禹洲地产（01628.HK）可售货值充足全年目标可期 花旗银行重申“买入”评级

　　近期著名国际投资银行花旗银行发布报告指出，禹洲地产（01628.HK）可售货值充足，公司对完成全年销售目标充满信心，花旗银行重申“买入”评级，目标价5.05港元。该价对应现价涨幅约达40%，彰显了花旗银行对禹洲地产综合实力及发展潜力的高度看好。

　　值得一提的是，截至2019年10月31日，禹洲合约销售总金额已经达到人民币580.69亿元，同比上升44.56%，完成了全年目标的86.7%。其中，十月份销售金额达92.01亿元，同比上升46.02%。相比于克而瑞发布数据显示的同期TOP50房企中近6成企业单月业绩环比大幅下降的行业背景，以及79.88%的房企年销售目标完成率均值，可以看出，在行业增速放缓、调控趋严的大背景下，禹洲依旧保持着稳健有力的增长水平。

　　货值充足稳健睿行 全年销售目标可期

　　11月7日，禹洲地产参加了花旗银行举行的第14届中国投资者会议，会上，禹洲再一次阐述了完成2019年全年销售目标的可行性与坚定信心。

　　2019年前10个月，禹洲合约销售额达人民币580.69亿元，同比增长44.56%，锁定了全年目标的87％。而在2019年11-12月里，禹洲将逐步推出约人民币200亿的可售货值，且主要分布在上海、苏州、青岛、南京、合肥、武汉等核心一二线城市。从市场销售情况来看，这些地区平均售价稳定，近几个月的销售去化率一直稳定在60-70％，青岛和苏州等二线城市则保持在70％以上，预计能为禹洲冲刺全年目标带来非常稳定的贡献。值得一提的是，年初至今禹洲合约销售额最高的城市是苏州，苏州公司10月底合约销售额已达到人民币100亿元，成为禹洲第一个冲破百亿合约销售的城市公司。

　　此外，截至2019年10月底，禹洲为2020年已至少备足人民币1,500亿元的可售货值，按照57%的去化率，对应预计合约销售额为人民币850亿元；按照66%的去化率，对应预计合约销售额为人民币1,000亿元。公司预计2019年第四季度和2020年年初为土地市场较好的窗口，将密切关注收并购和招拍挂市场，为2020年的销售备好更加充足的可售货值。

　　花旗银行预计禹洲长期毛利率处于25-30％的区间。已售未结转的部分和新推部分的毛利率预计亦处于25-30％区间。管理层表示，2019年年初至今已补充货值约人民币600亿元，新增土地的毛利率亮眼，约为30％以上。

　　抓住市场窗口 财务管控稳健

　　花旗银行表示，按照过往以合约销售额的50%作为拿地预算的指引来看，禹洲11-12月的土地购置预算约有人民币30亿。今年1-10月禹洲抓住市场窗口补充了约人民币600亿的可售货值（对应的权益土地成本约人民币170亿，权益成本占比为63%）。公司表示，在关注长三角地区发展的同时，还计划将大湾区的土地储备占比从目前的7-8％提高到10％（2022年）和20％（2024年）。

　　长期以来，禹洲始终致力于在2019年底之前降低净负债率，降低资金成本。10月，公司通过回购于2021年到期的部分境外美元债，对未来债务到期情况作了积极的置换和管理，使得未来3-5年内到期债务结构更加科学合理。与此同时，凭借严格的土地购置预算控制和约70％的现金回款率，花旗银行预计到2019年年底禹洲的净负债率将比中期业绩进一步降低。由于离岸债券发行成本降低，以及境内人民币22亿元的公司债券票面利率调整（从7.8％降至6.98％），禹洲2019年下半年的融资成本也会有所下降。该行也表示，积极的债务管理与融资成本的严格控制，反映了禹洲一贯的稳健理性风格。

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