粤港澳大湾区窗口期下，看东莞新型产业用地如何推行

    本文转载自公众号：“中指研究院”

　　9月12日，东莞滨海湾新区交椅湾出让4宗地，其中包括三宗新型产业用地（M0），这也是东莞市今年第三次推出的新型产业用地。最终，3宗新型产业用地分别被紫光集团、欧菲光集团和正中集团拿下，未来将打造成各类高新技术产业集聚区，推动东莞滨海湾新区建设成为战略性新兴产业研发基地。在中央提出粤港澳大湾区的发展机遇下，东莞正不断引进高端产业资源，实现产业升级，打造高端产业空间综合体，而新型产业用地（M0）则是发展产业的有力武器。

　　粤港澳大湾区机遇期，东莞发力产业升级东莞位于珠江口东岸，毗邻深圳（楼盘）和广州（楼盘），地理位置优越，经济实力位居粤港澳大湾区前列。2019上半年，东莞实现地区生产总值4215.93亿元、同比增长6.9%，增速高于同期广东省平均水平。

　　2019年2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。

　　在《纲要》中，东莞正式被纳入粤港澳大湾区规划，打造世界级先进制造业，推动传统产业转型升级。规划提出“以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群”，“支持东莞推动传统产业转型升级”，“支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地”。

　　粤港澳大湾区的发展规划对东莞是一次重要的机遇窗口。东莞是国际制造名城， 2019年上半年，全市完成规上工业增加值2042.6亿元，同比增长7.3%，增速排名珠三角第二。东莞正逐步形成“五大支柱、四大特色”的产业体系，并发力新兴产业领域，包括新一代信息技术领域、高端装备制造领域、新材料领域、新能源领域、生命科学和生物技术。

　　图：东莞“五大支柱、四大特色”的产业体系

　　在产业和经济发展取得可喜成绩的同时，东莞的产业现状仍存在一些问题，如产业层级较为低端、高端要素集聚不足、空间资源日益紧张、新兴产业仍有待发展等。随着产业转型升级的进一步深入，东莞不断承接广深港多城市的产业外溢，企业新增用地需求迫切，然而目前东莞的产业用地主要以M1类工业用地为主，现状多为旧厂房，功能落后、利用效率低，现有用地指标难以满足产业发展的需要。

　　在此情况下，东莞尝试推出新型产业用地的政策，用新型产业用地来发展新兴产业，提升空间利用效率，实现高端创新要素的集聚发展。

　　新型产业用地成为热门话题新型产业用地（以下简称M0）指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。M0用地是城市用地分类“工业用地（M）”大类下新增的一种用地类型，是为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的创新型城市用地分类。在广东省，广州、深圳和东莞均出台了M0的相关政策，以满足产业转型升级需求，加快推进城市更新节奏。

　　图：部分地区M0用地政策的推出

　　与传统工业用地相比，M0用地具有单位土地开发强度大、允许配建办公及生活服务设施和拿地成本相对较低的优势，备受政府与开发商的青睐。

　　以东莞为例，东莞规定M0容积率原则上不低于3.0，不高于5.0，而传统产业用地容积率一般不小于0.6，不超过3.0，开发强度较低；其次，东莞市规定M0地块可设置小型商业、配套宿舍等公共服务、市政配套设施，其计容面积的比例最高可达30%，而传统工业用地配套一般不超过总用地的7%；最后，M0的地价处于普通工业用地用地与商业办公用地之间，形成合理的价格梯次。

　　可以看到，在城市更新趋向产业，住宅与公寓土地出让日益激烈的背景下，M0的诸多优势使其颇受欢迎。然而，M0用地的可分割转让和允许建设配套设施的优势却使得其有了“钻漏洞”的可能性，对于监管者而言，如何防止产业用地房地产化是一项严峻的考验。

　　出台政策，全面规范M0管理2018年9月，东莞正式出台《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（以下简称《办法》），是国内将M0管理办法较为完整地写入地方性政策规章的城市。

　　《办法》旨在规范东莞市新型产业用地管理，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的高品质新型产业综合体，吸引创新要素集聚，鼓励企业创新发展。其中，有以下几个亮点值得关注：

　　1、坚持产业导向，鼓励自持开发。明确产业用房分割转让的比例不得高于49%，配套用房不得分割转让的政策导向，防止M0用地项目出现房地产化倾向。

　　2、规模开发,控制总量。鼓励规模开发，可分割M0要求用地面积在50亩及以上。同时，为保障普通制造业发展空间，各园区、镇街工业保护线内M0用地总量不超过辖区工业保护线总规模的10%，市区四个街道、松山湖高新区、滨海湾新区可适当提高比例。

　　3、鼓励较高强度开发，可设置小型商业。规定容积率原则上大于3.0、不超过5.0，较现有普通工业用地有了大幅提高，又与商业办公用地形成级差；配套设施方面，支持打造配套完善的产业社区，明确可设置小型商业、配套宿舍等公共服务、市政配套设施，但不得建设大型商场等。

　　4、地价低于商业用地。在地价方面，新型产业用地(M0)地价介于普通工业用地(M1)用地与商业办公用地(C2)之间，与分割转让比例、实际出让年限、容积率等因素相挂钩；支持“工改 M0”，“工改M0”项目补缴土地出让金给予折半优惠。

　　在《办法》推行之后，东莞又在此基础上进行补充，在今年先后发布《东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》、《东莞市科技企业孵化器产权分割管理实施办法》和《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》等实施细则。

　　图：东莞关于M0用地的政策及细则

　　通过这一系列政策可以看出，东莞对待新型产业用地力求做到宽严并济，严格区分，鼓励引导企业发展产业的同时，防止M0用地的房地产化。

　　首先是控制M0用地的总量和空间布局，强调在城市核心区内不能布局M0，在工业保护线内限定M0用地不超过总规模的10%，以保障普通制造业发展空间。

　　其次，对企业产出、效益、社会责任方面的要求更严，在投资强度、年产出比、社会效益、社会贡献度等各个方面提出严格要求。同时，对市认定的重大项目，通过产业用房分割转让比例奖励机制来鼓励企业进行开发。

　　在配套上，明确可设置小型商业、配套宿舍等配套设施，以满足入驻企业和员工的日常配套需求，但不得建设大型商场，并限制配套用房建设规模，不得分割转让。

　　最后，在分割转让上严格把关，明确产业用房分割转让的比例不得高于49%，配套用房不得分割转让的政策导向，并通过对产权分割对象的准入资格、产权分割受让对象的条件、项目分割销售的面积、二次转让的监督管理等方面加以限制来制约各种“投机取巧”、“钻漏洞”的行为。

　　先试先行，东莞频推M0用地在《办法》出台后，2019年至今东莞市已出让多块M0地块，引进京东、紫光、正中等多家制造企业，打造高品质产业空间，推动地区产业升级，吸引创新要素加快集聚。

　　表：东莞成交的M0用地详情

　　东莞至今推出5块M0用地，在地理区位上，所有地块基本位于凤岗镇、清溪镇、长安镇等临深片区，滨海湾新区作为规划重点发展区域，也是近期M0地块集中推出的区域。

　　产业类型上，推出地块以智能制造、新一代信息技术、人工智能和生命科学等战略新兴产业为主，体现了东莞市充分把握粤港澳大湾区建设和周边先进城市创新要素外溢窗口期的机遇，承接周边城市外溢的产业资源，布局新兴产业的意向。

　　在地价方面，目前成交的几宗价格相对不高，且大部分的产业用房可分割转让。

　　在产业类型、投资强度和建设要求方面，这几块M0用地给出了严格的要求。以近期成交的2019WT051为例，该地块竞得方需满足诸多条件限制：竟得方在3年内完成项目约108亩地建设、竣工验收并投产；投资强度不低于每亩5000万元；项目产出比（年度总产值/供地面积）不低于每亩5000万元；项目年平均纳税额不低于每亩350万元，努力实现每年每亩500万元的纳税目标；每年度研发投入占销售收入比重不低于10%，发明专利申请量不低于30件/年。

　　结语粤港澳大湾区发展规划纲要正式推出后，东莞作为粤港澳大湾区的重要角色，将迎来空前的发展机遇期；同时，在深圳建设中国特色社会主义先行示范区的背景下，未来东莞又将承接大量的深圳产业外溢资源和创新要素。

　　在粤港澳大湾区发展规划和周边先进城市创新要素外溢窗口期的机遇下，东莞推出《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，正式新增新型产业用地M0，以满足产业升级需求，打造一批创新要素集聚的新型产业综合体，实现打造世界级先进制造业产业集群的发展目标，并通过一系列限制条件使得M0真正做到满足高新科技企业发展需求的同时，杜绝各种房地产化的可能性。