风云榜·展望2020｜张玉良的上海外滩新传奇

　　早在今年2月14日，绿地花了121亿元，从中民投手里接过这个地王项目时，在大众眼中，这还是一道备受关注的无解题。

　　不过才过去了9个月，绿地集团董事长、总裁张玉良在北京举行的绿地外滩中心交流会上，就晒出了整体推进成果单，并两次上台，面向台下众多保险信托等金融类公司，来了两段招商推介演说。这也是董家渡项目，在今年5月份定名为“绿地外滩中心”后，首次在京城亮相。

　　绿地外滩中心营销负责人朱臻斌介绍，这是绿地今年规模最大、体量最大的一个项目。总裁张玉良对项目也颇为重视，几乎每隔一段时间就要亲自去看一看，至今已往项目跑了多达8次。这种“亲力亲为”的密集度，在其他项目上，很是少见。

　　张玉良自己也提到，对项目的“牵挂”，导致他时常睡不好觉。

　　上海外滩最后一块整体开发的综合地块，张玉良要做什么？怎么做？终极目标是什么？

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　　绿地速度

　　先来感受一下名不虚传的“绿地速度”：

　　1、项目坐落于中山南二路与董家渡路交汇处。总建筑面积120万平方米，其中包括46万平方米超高层地标及高端企业总部办公楼，17万平方米大型商业中心，4.2万平方米超七星酒店，12万平方米高端住宅，5万平方米的公共绿化。

　　2、共投资800亿元，可售部分包括办公楼和住宅，货值约500亿元；商业和酒店为自持部分。

　　3、截至目前，7栋办公楼全部封顶，现已进入内部装修阶段。其中，今年底预计3栋楼交付使用，其余4栋明年一季度交付。目前招商已启动，主要面向金融界龙头企业。

　　按照张玉良的说法，办公楼可租可售或部分买部分租，形式多样，不拘一格。

　　但其实从投资回报率来算的话，基本还是整栋售卖，因为按照租金回报率算，如达不到7%回报率，租并不合适。而目前上海租金回报率约4%。

　　从目前实际情况看，也都是意向购买的企业。今年7月25日，人保集团率先意向买下总部办公楼的A1和A2栋，据营销部人员透露，其他部分企业也已有意向购买，正在谈。

　　4、高端住宅海珀系，共600套，每套价格约15万元，面积100—600㎡。预计今年底或明年初推向市场。

　　从上述信息看，绿地外滩中心沉淀着约800亿元的资金成本，这表明，除售卖部分货值（办公楼和住宅）尽快卖出能填平一大部分成本外，其余则需要持有部分慢慢回流现金，才能覆盖成本。

　　而从项目时间表看，张玉良的确也保持了这样的节奏：此次交流会上，售卖部分产品他给出的交付时间基本都是在明年一季度之前。

　　“有些楼栋每周一层，进度很快。”张玉良说。

　　这或许是最理想的平衡资金的方法，即办公楼和住宅尽快搞定，同时给持有部分商业和酒店的运营留出培育时间。这种“一快一慢”的双打配合方式，也才能充分保证后续“绿地速度”的平稳、有效。

　　“不是说等造完了再招商，不是这个概念。”张玉良把一切工作都提速、前置化了。

　　克而瑞研究中心研究总监洪圣奇表示，核心地带，金融机构肯定有需求，项目卖出去基本没什么风险，售卖就是为了快速回笼一部分资金。

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　　外滩传奇

　　业界对“绿地速度”并不陌生，这个名词甚至成了绿地标签。但此绿地速度非彼绿地速度，这个项目的格局与此前也大有不同，这主要基于绿地外滩金融中心重要的战略地位和所肩负的历史使命而言。

　　绿地外滩中心位于上海市黄浦区核心区域，地理位置优越，综合条件极佳。

　　项目坐落于上海外滩金融集聚带的重要位置，“十三五”期间，上海将在黄浦江沿岸大力发展以新型金融业态为核心的外滩金融集聚带，努力打造成全球第三大金融中心的核心区，也是2035年卓越全球城市中央活动区的“世界级滨水区”核心区域，携手陆家嘴(600663,股吧)金融城共同打造上海“一城一带”的总体金融格局。

　　需要提及的是，从纵向时间轴看，早在2009年，外滩就提出要发展“新金融”，今年恰好是10周年的重要节点。

　　也就是说，未来，绿地外滩中心与陆家嘴金融城，将共同支撑起上海“全球金融中心”的战略定位。而绿地外滩中心的任务就是将全球金融巨头吸引到这个金融聚集地。

　　这个格局是，要把这个项目放到上海市的格局中，甚至放到全世界的格局当中去看。

　　张玉良也表示，“上海政府领导对我的要求，是希望这个项目能够把全国乃至全球最有成长、未来最有希望的资源、最能跟上海混合的企业引进过来。”

　　交流会现场，张玉良特意留出充分时间与金融类公司进行交流。他还向他们介绍了上海地方政府给予入驻企业的优惠大礼包：包括企业税收、个人所得税、中高层子女入学等全方位的系列优惠政策。

　　张玉良说，这里是全上海政策待遇最高地。也就是说，全上海最优质的资源、最高配的服务都在这里，只等你过来！也足见上海市政府对该项目的重视程度。

　　当然，这对绿地来说也是个好机会，正如张玉良所说，这意味着绿地有机会拿出他们的资源，跟全球合作伙伴，跟中央企业、市场化的行业龙头企业进行合作。最重要的是，绿地外滩中心将成为未来全球金融中心集聚区新标杆、中国中心城市更新新模板、新科技融入与历史建筑保护新典范。

　　由此，这个新地标也将成为绿地发展史上最富浓墨重彩的一笔，如交流会现场金融界人士手中宣传单上的几个那样闪耀——外滩传奇。确切地说，应该是外滩新传奇。

　　风物长宜放眼量。在张玉良的眼中，绿地外滩中心也正作为核心区助推上海外滩金融聚集带进阶成为比肩纽约曼哈顿、伦敦金融城的世界金融中心，以300米的地标建筑，刷新外滩天际线，引领外滩走向下一个一百年。