深圳调整“豪宅税”冲击波 有片区二手房加价100万元

　　换房链条转动加速 有片区二手房加价100万 深圳调整“豪宅税”冲击波

　　在经历两周成交量“井喷”后，深圳二手房市场逐渐稳定。

　　深圳中原研究中心数据显示，在调整“豪宅税”的第三周（11月25日-12月1日），深圳二手住宅成交1862套，环比下降11.08%；成交面积157735平方米，环比下降7.8%；成交均价为51650元/平方米。

　　近日，记者走访深圳二手房市场发现，在二手房市场“涨”声一片的情况下，依然有可议价空间。连续两周“卖方市场”占据的主导地位，从第三周开始，逐渐向买方倾斜，回归平衡。

　　量价齐升

　　“这周已经有四五批人来看过了，不能再带人来看房了。”一周还没过半，李姐所租的房子已经迎来四五批来看房的客户。在感觉自己的正常生活被不断前来看房的客户打扰之后，李姐拒绝了中介人员和记者看房的要求。中介人员小马随即敲了同一层正在挂牌出售的几套房子，均以相同的理由被拒之门外。

　　小马告诉记者，深圳11月11日宣布调整“豪宅税”以来，大部分二手房业主都“反价”了。上述小区有几套房未涨价，因此问询的客户特别多。

　　11月11日，深圳对普通住房标准进行了调整，规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住宅”，免征增值税。

　　深圳2015年9月公布的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》规定，南山总价在490万元以上、福田总价在470万元以上、罗湖总价在390万元以上、宝安总价在360万元以上的房源均属于豪宅，需要额外缴纳增值税。

　　而随着房价不断上涨，不少小户型的总价均超过“普通住宅”的标准，需要缴纳增值税。市场上普遍称之为“豪宅税”。

　　广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，深圳此次政策调整，可以看作对之前政策的“纠偏”，而不是政策放松。“在此前深圳豪宅的认定标准中，有很多小户型因为总价高而被豪宅化，这是不合理的。”

　　“豪宅税”的调整立竿见影。深圳中原研究中心数据显示，“豪宅税”取消后第二周，深圳全市二手住宅成交2094套，环比上升11.09%；成交面积171088平方米，环比上升10.68%。从整个月份来看，11月深圳二手住宅成交8013套。这是2016年5月以来首次突破8000套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。

　　从价格上来看，有64%的房源价格上涨。其中，涨幅在0~5%之间的占比33%，涨幅在5%~10%之间的占比31%。

　　因市场火热形成的“卖方市场”愈加明显，卖家的淡定和买家的焦虑形成鲜明对比，二手房市场成为买卖双方的博弈。

　　有中介人员告诉记者，政策出台当天，大部分业主都要求涨价，还有不少业主要求将此前挂牌出售的房源撤下来，暂时不对外销售。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，“豪宅税”调整导致市场预期发生变化，直接体现在买卖双方的博弈中，由买方市场向卖方市场转变，这也是价格上涨的原因。“但由于深圳的房价已经保持在历史高位了，购买力并没有那么强，从长期来看，最终会回归平衡。”

　　有片区平均上涨100万

　　考虑到孩子上学的因素，王先生打算在百花片区购买一套学区房。当时业主开价在590万元，王先生认为还能再谈谈，争取价格再降一点儿。令王先生没想到的是，在“11·11”政策出来后，业主突然将价格涨到620万元，超出了王先生可接受的范围。这种情况下，他只能继续观望。

　　该片区某中介门店工作人员告诉记者，在调整“豪宅税”两周内，百花和华强北片区成交了100多套房，平均每套房源的涨幅在几十万到一百多万元不等。“现在市场火了，业主宁愿不卖也要涨价，着急的都是买家。”

　　上述中介人员所说的“片区内房源平均每套上涨100多万元”并非夸大其词。今年4月，记者曾以购房者的身份咨询了位于华强北一套73平方米的三室户型，当时业主开价590万元。近期该楼盘项目在售的户型已所剩无几，一套48平方米的小户型总价达到600万元，而另一套77平方米的户型总价也达到了790万元。

　　有业内人士告诉记者，虽然业主提高了房价，但是按照首付比例折算，买家需要一次性交付的现金比之前要少。以上述总价590万元的户型为例，在调整“豪宅税”前，需要缴纳25万元左右的税费，加上三成首付，首付至少需要202万元。“豪宅税”调整后，即使该户型涨了100万元，达到690万元，首付也仅需207万元，与调整前差不多，而卖家却增加了100万元的实际收益。“考虑到目前手上持有的现金流，价格上涨幅度不大的房源更容易被接受，因为需要一次性付的钱比之前少了。”

　　而在实际交易中，买卖双方往往会采取避税的方式交易，即按照低于“豪宅线”的标准签约贷款，多出来的部分由买家一次性交付。

　　市场热度高的区域不仅仅是百花片区。深圳中原研究中心数据显示，各区成交量和成交价格均有所上涨。其中，南山区均价为95241元/平方米，环比上涨4.1%，涨幅最大；盐田区均价43196元/平方米，环比上涨0.6%，涨幅最小。成交量上，南山区成交1377套，环比上升23.1%，涨幅最大；罗湖区成交1200套，环比上升6.3%，涨幅最小。

　　深圳中原研究中心总经理郑叔伦告诉记者，今年深圳市场分化比较严重，西部宝安、南山等区域受利好影响较大，市场预期高，价格上涨也较多。部分区域市场关注度低，成交不理想，价格上涨有限。

　　李宇嘉指出，市场过热只是短期现象，从长期来看，当整个市场的购买力难以支撑房价上涨时，市场重新倒向买方。同时也需要政府支持，维持市场稳定，防止出现过分涨价破坏市场秩序的现象。

　　换房链条转动提速

　　与气定神闲观望市场走势的业主相比，有换房需求的业主就没那么淡定了。

　　南山区的张先生就是换房业主中的一员。他告诉记者，由于近期打算生二胎，现在居住的两居室已经无法满足全家人的居住需求，打算将目前居住的两居室出售后换一套更大的住宅。去年11月，张先生委托房屋中介机构将其目前在住的房屋挂牌出售，挂牌价530万元。而在深圳“11·11”政策出台以后，受到周边环境的影响，张先生也在犹豫是否先“捂房”，等待价格上涨。

　　张先生的犹豫，是出于已看好的房子是否会涨价的担忧。“最近我去周边看了一下，那一片的房子都没怎么涨，我就放心了。”

　　放下心来的张先生决定按原计划出售目前在住的两居室，出于要换房的考虑，张先生表示价格可以谈一谈，“最高能降五万，降太多我就换不了房了。”张先生笑笑说。

　　在市场热度高的环境下，不涨价还有议价空间的房源往往能获得更高的关注。第二天，张先生就以525万元的价格将该房屋出售。

　　与张先生在同一小区的业主刘先生在隔天也降价10万元，将目前居住的两居室出售。

　　中介人员告诉记者，不少业主也趁着这个时机换房，要换房的业主比较诚心，价格都可以商量，只是现在业主的心态都比较高，可议价的空间也小了很多。

　　郑叔伦告诉记者，换房客户置换的一般是豪宅线上的住宅，此次调整后，大部分都变为普宅，税费减免也较多，对换房客户有较大利好。以前的政策压抑了部分换房需求，因而此次“豪宅税”调整后，换房客户明显增加。

　　市场的火热对于已购房的刚需客户来说，并没有多大影响。今年6月，周女士在宝安福永片区购买了一套二手住宅，当时业主开价410万元，议价降到392万元。加上税费，周女士一共花了407万元。在“11·11”政策出台后，该小区的价格普遍涨了十几二十万元。“但是对于我们刚需购房者来说，买房后周边房价上涨也谈不上多惊喜，只能说略感欣慰。”周女士表示。