地产寒冬下世联行的“小算盘”：不停“借钱”，外加并购

　　数据来源：iFinD终端

　　文｜翠鸟资本

　　房地产业遭遇寒冬，并购热情却未减。

　　A股房地产代理公司世联行(002285,股吧)（002285.SZ），向同策咨询伸出“橄榄枝”，而后者则多年遭到链家的“觊觎”。

　　世联行选择“抱团”同策咨询，背后有许多无可奈何？最关键的问题：世联行能拿出多少钱完成这宗收购？

　　业绩寒冬

　　1993年成立于深圳的世联行，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

　　旗下业务繁多，包括交易服务（代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务）、交易后服务（金融服务业务和装修服务业务）、资产运营（公寓管理业务和工商资产运营业务）和资产管理（资产投资服务业务和物业管理服务业务）。

　　近日，世联行公告称，拟通过发行股份及支付现金方式购买同策房产咨询股份有限公司的控股权，同时募集配套资金。

　　截至目前，世联行股票仍处于停牌状态。

　　实际上，这属于两家房地产服务商的“抱团之举”。

　　同策咨询官网更以董事会名义发布一份《关于与世联行意向洽谈合并重组事项的公告》。

　　公告指出：同策咨询与世联行均为行业领先企业，双方主营业务相同，战略方向高度一致，业务模式与城市布局各自互补，企业文化与企业价值观也高度匹配，双方有意愿本着上述原则进行重组方案洽谈。

　　然而，世联行高调重组并购背后，自身又有多大的实力呢？

　　从经营业绩看，该公司2018年营业收入75.34亿元，同比下降8.26%；归属上市公司股东净利润4.16亿元，同比下降58.59%，基本每股收益为0.22元，同比下降55.1%。2019年前三季度，该公司营业收入同比下滑13.11%，归属上市公司股东净利润6578.71万元，同比下滑82.48%。

　　拆分来看，世联行主营的代理服务业受市场销售增速下行，以及开发商流动性降低导致公司结算进度放缓等因素影响，上半年这部分营业收入13.08亿元，同比下降7.49%。

　　此外，受到开发商拿地态度谨慎，顾问策划业务市场需求降低等影响，世联行上半年顾问策划业务营业收入同比下滑25.88%。

　　今年，世联行高管层曾公开提及新思路：深刻意识到传统的新房营销模式难以满足和解决当下客户的需求和痛点。因此，公司因时而变，持续筹备与互联网企业开展合作，积极探索新房销渠一体化数字营销模式。同时，通过集成服务对中国房地产市场进行全链条覆盖。

　　看来，世联行是想把“新房销渠一体化”模式作为突破点，这也就不难理解其借机“拉拢”同策咨询。

　　不停借钱

　　截至目前，具体的资产收购计划还未公布。

　　但梳理近期世联行公告可以看到，“借钱”成为关键词。

　　如：11月26日，世联行董事会同意公司使用不超过 3亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金；11月27日，世联行公告称拟在境内发行规模不超过5亿元人民币（含5亿元）超短期融资券，将用于偿还银行贷款或补充流动资金周转。

　　还有，近期世联行和旗下子公司数次申请授信额度，具体情况如下：

　　公司向北京银行(601169,股吧)深圳分行申请综合授信额度：金额为不超过人民币1亿元整，授信期限1年，用于流动资金周转；

　　公司向中信银行(601998,股吧)深圳分行申请综合授信额度：金额为不超过人民币3.5亿元整，额度期限1年，用于流动资金周转，包括用于支付员工薪酬等，可循环使用；

　　公司向中国银行(601988,股吧)深圳东部支行申请综合授信额度：金额为不超过人民币1亿元整，授信期限1年，用于公司经营周转，可循环使用；

　　此外，子公司世联小贷向招商银行(600036,股吧)深圳分行申请综合授信：额度为不超过人民币2亿元，授信期限为1年，用于流动资金周转。

　　2019年三季报显示，世联行长期借款为5亿元人民币，比2018年末增加205.02%，世联行对此解释为：优化融资结构，银行长期借款增加。

　　由此可见，世联行相当“差钱”，殊不知未来的资产收购要花多少！

　　难言“强强联合”

　　对于世联行收购同策咨询，中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，“两家代理企业组合，意义不大，相当于走夜路不想着买手电筒和蜡烛,却找个哥们儿一起喊口号壮胆。”

　　事实也的确如此。

　　世联行“借力打力”之举动，难言乐观。

　　第一，同策咨询是否有“小算盘”？要知道，2015年同策咨询曾试图IPO，但最终告吹。因此，假设此次同策咨询成功“被收购”，其是否甘愿臣服于世联行，恐怕需要打一个问号。

　　第二，58同城也在身后，究竟是强强联合，还是三方“你争我夺”？

　　早在2017年12月，世联行曾与姚劲波的58同城签署协议，确定在房地产交易服务、长租公寓服务、房地产数据服务、二手房交易配套及金融服务、商办类资产运营服务五个方面或其他双方共同认定的业务领域探索深度合作。

　　今年8月份，世联行与58同城、同策咨询签署增资扩股协议，世联行拟以自有资金人民币2.04亿元认缴上海更赢公司新增注册资本2.04亿元，增资完成后，世联行持有上海更赢40%股权。公开资料显示，上海更赢通过聚合世联行、58同城、同策在新房销售领域的线上、线下优势，打造开放共享新房联卖平台。

　　那么，世联行拉拢了58同城，又拽上了同策咨询，看似目标一致，但如此般的资本运作，就真的能给地产寒冬点燃一把火？

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