房贷利率下调 买房者该狂欢吗？

　　昨日，最大的新闻莫过于央行降息啦，1年期LPR（贷款市场报价利率）降为4.15%；5年期以上LPR降为4.80%，相比此前下调了5个基点。

　　有些人可能还不知道什么是LPR？

　　LPR=MLF（MLF由央行定价）+18家银行对贷款利率的平均报价。

　　18家银行对贷款利率报价之后，由『全国银行间同业拆借中心』计算出平均值，向全社会发布，作为贷款利率的基准。

　　每月20日(遇节假日顺延)9时前，18家银行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率MLF)加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价。

　　然后，『全国银行间同业拆借中心』按去掉最高和最低报价后算术平均的方式，计算得出LPR，于每月20日9时30分对社会公布。

　　商业银行实际执行的按揭贷款房贷利率=LPR利率+加点。所谓的“加点”，是指各银行考虑自己的“资金成本”“风险成本”“利润”等因素，上浮的利率。

　　原则上各家银行的“加点”应该是不一样的，但目前北京地区各大银行普遍执行的是首套房房贷利率=LPR+55个基点，二套房房贷利率=LPR+105个基点。

　　也就是如果各银行不调整“加点”的点数的话，5年期的房贷利率，首套房贷利率将由5.40%降为5.35%，二套房的房贷利率将由降为5.90降为5.85%。

　　那么这次LPR利率下调，对购房者来说，压力能减多少呢？

　　以贷款总额200万、按揭周期20年来算，等额本息的商业贷款，月供每月减少57.39元，总利息降低13773.72元。

　　这个数据，对于一般家庭来说，其实没有什么实质性的变化。

　　地产锐观察认为：5年期以上LPR降息，虽然给目前低迷的楼市注入了一剂强心剂，但对楼市的提振效果如何还需要继续观察。

　　小编尚才疏学浅，让我们来看看各大专家的看法吧~

　　专家解读

　　中国民生银行(600016,股吧)首席研究员温彬：

　　11月20日1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较上期下调5个bp，符合市场预期，下调幅度与11月5日央行下调1年期MLF利率5个bp一致，从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。

　　LPR下调明确货币政策价格工具传导机制，切实降低实体经济融资成本。

　　深圳中原董事总经理郑叔伦：

　　房地产市场走势与房贷利率之间关系密切，因为房贷利率决定每个月的供款负担，从而影响客户是否买房的重要因素之一。

　　虽然这次降准幅度不大，实际上的供款减负不明显，但是心理上还是有比较大的作用，加上利率走势正常來说，不是上上下下波动式，而是遵从长期趋势。

　　8月份以来1年期针对企业的贷款基准利率多次下调，此次5年期以上贷款基准利率也下降，反映利率正在下行通道，对市场预期有较大的积极作用，对楼市的支持作用也是肯定的。

　　今年以来全国房贷利率依然持续上升，首套利率破6%城市增多，加上政策上的偏紧，全国房地产市场整体较为低迷。而政府调控既不希望大涨，也不希望跌，从第三季度货币政策报告看，删除了过去一直强调的“房住不炒”，虽然不代表楼市将放松，但是也有稳楼市，不能过于打压的预期。

　　房贷利率可以通过加点来调控，短期内房贷利率的快速下调不太可能，但此次的下调是一个信号，未来要关注利率下降的幅度与频率，将会左右楼市走向。

　　东方金诚首席宏观分析师王青：

　　此前公开市场政策利率接连下调（11月5日MLF操作利率下调5个基点；11月18日央行7天期逆回购利率也下调5个基点），本次LPR下调总体符合市场预期。

　　考虑到新LPR改按公开市场操作利率加点形成的方式报价，其中公开市场操作利率主要指MLF（中期借贷便利）利率。由此，在MLF利率等公开市场政策利率下调后，本月1年期LPR报价随之下行顺理成章。主要针对居民房贷的5年期以上品种下调略超市场预期。

　　本次LPR下调体现“宽货币”与“宽信用”同步推进，进一步释放强化逆周期调节信号。11月两项重要公开市场政策利率下行，正在扭转此前四个月货币市场利率整体边际走高、且8月和10月的DR007平均利率水平已高于上年同期的状况。

　　我们判断，从11月开始，“宽货币”势头有望恢复。与此同时，主要针对企业贷款的1年期LPR走低，将带动企业贷款利率下行。这意味着“宽货币”与“宽信用”联动明显，货币政策传导效率显著增强。值得注意的是，本月5年期以上LPR报价也出现5个基点的下调，这将对房地产市场运行形成一定支撑。

　　资深经纪人谢林锋：

　　此次利率下浮一方面是基于今年宏观经济及GDP增速进行调整，另一方面是刺激房贷市场，进一步降低房贷成本，有效发挥住房消费循环能力。

　　对于楼市来说，这是一个非常利好的政策，降低房贷成本首先会激发消费置业者积极入场，降低购房成本，同时也对于购房群体起到推动作用。

　　联城行数据经理李媛媛：

　　近一年来楼市调控层面基本稳定，投资投机性购房需求得到有效抑制。在此背景下，调整利率不是放松信号，是对合理购房需求的满足，降低对于首套购房群体是利好，对于二套在目前首付比例及利率上浮的严控下，不会刺激太多需求，楼市仍以稳定基调为主。未来，房地产调控出现大幅变动的可能性不大。

　　财经评论员刘晓博：

　　1、11月5日，央行意外地降低了“1年期中期借贷便利”的利率，从3.30%降低到了3.25%。这是当前最重要的“政策利率”，在这个背景下，11月20日降息基本尘埃落定。但房贷利率（5年及以上期限利率）是否会降息，大家不敢确定。最大的悬念落地了。

　　2、5个基点的降息，幅度非常小。它相当于把央行1次标准降息（每次25个基点）分拆为5次，带有安抚性质。但能给房贷基准利率降息，仍然意义重大，它意味着：高层不希望看到楼市偏冷。

　　楼市降息有两种方式：一种是隐性降息，让各地央行和政府去办，做而不说；第二种就是目前采取的，虽然降息幅度很小，但政策意义很大，这相当于“敲锣打鼓式”的降息。

　　对于“有显著人口增量的高级别城市”的刚需购房者来说，你该买房了，这个信号足够强。虽然现在买不一定买在最低点，但买了比不买风险要小。

　　由于CPI仍然在高位，而且可能继续走高，所以央行目前降息仍然是克制的。到了2020年6月以后，降息空间会更大。2020年央行可能会累计降息25到50个基点，而且还会继续降准。此外，地方债、国债的发行力度会增加，赤字率会达到或者轻微超过3%。而这一切，都是为了支撑经济增长，保就业。

　　6、总之，给房贷基准利率的5个点降息，是楼市的较大利好，传递了很强的政策信号。至于存量房贷如何享受降息，央行会在20天里出台政策，大概率是从2020年1月1日起，参照12月20日的报价利率执行未来一年的利率。

　　广东省房地产协会专家委员黎文江：

　　本次下调幅度不大，对减少房贷压力的作用不大。再加上各地银行可自行调节幅度，所以对楼市影响不大。

　　越秀地产兴业观察首席CRO周峰：

　　现在是银行没有钱放出来，年底都是很紧张的，排队等放款的客户非常多。报价利率降低5个基点，对今年12月或明年1月市场的促进作用有限，但对明年春节后的行情有启示作用。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓：

　　LPR下降，楼市先别急着狂欢。

　　11月5日央行已经下调了MLF利率5个基点，今天LPR下调5个基点实属情理之中。而相对9月20日LPR利率1年期下调而5年期不变，本次5年期亦跟随下调了5个基点，对于房贷当然有利好的一面，但也先别急着下定论。

　　因为现在的个人住房贷款利率是以LPR为基准加点形成的，这意味着即便LPR下降，商业银行对房贷利率的实施仍然有足够的灵活性，首套房贷和二套房贷选择加点多少也很关键。我的判断是，攥紧的手是松了点，但可绝不是宽裕啊！

　　英大证券首席经济学家李大霄：

　　LPR下调5个基点是重大利好消息，目前已经第三次小幅下行，有效降低企业融资成本，对稳定经济增长有重要作用，对股票市场也有正面影响。

　　来源：公开资料综合整理

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