【楼盘测评】别光吐槽，来给天坛府的户型支支招！

　　天坛府，这个名字和它所处的北京（楼盘）二环稀缺地段一样，从公布案名开始，就备受买房人关注。 此前，位于北京东城区南二环的全新商品房项目北京城建(600266,股吧)·天坛府售楼处首次“非正式”亮相，当日售楼处门前豪车成群，可见这个项目的市场关注度之高。 不过，看完天坛府的首期户型后，很多买房人的热情就打消了大半，开始在网上各种吐槽。在这些购房者看来，项目占着无与伦比的地段，却没有做出让人满意的户型。这是国企产品能力低下使然？还是开发商为了“满容”，不考虑居住舒适性使然？

　　奇葩户型被吐槽

　　北京城建·天坛府是望坛棚户区改造项目中的资金平衡地块，由06号地块和13号地块组成，天坛府项目一期就在06号地块中。该地块容积率2.51，地上建筑总面积68612平米，其中住宅49866平米（可售商品房占36900平米），公建及其他18746平米，控高35米，呈现东西宽、南北窄的特点。

　　北京市公共交易平台发布的《望坛棚户区改造项目资金平衡区6#地块商品住宅营销代理服务招标公告》显示，天坛府项目一期商品房住宅总面积3.69万平米，总货值约36.8亿元（项目单价预估为：10万元／平米），其中60平米一居户型36套，100平米两居户型72套，135平米三居户型204套。

　　被网友吐槽的“手枪”和“哑铃”户型来自其中的两居、三居户型。从售楼处现场展示的户型图来看，这两个户型确实有点“长”。

　　天坛府为什么会出现这种“长”户型？

　　这与项目地块条件和做满容积率的强排有很大关系。天坛府项目地块容积率为2.51，这个容积率更适合打造12-18层的高层住宅，而地块控高不能超过35米，相当于层高3米的住宅只能做到11层。要想不浪费容积率就要做大单层面积。 据望坛棚户区改造征收项目官方网站信息，天坛府项目一期所在的06号地块曾在2018年做过项目设计方案调整，容积率和建筑总面积并无变化，调整最大的是商品房户型和楼栋布局。

　　原06号地块设计方案

　　调整后的06号地块设计方案（红框为调整部分）

　　调整后，商品房东侧半围合的楼栋被分开，减少了楼体展开面的长度。北侧多出来的断口提升了项目消防安全水平。同时，东侧社区内部道路从之前的断头路变成环形路了，这点值得肯定。

　　商品房户型和排布较之前变化很大。在调整前的总平面图上，商品房与回迁房楼栋外观近似，调整后变得十分“简约”。

　　这源于商品房摒弃了一层多户的塔楼设计。北侧8-10层的两栋商品房采用中央核心筒＋围合设计，一梯两户，全部为南北通透的135平米三居产品，总共排布204套。 这样设计便于在有限的地块空间上实现南北向户型的最大化排布。而且南北户型的销售单价要高于单朝向和不规则户型，有利于货值最大化。同时，规则的户型有助于降低工程成本。

　　在南北向户型排满的情况下，通过东西向户型“消化”剩余住宅建筑面积，实现满容，是房地产开发的惯用手法。

　　项目东侧住宅楼共10层，分为4个单元，每个单元由两套100平米户型与一套60平米户型组成，一梯三户，一共排布了72套东西向100平米户型和36套纯东向60平米户型。该楼南侧与6层写字楼相连，两楼首层都是临街底商。

　　货值＝货量＊单价。天坛府项目设计方案的调整，是基于开发商获取最大货值的需求而做的。在满容的情况下，通过户型结构优化，实现货值提升。

　　南向排办公，东向排住宅？

　　强排为天坛府带来更多货值，但买房人对于项目户型，尤其是东西向100平米两居户型，并不满意。

　　房小评为此致电北京城建天坛府相关负责人，对方表示，项目前期客调后，将目标客群定位于周边改善人群和市场中高端客户群体，首期产品是根据目标客群购买力而定的。 某央企开发商项目负责人表示：“现阶段买房人对产品户型及功能的敏感程度较高，限竞房在售价上无法突破，所以项目会采用增加东西户排布来实现项目产品户型的均好。而商品房并不受价格限制，反而应该追求更好的户型带来的高溢价。” 北京城建·天坛府是否还有产品优化的空间？

　　一位房地产规划设计方面专业人士指出，天坛府项目如果从产品设计舒适性上看，仍有优化调整的空间：在项目现有产品分布上，我们看到135平米所在的两栋楼均有未达到35米限高的空间，将这部分空间利用可增加南北向面积2160平米。

　　如果将东西向楼栋面积转移到这2160平米南北向面积中，则东西楼栋几乎可以减少一个单元（东西向楼栋一个住宅单元的建筑面积为2340平米）的占地。 如减少北侧单元，可以避免原来位置100平米两居西向“面壁”的尴尬。如减少南侧单元，则可以避免住宅楼与写字楼相连，增加南向边户窗，提升居住私密性，也更有利于社区的空间优化和楼栋排布。

　　“花这么多钱，谁愿意住东西向的房子呀？将东西向住宅楼与南北向办公楼对调多好？”关注天坛府的买房人对于项目设计布局也有着不少意见。如此“容易”实现的优化，北京城建肯定能想到，为什么项目设计方案调整时没有实施呢？原因还是追求货值最大化！

　　基于项目所处东城区南二环的区位优势、交通优势、配套优势，尤其是教育配套优势，天坛府的产品总价将是影响买房人决策的关键之一。 如果按项目10万元／平米的预估单价，60平米的小户型只需要600万元，再加上仅有36套的稀缺，此类带学区的刚需上车盘，无论朝东还是朝南，都不愁卖。100平米的两居户型由东西朝向调整为南北朝向后，对货值的增加有帮助，但这部分货量只有72套，对项目整体货值影响不大。 而如此调整就要将商业办公由临主路的一侧换到临社区街道的一侧，办公产品受关注度会大大降低，从而影响其货值，增加商业办公产品销售的难度。 所以，“精打细算”后北京城建并没有调换两者的位置。

　　满容不代表货值最大

　　受制于地块面积，天坛府在满容的情况下做大货值的方式并不多，但如果不把满容作为必要条件，只追求货值最大，则需要项目单价的支撑。 东城区自2005年至今只出过5块住宅建设用地，最近一块是2017年成交的华润永定府，而在天坛府入市前，最后一个取证的住宅项目是融创使馆壹号院。 永定府是限竞房，限均价8.9万元／平米，而融创使馆壹号院现在二手房房价在14-15万元／平米。同时，东城区在售的长安太和与紫麟佳园的现房备案价都在13万元／平米左右。

　　综合天坛府所在区域的交通、教育、医疗、商业等配套，以及北京城建在望坛棚改项目中的贡献，天坛府预售取证将有很大几率突破10万元／平米，甚至向12万元／平米的价格发起冲击。 如果能取得12万元／平米的销售备案价格，买房人对项目单价的接受程度将成为项目货值最大化的关键。 此时，项目的算账逻辑就不该只看容积率和最大可售面积，还要把溢价空间考虑进来。

　　简单举例，如果天坛府这个地段、配套就值10万元／平米，那么户型即便差一点，买房人也不会太敏感，价格会抹平买房人对产品的心理落差。

　　如果每平米单价上调1万元，买房人对产品户型的预期就会相应提高，那么通过下调建筑面积，以一部分可售面积换取产品力提升，获得买房人的认同，也是提升总货值的一种方法。 如果每平米单价上调2万元，买房人关注的将是整个项目未来的溢价空间，包括产品溢价、配套溢价、物业服务溢价等，对项目产品力的要求也会更高。 房价达到12万元／平米，总货值不变的情况下，项目可售建筑面积最多可以减少约20%。减少的建筑面积可以用来增加南向面宽，减少进深，使产品力得到较大提升。

　　由此来看，天坛府的项目户型是存在优化可能的，只是受制于限高和土地面积，需要以损失容积率为代价，实现产品户型的优化。损容导致的货值下降，要靠产品溢价回补。而产品溢价的核心一方面在于产品力，另一方面在于政府批复的预售价格。从天坛府营销代理服务招标公告中对项目一期总货值的预估，就能看出其保守的策略。 在北京，地段和价格曾是地产项目最好的“通行证”。而当下，随着限竞房浪潮冲击市场，北京房价降温，户型产品不断创新，买房人的眼光已越来越高。在仅有的房票和改善硬需求面前，仅靠地段和价格是否还能拢住买房人的心？ 网传天坛府二期150-260平米的户型将是一期“哑铃”户型的加长版和放大版。对此，你怎么看？欢迎留言~

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