“反周期”拿地，境外发债“输血”，瑞安百亿保卫战

　　历史总是具有循环往复性，曾经“急流勇退”的老牌港资房企瑞安房地产有限公司(00272.HK，以下简称“瑞安房地产”)又开始大动作重仓内地。

　　在长江实业作价40亿元将大连项目出售给融创中国开启最后的“撤离”，10月31日、11月1日，瑞安房地产接连两日耗资近60亿元在上海竞得4幅住宅用地及内环一商办用地。

　　曾经凭借商业品牌项目“上海新天地”而一炮走红的瑞安房地产，一度被赋予财富和高端物业的代言词。不过，随着近年来内地房企大刀阔斧的激进扩张，瑞安也曾跟随风靡一时的新世界、华人置业、恒基地产等港资房企一度式微，此次一反常态拿地让瑞安房地产再度引起行业关注。

　　“房地产公司要卖房赚钱，合适的地也肯定会买。但一直不买地，说明以其自身的能力抢不到能赚钱的地。港资地产项目不多，自有资金多，而且香港融资成本低，但是港资开发速度太慢，效率低。内地房企资金压力最大的时候，港企的资金优势就能最大程度地显现出来。”一位资深行业人士告诉风财讯。

　　对于之所以再次布局上海，瑞安房地产在回复风财讯时表示：“目前中国城镇化率已接近60%，整个房地产市场已从开发时代步入资产运营时代。随着长三角一体化发展正式上升为国家战略，城市更新是上海等一线城市未来进一步发展的主要机遇之一，青浦区蟠龙城中村改造项目和普陀鸿寿坊项目未来有较大潜力。"

　　激流勇进

　　瑞安集团创始人罗康瑞的父亲罗鹰石与李嘉诚等人是同辈人，罗鹰石是香港最早做房地产的一批商人，其入行时间早于李嘉诚等人，是香港十大富豪之一。

　　罗康瑞一直欣赏李察·巴哈《天地一沙鸥》一书中海鸥约纳堂自强不息的精神，并将其命名为企业的标志。

　　瑞安房地产正式成立于2004年， 2006年10月在香港联交所上市，最初发展建筑业，后扩展至地产、建筑材料等业务，80年代后积极投资内地，主要在西部地区和华南、华东发展建材、地产等业务，在上海投巨资兴建瑞安广场、瑞虹新城、新天地等大型项目。

　　此次收购的两宗地块一宗是青浦区蟠龙城中村改造项目的住宅部分，邻近虹桥商务区，离中国国际进口博览会的场地——国家会展中心仅一站之遥。后者——鸿寿坊项目为通往上海市普陀区最繁荣商业带的门户，在寸土寸金的上海颇为不易，而该地块也将用于目前炙手可热的城市更新业务。

　　作为上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一，获得鸿寿坊项目后，据估算公司拥有或管理的办公和零售空间增加至171万平方米，总资产价值（已计算项目的土地成本）为人民币750亿元，而该工程将于于2020 年下半年开始施工。

　　无独有偶，瑞安房地产在今年3月完成收购 Brookfield于China Xintiandi Holding（“CXTD”）的权益，CXTD现为集团的全资附属公司，6月，瑞安房地产旗下投资平台65亿港元购企业天地5号。

　　快速拿地及并购的B面是，瑞安房地产在融资方面也加快了步伐。就在接连拿地的3日之后，瑞安房地产公告表示，于11月4日，瑞安房地产及Shui On Development就有关发行2023年到期的3亿美元优先票据与渣打银行及瑞士银行香港分行订购买协议，并将作为绿色融资框架下的绿色债券发行，该票据利率为5.75%。

　　在“钱”“地”两项涉及房企重要运营命脉事项中，瑞安房地产正在双向发力。

　　一位券商则认为瑞安房地产频繁拿地与出售资产密切相关。“前段时间一些房企减少潜在开发项目，从而手上累计了大量的资金。资金在目前的环境下，如果一直放着，也不采用，可能会存在潜在的贬值的风险。因为很多房企的外资房地产基金，没有办法将其汇回到香港，与其这样还不如去收购一些比较优良的项目。”

　　规模纾困

　　瑞安房地产的早期发展确实如罗康瑞所期的“海鸥”一般，上世纪九十年代上海新天地大获成功，借此瑞安房地产迅速驰骋进军武汉、沈阳等二线城市，这是属于瑞安房地产的高光时刻。

　　在“资金说话”的年代，具有丰厚财力的港企一度在内地狂飙突进，但是随着内地房企高周转模式的激进发展，运营和现金为王的港企开始掉队。

　　雪上加霜的是，瑞安房地产2006年一度卷入上海社保基金委托贷款案风波，归还数亿社保基金后，虽然高管层表示，资金未有任何压力，但是不论是舆论还是项目发展都受到了多重打击。

　　受慢周期的开发模式影响，在2015年中期瑞安房地产净资产负债率曾达到历史高位87%，瑞安房地产不得不走上了去杠杆、做减法，频繁出售资产，以降低资产负债率，增加现金流的道路。

　　据风财讯不完全统计，自2013年开始，瑞安房地产出售上海、重庆、大连、南京等地10余项物业及地块，其中，接盘方不乏万科、碧桂园、大悦城(000031,股吧)、阳光保险等品牌房企及险资，而众多项目皆是低价亏本“甩货”，例如，出售佛山岭南天地住宅地块让其亏损9000万元，出售大连天地项目权益则亏损4.95亿元。不过，这也让瑞安房地产套现至少500亿元（不完全统计）。

　　一系列的回血操作，让其保证了较低的负债率，但也制约了其自身的发展。

　　年报显示，瑞安房地产2014年净利润为17.28亿元，而此项指标在2015年呈现断崖式下跌，直接降至7.88亿元，2016年到2018年的净利润分别为10.88亿元、16.69亿元、19.06亿元，2018年的净利润相对于2014年的数据仅仅增加了2亿元。

　　发展迟缓已经成为不争的事实，而今年瑞安的销售额也不容乐观。

　　数据显示，前9个月，公司累计合约物业销售额按年下跌55.65%至48.12亿元。2019年上半年，瑞安房地产营收79.02亿元，比2018年同期190.32亿元，下滑58%。

　　对此，瑞安房地产公告称，业绩腰斩主要是因为期内物业销售贡献减少，2018年因出售上海瑞虹新城1号和7号住宅地块，为当期贡献了149.81亿元的收入。

　　此外，区域布局单一，也是瑞安房地产被诟病的另一个原因。

　　据2018年年报显示，上海贡献了瑞安房地产76%租金业绩，上海作为瑞安房地产重仓之地，在20.16亿元里贡献了76%的业绩，其它城市则占24%。

　　“上海等市场预计后续表现会更好，是房企重仓的原因，当然此类房企重仓当然容易受到政策调控等影响，需要关注这些风险，后续港资需要积极在高周转方面做文章，这样才可以真正树立行业地位，或者说在具备品质打造的基础上做高周转。”一位资深财经评论员坦言。

　　据官网显示，目前瑞安房地产共有13个项目，上海太平桥、上海新天地、新天地时尚、企业天地、翠湖天地、瑞安广场、湖滨道、瑞虹新城、重庆天地、武汉天地、佛山岭山天地、上海虹桥天地、上海创智天地，其中，10个项目在上海，少数三个项目则分布在重庆、武汉、佛山。

　　轻重之间

　　像长实、九龙仓、恒隆等众多港资房企，都将其重心集中到了商业地产，尤其是高端商场上，选择以租金支持盈利谋求现金的回流，瑞安房地产也不例外。

　　罗康瑞曾经想要瑞安房地产快速复制“新天地”的发展模式，以此实现遍地开花。只是，这条在中国旧城改造的样板之路走得并不是一帆风顺。

　　近日，佛山项目被爆拿地12年仍六成未动工的消息，让瑞安房地产囤地传闻甚嚣尘上，毫无疑问的是，慢周转让其短时间难有成效，而“克隆”之路也并没有实现像之前的发展模式。

　　近年来，为了谋求突围发展，瑞安房地产也在借道轻重资产模式之间转换。

　　2016年6月，由瑞安房地产管理的核心+办公楼投资平台（“SCOV”）完成首项收购，买入位于上海新天地的优质甲级办公楼上海企业天地5号；2018年12月，瑞安投资者及瑞安管理人(均为公司间接全资附属公司)、宏利投资者及中国人寿(601628,股吧)的一家全资附属公司——中国人寿信托订立框架协议。瑞安投资者、宏利投资者及中国人寿信托同意成立合营企业。

　　“借筹集自全球金融投资者的重大资金，合营企业将为公司提供主要资金平台，与长期伙伴扩展其商业地产组合。合营企业亦为公司提供稳定、循环管理费用，有助于多元化公司的收益来源。”

　　瑞安房地产对风财讯表示，SCOV的三个创始合伙人已经承诺投入总资本7.5亿美元，其中瑞安房地产、宏利投资者及中国人寿信托分别于平台注入2亿美元、4.5亿美元和1亿美元，目标是筹集最多10亿美元的承诺资本。

　　一位业内资深人士则认为，于商业地产而言，不管是轻资产也好，还是存量更新也好，未来一定是主旋律，诸如像万达、包括新城，甚至说瑞安。类似于新天地这种成功模式属于从开始到结束都是由瑞安进行的，目前这种项目在不同地点及时间其成功往往具有不可复制性，目前的轻资产模式，往往是别人的项目，再用自己的管理体系套入的话，有时就很难收到应有的效果。”

　　在历经2012年之后的销售困顿，2018年瑞安房地产销售额迎来35%的增长，合约销售额达到222.79亿，但是，超三成是出售资产所得收入。而今年瑞安房地产将销售目标一再降低仅为100亿元。

　　2015年，罗康瑞之女罗宝瑜走上前台，改革浪潮不止，而瑞安房地产也经历着新秀上岗、元老离散的窘况，包括蔡玉强、黄勤道、刘梦洁、尹焰强、郭庆在内等老臣接连出走，让瑞安房地产饱尝人事动荡的危局。

　　尽管轻资产之路已经开启三年，但是瑞安长期以来依然存在“资产重，周转慢”的问题，这在罗宝瑜进入公司初期也并未得到改善。

　　内地20多家房企跨过千亿门槛，瑞安房地产依然挣扎在百亿的迷途之中，在维持商业地产“基本面”的同时，不论是操盘能力、成本与利润平衡、建筑品质上都遭遇挑战，重仓会成功寻得下一轮市场发展机会，还是停留在困顿的原点？