质造丨北京开年第一拍！融创中海70.5亿抱走石景山两宗不限价地块 -房产频道-和讯网

　　随着开年央行降准释放8000亿，呈现对楼市的利好。在大家期盼2020小阳春的到来时，北京楼市今年第一拍不限价地块也似乎让人看到复苏之势。

　　1月3日，北京土地市场将迎来2020年第一拍！石景山首钢园区两宗相邻的不限价宅地即将入市，分别是1612-757、1612-759地块，共吸引了首开、龙湖15家房企及联合体报名。

　　据悉，两地块都在石景山古城南街东侧、首钢园区内的东南区，西五环外。交通方便，东上西五环路，南临莲石路，北临阜石路，地块最北侧距1号线古城站直线距离仅200米，地理位置相当优越。

　　不仅如此，从地区供应来看，古城板块的“红”属性，在和讯房产此前的《质造丨2019上半年网红销冠为何会出现在古城板块？》一文也早有分析。石景山的新房土地供应持续了非常有限的态势，而本次竞拍地块附近的古城作为比较成熟的老城区，石景山主要以老破小的二手房为主，新房数量很少，缺少高品质住宅。

　　激烈的角逐后，两宗姊妹地块以合计总价70.5亿元分别被融创、中海抱走，有预计称，今日的成交价格将助推石景山的单价至7万以上。

　　先分别来看2宗地块什么来路：

　　融创拿下的1612-757地块，共8个主体报名，分别是：首开+华润+建工、金茂+保利、旭辉+首创、绿城、电建、招商、融创、中海。

　　经过经过13轮的交锋后，此地块被融创中国以34亿元的总价竞得。溢价率25.9％，成交楼面价52108元／㎡。

　　1612-757的地块详情显示，位于石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）。用地性质为R2二类居住用地，土地面积23302.84㎡，规划建筑面积65248㎡，起始价270000万元，起始楼面价41381元/㎡，地块竞买保证金为54000万元。

　　第二轮房企抢夺的1612-759地块，经过7余轮激烈角逐，此地块被中海以36.5亿元的总价竞得。

　　竞拍前共10个主体报名，分别是：首开+华润+建工、金茂+保利、旭辉+首创、绿城、龙湖、招商、融创、中海、中交、世茂。

　　1612-759地块详情显示，该地块位于石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）。用地性质为R2二类居住用地，土地出让面积26794.69㎡，规划建筑面积75025㎡，起始价310000万元，起始楼面价41320元/㎡，地块竞买保证金为62000万元。

势在必得的融创&石景山一哥中海

　　第一个出场、经过13轮抢夺的1612-757地块代表了融创开年进京的决心，完美诠释了“实力真不是盖的”。中海同样参与了第一轮的“土拍大战”，光融创与中海的轮番举牌就有7轮，最终由溢价率25.9%、成交楼面价52108元／㎡的结局预示着古城板块未来房价将被推高。

　　第二个1612-759地块被深耕石景山中海以36.5亿经过7轮争夺后拿下，溢价率17.74%，成交楼面价48650元／㎡。近年在石景山不仅频繁拿地，还做旧改的中海，在今天稳固了石景山一哥的位置。中海在石景山先后开发了金鑫阁、金石公馆、金玺公馆、长安雅苑等项目。根据地产营销人发布的《2019年1-6月北京住宅成交排名》，中海寰宇天下是全北京的项目销冠，总成交金额56.39亿元，是唯一一个成交额超50亿元的项目，其均价62123元/㎡，总成交套数大约813套。古城南街地块的推出一直备受市场关注。去年6月，就有一场备受关注的土拍大战，古城南街东侧1612-761等地块，竞拍时吸引了首钢基金+中骏+招商、中海、华润+电建、平安4家企业及联合体，最终经过22轮竞价，由电建+华润联合体以73.4亿元夺得，溢价率11.63%。

　　彼时就有业内人士预测，73.4亿的成交额，粗略估计楼面价在3.4万/㎡左右，新地块带精装预计卖到7.5万/㎡，轻松超过区域内在售普宅的最高价，或将带动区域房价上涨预期。这几次土拍的火爆不仅是拘于石景山新房供应相对较少、交通便利的原因。开发商对纯商品房地块的渴求，也是背后的原因之一。而此番开年土拍的剧情，代表着纯商品房不限价地在北京市场即将回归，限竞房退出似乎已是大势所趋。2019年最后一天，北京挂牌石景山、通州、大兴等7宗住宅用地出让公告，除海淀安宁庄招标的是共有产权住房用地以外，其他6宗均是不限价纯商品房地块这一现象也可佐证预测。

　　价格

　　目前古城南街老破小类二手房依旧房产情况不同挂牌价格在3-4万元左右，诸葛找房的数据显示，古城的挂牌均价在5万/㎡左右。据克而瑞数据显示，2019年，全石景山共成交住宅5525套，除3月及11月共有产权住房成交拉低均价外，其余月份成交均价在5万元/㎡上下浮动，今日融创拿下的5.21万元地块单价，再继去年华润+电建联合体后再次将石景山房价推升至超过7万。

　　供应

　　在业内人士看来，政府之所以在石景山区推出纯商品房地块，并非偶然，作为比较成熟的老城区，石景山主要以老破小的二手房为主，新房数量很少，缺少高品质住宅。古城板块出热销项目的原因很简单，项目满足了当地改善需求和刚需。坦白讲，对石景山人来说，购房选择其实不多。 2019年石景山共成交6宗地，规划建面超76万平，除两宗商业用地外，还包含1宗限竞房、1宗共产房及2宗纯商品房用地。

　　配套

　　交通便利，位于西五环和西六环中间；周边生活配套比较成熟，虽然像大悦城(000031,股吧)这样的商业配套还未建好，但板块里的喜隆多购物中心、华联商厦、万达广场也基本可以满足衣食住行；石景山的山区面积占23%，自然环境也比较好，居住起来应该比较舒服。教育方面有银河小学和北京教育科学研究院附属石景山实验学校（南校区）等；医院有首都医科大学附属北京朝阳医院（京西院区）、北京大学首钢医院等；购物有等。

　　规划

　　《石景山分区规划（2017年-2035年）》草案中，对石景山区最重要的定位是国家级产业转型示范区，主要借助2022年冬奥会实现区域产业升级，最重要的落点就是新首钢高端产业综合服务区。首钢高端产业综合服务区位于古城板块西侧，这里不仅将建设4个以上国际级专业训练场地，还是冬奥组委的办公驻地，将极大助力区域基础设施建设和产业升级。

　　新首钢高端产业综合服务区是首都北京长安街金轴线的西部起点，也是北京城六区唯一集中连片待开发的区域，未来还将有更多地块出让，古城板块，未来更“红”也是有可能的。

　　中海寰宇天下

开发商：中海地产

　　位置：阜石路与北辛安路交叉口南，地铁1号线苹果园站A口出，西行1500米，北辛安路与和平街交叉口处即是。

　　价格：均价63500元/㎡

　　户型：项目主力户型面积为82-172平米2-5居

　　产品特点：中海寰宇天下新品熙山府，新中式风格，通风采光优越，附赠飘窗，方正有序，非毛坯交付，配备中央空调、新风系统、地暖、智能电子门锁等，匠心处承载着中海39年的匠心情怀。