在逐渐下滑，营造出一种现状还不错的乐观景象。

　　那么，事实真的如此吗？

　　根据国家统计局8月份70城房价的数据显示：新房价格环比下跌城市数量为10个，创2018年4月以来新高。

　　二手房连续出现了3个月20个城市房价下调，为近2年来首次出现。

　　诸葛找房数据分析师国仕英认为，受市场调控影响，部分价格涨幅过快的城市得到控制。

　　从下跌城市或持平城市来看，重庆（楼盘）、杭州（楼盘）、成都、南京（楼盘）等热点城市新房或二手房价格受调控影响，都有所下滑。

　　综合考虑实际情况，业内人士分析称，四季度部分房企由于资金面紧张，打折促销的现象也会增多。

　　居民对房地产的预期已经发生转变，虽然房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长，今年大概率难以出现过去的“金九银十”楼市盛况。

　　在“房住不炒”的大前提下，未来房地产措施将继续偏紧，楼市或整体降温，逐线趋弱。

　　其一，租金降了。投资者们要考虑租金收入还能否维持还多套贷，因此多少会影响多产者继续投资的热情。

　　据诸葛找房数据研究中心统计，截止到2019年第37周，全国租金平均价格已连续5周下跌，且由于往年四季度是传统的租赁淡季，年底受返乡潮影响，租金或将进一步下跌。

　　其二，房企融资率降了。由于调控措施的收紧，各家银行减少或停止了对房地产的贷款项目，金融信托项目也开始被切断。

　　不少房企陷入资金链紧张的困境，运气好的开发商跑了近10家银行才勉强借到一点钱，但是相比之前所欠的债务，小房企可能还远远不够填补窟窿，而大房企可能勉强维持，或者盈利大幅缩水。

　　可想而知，如果房企没钱再拿地开工，那么势必要抓紧最后的几个月将库存尽快脱手。

　　比如，恒大、碧桂园等龙头房企已经开始行动了，广州（楼盘）番禺某盘打响促销第一枪。

　　其三，成交下降了。据统计局的数据显示，全国销售面积已连续8个月同比下调，可见库存压力有多大。近两年，房屋供应量升了，但是成交周期却拉长了，成交量降了，导致库存量也升了。

　　就这么耗着，想必开发商是很煎熬。所以，僵持的结果谁输谁赢，很快就能得出答案。

　　其四，预期降了。8月份，购房者的信心指数和房地产从业者信心指数均出现较大幅度下降，其中后者更是创出年内新低。

　　购房者对买房预期降低，观念转变，很多想得开的年轻人，不再把买房当作人生的一大目标。

　　对于大多数普通老百姓而言，一辈子就只有一次上车的机会。

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