2019年房地产风云录：没有人想做老大了

　　该怎么回顾2019年的中国房地产？用这样几件小事，你或许可以感受到中国房地产“黄金时代”的闪闪金光。

　　现在，站在2019年的结尾处，我们应该可以感受到：它会闪遍整个20年代——21世纪的20年代。

　　文 / 刘德科（德科地产频道总编辑）

　　01

　　蓝色塑胶湖泊想来想去，人工湖还是不挖了；但内心还是有几丝不安，所以就用蓝色塑胶铺了一个“人工湖”。

　　2019年11月，长沙一个新交付的楼盘，上了微博热搜，因为那个“人工湖”。

　　试想一下：如果地产商不用蓝色塑胶，而是直接用地砖把人工湖做成硬质铺装，会上热搜吗？业主还是会愤怒，但一定不会发酵成举国皆知的热新闻。

　　为什么不做人工湖？可能是因为政府把房价限定在了很低的水准，利润不如预期。不能说地产商没有良心，正是因为他们内心有不安，才会用蓝色塑胶铺一个“人工湖”来安慰自己，欺骗自己。

　　他们的第一目的是为了欺骗自己。他们的第一目的不是为了欺骗业主——那是欺骗自己之后产生的副作用，或者叫顺带伤害。

　　这不是杂牌开发商干的，而是一家以房地产为主业、拥有二十多年房地产开发经验的上市国企。

　　这种级别、这种背景的企业，似乎不该做出这种事情。但这是粗糙的房地产行业，总是做烂产品也不会被市场淘汰。只要你有畅通的融资通道，只要你懂基本开发流程的团队——哪怕既不专业也不用心，你也可以在每年15万亿元销售额的浩瀚海洋里分得很多瓢。

　　从纵向看，中国房企的暴利机会正在收窄；但从横向看，比如跟传统制造业相比，中国房地产仍然是容易赚钱的行业。中国的城市化进程仍然澎湃且磅礴，在很多城市，住宅仍然是不让你随意买的限购品。

　　长沙的那个蓝色塑胶湖泊，是一个隐喻：在当前阶段，我们大多数人还不配拥有制作精良的房产品——如果你有幸拥有，要么你有运气，要么你的眼光实在独到。

　　这么说太悲观且丧气？不急，只是时候未到。当我们的城市化到了稳定状态时，我们一定也会拥有东京或伦敦那般的精良。

　　在这个不精良的时期，谁冲在最前面，谁就越容易成为靶子。

　　02

　　不想做老大从销售规模看，碧桂园是中国房企的老大。这两年，碧桂园老板杨国强先生有点不想做老大。

　　万科常年做老大时，郁亮曾有一句话：

　　头把交椅不是那么好坐的。当时，那些发狠想要赶超万科的老板们都不屑，以为郁亮太骄傲。其实，郁亮的潜台词是：行业老大，意味着更大的责任，随时会被更苛刻的目光审视……

　　此前，那些发愿要赶超万科的老板们，可能想到了一切，但往往忽略了这一点：房地产不是什么光荣的行业，这个行业的老大，会被更苛刻的目光审判。

　　在各种误解仍然无法消除的2019年，他们都明白了。现在，连在班上举手举个不停的孙宏斌同学，都不想做老大了。

　　尽管碧桂园努力收着，2019年的销售额还是排名第一；如果放开来做——根本不需要刻意撒开脚丫子跑，恐怕也是一骑绝尘。

　　中国的房地产市场太辽阔了，杨国强有一句话：“中国有60%以上的县碧桂园还没进入，还有广阔的发展空间。”

　　截至2019年年中，碧桂园已进入31个省，279个地级市，1235个区县——这个数字比2018年末增加了79个。

　　如果碧桂园不是刻意收着，应该已经进入鹤岗了。

　　03

　　鹤岗

　　2019年5月30日，33岁的舟山船员李海，在2000多公里外的鹤岗，签了一份合同。

　　他买了一套二手房：77平米，两室一厅，总价5.8万元。

　　此前，他跟鹤岗的关联差不多就只有两项：第一，他这个人与鹤岗这座城市，都在中国；第二，他被“鹤岗房子白菜价”这条新闻，给辐射到了。

　　这就是中国。无论专家们怎么说鹤岗是收缩型城市、资源枯竭型城市、人口净流出城市——这样的城市房价当然低并且没前途，无论他们怎么说，还是有人会千里迢迢地去买房。

　　这就是中国，一个超大规模国家，幅员辽阔，地理类型多样，人口众多，拥有这个世界上最多元的需求。

　　即便是再烂的鹤岗，也会有人买房。舟山船员李海在百度“流浪吧”发帖分享了他在鹤岗看房、买房与入住的全过程，事无巨细地记录。“流浪吧”聚集了25万名像李海那样的“当代流浪者”，他们组成了“中国最穷买房团”，带着人均4万的购房资金，把鹤岗的房价炒了一番——从总价两三万炒到了五六万，涨幅上天，但上涨绝对值仍然低到尘埃里。

　　视频《流浪到鹤岗买房的年轻人》

　　这无关对错。我们更关心的是：

　　对于房企来说，哪怕是鹤岗，同样还有房地产开发的机会。

　　换句话说，再给一些时间，碧桂园或碧桂园的追随者，一定愿意进鹤岗。

　　“人口净流出=房价没前途”，是一款不错的谈资，但它可能会令信奉者错失机遇。人口净流入当然是城市竞争力增强的体现，房价有更夯实的基础，但人口净流出并不意味着房价没前途——

　　第一，对于房价前途来说，人口规模比“人口净流入/净流出”更重要。

　　第二，住房标准意义上的楼盘。

　　“人口净流入/净流出”这个概念，更适用于已经基本完成城市化进程的欧美日发达国家的城市——那些城市一旦出现人口净流出，房价确实要颤抖好几下。但中国还处在凶猛且要素充沛的城市化进程中，人口基数也超大，像鹤岗这样的地级市（设区市），差不多有100万左右的常住人口。

　　哪怕每年人口都在人口净流出，仍然基数庞大——过去十八年，鹤岗的常住人口减少了9万，相当于减少了8.2%的人口。就算未来二十年加速净流出，依然还会有七八十万人口。

　　对于一个拥有七八十万人口的城市来说，房地产开发的机会仍然存在。因为：住房是短缺的——准确说，是“标准意义上的楼盘”是短缺的。

　　我们在谈论房价时，往往忽略了房价其实是一个模糊的概念：

　　住房标准意义上的楼盘。

　　什么叫“标准意义上的楼盘”？有围墙、有公共庭院、有人车分流、有电梯、有物业服务的小区。

　　至于鹤岗的“白菜房”，就该卖白菜价。其他很多城市的同类房子，以及“老破大”，也该卖白菜价——现在还没卖白菜价的话，迟早而已。

　　四五六七八线城市的那些“白菜房”，及时卖掉、及时换仓，换成是“标准意义上的楼盘”。这是高净值家庭资产保卫战的关键一环。

　　在当前中国，“标准意义上的楼盘”仍然短缺。

　　04

　　39m²

　　2019年7月31日，国家统计局公布了一个数据：中国城镇人均住房建筑面积达到了39m²。

　　这个数据并不是每年都会公布。上一次公布的是在2016年，36.6m²。

　　对于发达国家来说，人均住房面积40m²，就是一个不错的神话了。有一些经济学家、高级官员、龙头房企，会用这个数据来这么判断：中国的城市化进入拐点了，中国住房全面短缺时代结束了。

　　因为，发达国家走过的路，差不多就是这样的。

　　我们换个角度再来看一下，切一个更小的概念：中国商品住宅的人均面积有多少（商品住宅是比住房更小的概念）。

　　我们用国家统计局的数据计算了一下：过去十年（2009-2018），中国商品住宅竣工面积合计约71.8亿m²，当前中国人口是13.95亿，因此中国人均商品住宅面积增加约为5.15m²。

　　中国商品住宅是从1998年住房制度改革开始兴起，即便加上1998年以前零星的商品房开发，哪怕直接用5.15m²乘以3倍，中国人均商品住宅面积最多也就15.45m²。当然，中国城镇人均住房建筑面积39m²，这个数据的准确性是不必怀疑的；因为，除了商品住宅，还有1998年房改之前的大量公房（基本上已私有化），以及1998年房改之后的大量保障性住房。

　　如果单纯从“量”上看，中国的人均住房面积是差不多了；但我们要看到，1998年之前的住宅，基本上无“质”可言，跟“人民日益增长的美好生活需要”相去甚远。

　　如果我们一定要参照发达国家人均住房面积40m²这个阈值，我们应该用中国人均商品住宅面积（15m²）来做对比参考——在很多发达国家，商品住房主要面向高端人群；但在中国，商品住房几乎是全覆盖了高端、中端、低端三类人群（被动地全覆盖）。

　　所以，我们的结论是：中国住宅的市场空间仍然巨大。

　　回到我们常说的口径——“标准意义上的楼盘”，你会更加感受到：中国住宅的市场空间仍然巨大。

　　还可以一再重温碧桂园杨国强先生的那句话：“中国有60%以上的县碧桂园还没进入，还有广阔的发展空间。”

　　05

　　破壁中国的新一轮城市化，才刚刚拉开帷幕。如果一定要概括上一轮城市化的特征，差不多是——摊大饼；新一轮城市化的最大则是——破壁。

　　我们把2019年官方文件中一再出现的“破除行政区划壁垒”，简称为：破壁。

　　无论是年初公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，还是年末公布的《长三角一体化发展规划纲要》，都是破壁。

　　破壁会带来什么？都市圈不再是纸上的幻想。头部城市会沿着这条路径进化：从单核到多核，从多核到网格。

　　破壁不可能一夜完成，就像你盯着一朵花苞，你感受不到它在开；但如果给一些时间，你一回头，花已经开好了。

　　如果你想分享破壁的红利，可以用最懒的办法：买一套房子，扔在那里，忘掉它；几年后猛回头，或许花就开了。

　　不用太在意楼市调控，这个月或那个月的楼市调控。

　　06

　　房不刺经关注楼市调控，最需要关注的是分析经济工作的政治局会议。

　　这样的会议，差不多一个季度开一次。2019年是开了三次——

　　2019年12月6日：没提房地产

　　2019年4月19日：首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

　　2019年7月30日：重提“房住不炒”

　　最耀眼的，当然是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，简称“房不刺经”。

　　坊间早已把房地产解嘲为“夜壶”——经济不好的时候需要把它拿出来排急，经济好了的时候会嫌它臭不可闻。“房不刺经”，就是抵制“夜壶”论的节奏。

　　这样的观念转变，当然重要。就像我们吃了几千年的糖，后来终于明确知道糖吃多了身体会有问题；现在提出来说要控制吃糖，能控制住吗？更重要的，是观念转变，从“毫无忌惮地吃糖”到“要控制吃糖”的观念转变。我们不用过分关心最终能否控制住——不要执拗于“能”与“否”的非此即彼，观念一旦转变，多多少少总能控制住一些对糖的欲望。

　　多多少少能控制住。所以哪怕2019年12月6日那场会议压根没提房地产，舆论也没失控，大家还是愿意相信2020年房地产市场会“稳字当头”。

　　我们总是不合时宜地提请大家注意，“没提房地产”这事儿其实挺重要的。过去六年21次分析经济工作的政治局会议，仅有4次完全没提房地产，分别是：2019年12月6日、2018年12月13日与10月31日、2015年7月30日。

　　这4次所处的时间节点，有相似之处：都是全国楼市行情基本面趋冷之时。意味着什么？它说明最严厉的调控暂时又过去了，接下来可以风吹麦浪一小下，但不太会像从前那样掀起巨浪。

　　但是，我们不要轻易说这是调控松绑。

　　07

　　房票抢人

　　2019年，直接取消某一项调控政策，对于地方政府来说，仍然压力巨大。江苏张家港市宣布取消限售，第二天就吃了回去——“一日游政策”的存在，从侧面也说明松绑之难。

　　所以，基本上就只剩一条路：用吸引人才的名义。

　　这样，大家都有台阶下，恰如中国证券网的评论文章——《“以房引人”并非松绑限购，导入人口才是终极目标》。

　　我们只需要知道：在现阶段，房票（不是房子，仅仅只是购买房子的资格）被当作了奖品，是只发给人才的奖品。

　　经济学家李迅雷先生有一句名言：要买你买不起的东西。我们再画蛇添足一下：你要买不让别人买的东西。

　　08

　　猪年第一误读

　　年初，有一条消息刷屏：《住建部发文：住房按套内面积算！》

　　2019年2月18日，住建部公布了一份《住宅项目规范（征求意见稿）》，全文三万多字，里面有一句话，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，在第2.4.6条。

　　就这么一句话。被解读成：别了，公摊！买房按套内面积算！

　　各大主流媒体都这么报道。

　　看起来是那么一回事，住建部的文件这么白纸黑字地写着，而且字我们都认识；但是很遗憾，根本就不是这么一回事。

　　房地产领域的很多专业问题，出了圈就很容易被误读。《住宅项目规范（征求意见稿）》那句表述结合场内外语境，应该翻译成：

　　任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。

　　至于到底是按建筑面积还是按套内面积计价，要看的是这份文件——《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年），而不是看《住宅项目规范（征求意见稿）》这种设计规范文件。

　　就中国房地产而言，类似的误读或误解，几乎每天都在发生，不计其数。但是不要紧，总有一天，这一切误读都会消退，当我们的城市化到了稳定状态时。

　　到那个时候，中国房地产才算真的告别了“黄金时代”。

　　现在，我们站在2019年的结尾处，仍然看得到金光闪闪，闪在整个20年代——21世纪的20年代。

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