京东好房赵晨羽：打造智慧城市是目前房地产行业转型新趋势

　　12月6日，2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛于广州广交会威斯汀酒店举行。重磅嘉宾齐聚共议大湾区基本面和不动产、科技、金融、人才等领域的发展前景。在下午科技创新与消费升级分论坛上，京东好房京选品牌副总经理赵晨羽发表了《》的主题演讲。

　　“粤港澳大湾区建成一个智慧的城市群有三个条件：

　　1、天时。因为自上而下高层次国家的战略政策。

　　2、地理因素。这边会覆盖三大经济圈和两大门户。

　　3、人才。这边有许多高校的人才，可以实现人才共建政策和互融双轨政策。”赵晨羽提出，智慧化是一个城市发展的趋势，实际上现在打造智慧城市，它就成为目前当前房地产行业的一个转型新趋势。

　　以下为赵晨羽演讲原文：

　　大家下午好！今天我要演讲的题目是激活第一批智慧城市的湾区领先样本。因为现在是在广州嘛，先讲一下现在大湾区总体的经济形势。

　　首先我们来看一下，现在全球有60%以上的经济总体总共集中在沿海地区，首先为代表的就是纽约湾、旧金山湾、东京湾，现在粤港澳也要发展成为世界湾期的第四级。为什么会发展成世界湾区的第四级呢？是因为这边由于我们国家的一些领导政策，还有“一带一路”。

　　下面粤港澳大湾区将会成为城市群产业未来的一个发展方向，首先是集中在它的西岸，西岸是以技术密集型产业为主，沿海是以生态保护性产业为主，东岸是集中在知识密集型产业，还有港澳地区主要是通过金融和服务业。

　　下面主要是粤港澳大湾区，我们会建成一个智慧的城市群，那么它建成智慧城市群是有三个条件的：

　　1、天时。因为自上而下高层次国家的战略政策。

　　2、地理因素。这边会覆盖三大经济圈和两大门户。

　　3、人才。这边有许多高校的人才，可以实现人才共建政策和互融双轨政策。

　　下面我来讲一下粤港澳大湾区发展的机遇。

　　什么是智慧城市？智慧化是城市发展的一个大势所趋，如果说物联网是世界的感官器官，那互联网和移动互联网是城市的数据脉搏，那么飘在上方的城市云就是驱动智慧城市运行的大脑。所谓的云就是我们所说的大数据，最终大数据的应用。

　　房子是基于一个建筑，属于物理层面上的基础设施，但是不仅限于钢筋混凝土，还包含了人们现在的人群和生活的方式，也代表了我们整个人类现在为追求一个美好生活的感悟。所以，智慧大湾区的智慧城市是最好的实验和推动的田地。

　　所以，智慧化是一个城市发展的趋势，实际上现在打造智慧城市，它就成为目前当前房地产行业的一个转型新趋势。

　　目前来看，实际上只有像京东这样具有庞大业务系统和平台架构支持，在资金、体系、业务能力上可以具备这种行业的巨头，才有能力驱动世界城市化进程的发展。

　　现在我就来谈一下京东和好房京选如何为传统的房地产行业赋能，分为四个部分。

　　第一，京东的品牌赋能。

　　第二，社区技术的赋能。

　　第三，好房京选（感谢好房京选总裁开创了好房京选这个品牌）。

　　第四，基于京东零售的能力。

　　京东会为房企带来怎样的改变？首先是通过四个方面：

　　1、由于品牌赋能，可以提升现在房地产企业的品牌赋能，提升品牌的曝光度。

　　2、可以在技术上赋能，增加溢价能力。

　　3、营销上，可以在销售渠道方面提升。

　　4、运营能力，是通过整个社区（也就是智慧社区）来提升的价值体现。

　　下面京东会为品牌赋能开发全流程的赋能，就是从土地的获取，到批件，到工程技，最后到整个案子的落地。

　　现在我们可以做到为房企进行下面四方面的赋能：品牌赋能、技术赋能、营销赋能、运营赋能。

　　京东在为房企进行了怎样的品牌赋能呢？首先现在因为房地产企业已经有405家破产了，所以面临房企一次大洗牌低冷的时期，中国现在有70城房价出炉，基本上现在房地产企业处于一个冷时期。这个是展现了一下现在房地产企业的多事之秋。

　　所以，在这样的一个大环境前提下，首先中小房地产企业生存的能力就逐渐被压缩下来，然后除了中小房地产企业，现在许多大的品牌开发商、品牌企业，面临的就是一个无米下锅行业的状态。所以，现在房产企业的困境就是，不是在融资，就是在融资的路上。

　　我们要怎样来改变现状呢？首先我们就可以通过京东赋能中小的房地产企业，来为他们进行品牌的提升。首先我们可以赋能小的房地产，浦东的房地产开发商。我们还可以赋能一些知名的房企开发商。还可以赋能一些品牌的开发商，然后在品牌方面给他们赋能。

　　京东除了赋能这些中小企业的开发商，还会赋能一些品牌的开发商，能够让这些强者更抢，形成一个强强联合。这个就是说京东它为什么会给这些中小房企和品牌的开放商赋能呢？是因为他们京东下载一共有1400亿的人民币的品牌一个价值赋能。

　　我们可以看到旁边的这些像中海地产、万科地产、恒达地产他们的品牌价值是多少，所以说京东可以在这一方面给这些大的房企上赋能。

　　所以与京东合作并有机会获得京东品牌的人增，成为互联网方向转型的一个房型。

　　下面我们再谈一下，除了品牌赋能方面，我们还会在智慧街区，也就是智慧社区方面为房地产来赋能，看看我们是怎么样来赋能的。因为现在京东在京东和智慧街区这个方面它是一个更好的广告，它主要由一个AIOT的大数据的应用。

　　它还会在智慧社区这一方面提升未来市场的一个巨大的潜力，首先它提供的潜力就是说我们现在所有的智慧社区它都是由智能家居，社区服务，还有社区监控，还有一些通信事业，还有和我们未来家周边的一些产业链是结合在一起的。所以我们现在智慧社区的一个市场背景就是说现在的智慧社区比例它已经超过了50%的长期的目标，它可能在物业、地产开发，智能硬件，互联网厂商，社区服务商以及网络设备提供商方面，与我们合作。

　　所以在这个场景的应用下，整个京东的智慧社区的产业链是非常庞大的，它怎么样来像这些房企商展示它的产业链呢？所以我们就集合在京东线下的唯一一个好房精选这样的一个品牌。好房精选它就是京东房产以用户为中心，以大数据为基础，为开发商及地产商赋能，通过开放式的无件营销，实现营销场景无分界化，传播无解化，它可以在营销价值链上实现购房者，开发商，品牌上，媒体和京东多方面的供应的这样的形势。

　　所以好房精选精选，京东在智慧街区方面首先可以借助好房精选，然后为所有的售楼处来进行智能的升级，第二它还可以借助小京鱼实现全屋家电的一个智慧的物联。

　　第二它可以借助京东介入一些设备，业主和物业的开元的一些平台，实现这一方面的赋能。这个就是我们好房精选在今年的2019年的9月15日，在上海的龙湖红桥天街开的一个展厅体验店，这个展厅它可以集合所有的京东的一些黑科技的元素，给大家展现一个小的，一个微型的一个智慧社区的一个体验感。中间三角形是它的AR沙盘可以多方位得展示我们售楼处的这些沙盘可以同步。

　　下面的这个是好房精选全景的图片，这边有关于生活家周边感受体验，首先就是在进门处我们会有一些网红的直播间，来直播当今的房地产行业的一些新闻，或者可以与大众作为一些互动的体验。进来这些还有一些像智能家居体验馆的功能，这个智能家居体验馆它就结合了整个京东的智能小京鱼的一个平台开放模式，然后这个小京鱼它首先可以在物联网平台和大数据平台和职能服务平台为整个我们的体验来赋能。

　　好房精选除了可以展示方圆，展示这些现代高科技的智能家具它还可以提供智慧社区的全新体验，还有一个就是说因为它有一些网红的直播间，还有一些智能生活化的体验，所以我们也会在这边感受到家与家相关的一些良好的体验。就是说它也是我们家周边未来生活全景的一个体验的场所。在这里我们可以感到到所有未来科技生活的一个体验感。这是我们2C端的一个业务。

　　下面就是说，我们可以通过小京鱼平台然后打造全屋智能的空间，这个空间它可以在智能家具场景，包括了我们生活的场景，就是客厅、厨房、餐厅及卧室等。还可以在智能照明，就像刚才大家所谈论的我可以一键触达，我可以在回家的路上，我就可以调节室内的温度，下面的一些是一个举例。就是说我们下边的时候我们就可以一键在冰箱上语音及可以选购到我们今天将要买的产品，我要烧什么样的饭菜，就可以回家我就可以体验一个什么样的环境，我需要家里的温度达到一种什么样的状态，是这样的一个智能家具。

　　下面通过这个智能家具我们还会给业主提供一个APP端，这个APP端就是可以在线报修，一键报修，还可以在线安防，还可以在线缴纳所有跟我们衣食住行相关的费用。通过后台一键触达，而且京东也有一个特有的技术，你可以以一键下单，然后一键触达速度非常快，匹配也特别快这样的APP。

　　下面我们不仅对业务提供这样的APP端，我们还会给物业展示智能的后台的数据，这个数据就可以通过业主在前端的下单，然后前端的业主的反馈率，然后还获取特定社区的一个入住率，房屋置换率，以及用户的活跃程度，这些关键的数据可以协助B端的房产商，还可以协助物业端人员解释掌握这些社区的情况，然后他可以通过这些信息来提供整个物业的效率，还可以提供开发各种，我们没有想到的一些问题。

　　下面的这个就是整个我们基于小京鱼平台，它构建的一个全屋智能智慧社区的一个平台的架构。这个主要就是后方的数据交换，下面就是我提到的刚才的小京鱼，京东通过它的小京鱼的一个小的平台可以实现全连接，活数据，真智能，小京鱼可以实现全方位得以数据开放，可以帮助这些房地产开发，建立整个智慧的社区，从而提升它的品牌效能，然后品牌溢价率可以让他卖到更高的价值。

　　下面就是说京东的品牌，它创造了一个溢价率，然后京东的技术提供了一个保障，我们说首先在以前的时候，我们可能买的是一个毛坯房，他的房价可能只拿9千块，到后来我们可以发展到一个智慧精装的一个社区，我们这个精装的社区可以为老年人建造，也可以位年轻人建造，打造你们自己想拥有的一个精装的社区，它可能价格又会提供一点。

　　第三，就是我们进行了一个智慧社区，但是这个智慧社区的提升是一个分裂式的，它不是一个全产业链式的，我们的京东就可以以京东入主一个智慧的社区，可以入主一个城市，然后它可以成为一个政府的业绩的标杆，可以成为一个行业的标杆，也可以成为我们现在老百姓(603883,股吧)关注的一个热点，以后我们未来的社区，未来的城市，会发展到这样的一个变化，这样的一个状态。

　　下面的一个就是我们京东旗下的一个好房精选的品牌，它的营销赋能的能力。这个首先我要讲一个整个京东平台它有3.2亿的客户目标，但是它基于一个京腾计划它就是可以包括9亿的客户资源，就是说我们的客户资源是非常丰富的。下面我们可以在我们首先有这样一个庞大的客户群体，那么我们将会在线上和线下来为品牌开发商来赋能。然后我们看一下这个方面是怎么进行品牌开发的赋能的。

　　首先第一个品牌赋能的就是我们好房精选一个品牌，好房精选它是作为京东唯一制订的房产服务和生活周边线下店，在2019年的10月12日，与京东房产和京东物联联手打造了一个发布会叫做地产未来重新开始的京东首届科技地产大会，然后再这次会议上，发布了京东智能社区的一个白皮书，还有好房精选品牌的一个发布会。通过这次发布会，京东也宣布了这次的双十一将投入6000套特惠房源，优惠价值达到了3亿元，这是这样的一个基于线上的一个交流和传播。

　　下面就是好房精选这个品牌，好房精选品牌它是科技与产业之间的一个跨界的连接，是用户需求场景转换，产业升级，数据交互，资源共计，生态共聚的一个产业地，它与京东实现了一个无界营销，为行业进行了一个赋能的增值，这是我们好房精选品牌的一个理念，就是说它机遇线上线下都可以为房地产方升值。

　　下面的这个就是我刚才说的京腾魔方它基于9亿的用户，那京腾魔方首先就是京东与腾讯他们的数据形成了一个全的连接，京东它的标签能力首先是在于购物，就是它的标签能力，腾讯它的就在于一个社交，京东可以通过用户的属相描画用户画像，通过这些用户的购买行为，来具体得为用户标注它的信息，腾讯它的通过社交可以标注社交之类的一个信息的。就是说可以从你的购物方面，也可以从你的社交方面来定位你是一个上来样的人，你有什么样的购买能力，我们在接下来的为你推送的这些方案当中会倾向于哪些。

　　下面就是说我们好房精选可以为这些房地产商解决那些问题，首先我们就可以为这些开发商解决一些获客成本过高，因为我们基于整个京东大数据的应用，可以在网络上搜集许多用户的画像，然后精准用户的标签。第二它可以是让客户解决客户积累少的问题，第三它可以基于我们的广告可能投放的不是很准确，可能投放得时机不是很准确，投放的目标客户不是和准确，这样的一个问题。

　　第四，它的业务没有收口，我们整个可以给房提商解决这样的一个四大的问题。

　　现在我们这个好房精选可以赋能京东，可以赋能这些房地产商一个营销的能力，主要在两个方面，一个是可以在房地产商做增量，第二个可以是锁客，具体的就是首先第一个我们可以接入大数据客户池，那么我们怎样接入大数据客户池呢？首先通过我们对用户属性的划定，通过用户消费的偏好和它具体在地理位置上以购物全流程标签，定向客户。我们第二个就是在筛选出需要的意向客户，也就是第二个能力。打个很生动化的比喻。比如说我们现在假如说你特别喜欢汽车，你可能搜的就是我很喜欢一些豪车，我搜的汽车可能都是在60万—80万之间，但是其它的网站可能抓到你的信息，你是我们60万—80万豪车的用户，但是有一听你突然在京东下单，你买了一个卡罗拉的雨刷，那这样的话京东的标签你在京东的标签就变为了一个10万—20万的基础的经济型的用户。所以这就是我们可以通过整个购物程序来筛选出你强大的用户意向的程序。

　　所以它就是有一个非常精准的计算的能力，这是第二点。

　　第三点，它的高效的方向和客户的沟通能力，京东在基于京腾计划，跨长径追随，建立广告的无界触达，我们首先京东会和搜狐、网易还有今日头条，还有这些百度、腾讯合作，我们基于这些合作进行对用户5G的触达。

　　第四点，好房京选可以在京东线上平台进行一个锁客的成交，我们成交的话，就是使我们的京东平台变成了一个真正的转化的平台。这个活动当时在线上的订单达到了533个，当日在线下的成交高于开盘的，所以我们在线上的锁客和转化的能力还是很强的。电商现在也可以做到这样一步，可以在营销上为这个平台赋能。

　　好房京选将数据变成价值，将售楼处变成一个媒介。总结一下我上面所说的，京东不仅有强大的线上的数据库，可以通过无界营销进行线下数据的引流，然后它还可以投放一些平台的资源，最后可以同时赋能线上及线下两个方面。

　　京东新零售运营能力的赋能。京东不仅是线上，还有强大的物流能力，就是说房地产这个时刻已经过去了，我们现在只要有一个小的目标，可以做一个超市、图书馆、健身房，或者以万达为例，万达在哪里，哪里就是一个城市的中心，现在可以说京东在哪里，哪里就是城市中心，京东在哪里，哪的品牌就有一个提升。首先就是京东的无人超市、零售店，还有一些通过他的车展、车会，还有家电、母婴，它是覆盖到线下全生活的品类。还有就是京东便利的超市，可以达到无限触达。

　　总结我上面说的，我们可以为房产商品牌赋能是25%，可以进行营销赋能，还可以进行产品赋能，最后进行运营赋能，然后整体赋能开发商100%。

　　我的讲话到此结束，谢谢大家！