站在巷口，目光掠过路两旁的摊档，没人能判断出这条杂乱小巷的具体走向，只知道它会伸向眼前这个巨大迷宫的深处。迷宫的主体是几十上百栋随意组合在一起的村民自建房。常年累月的加盖中，这些建筑明显没有章法，形状各异，高矮不一。楼与楼的间距逼近极限，住在对面的邻居可以隔着窗户毫不费力地握手致意。
“握手楼”间的小路复杂逼仄，再精准的导航在这里也会失灵。试探着向前走去，楼群迅速遮挡住本就不多的阳光，头顶仅剩的一线天也被密密麻麻缠绕的电线切割成一块块不规则的形状。斑驳的墙面上贴着层层叠叠的租房小广告，低廉的房租吸引着外来掘金的人们前赴后继涌向这里。路面坑坑洼洼，还残留着前天一场大雨后的积水。正是下班时间，前面的菜市场人声鼎沸，匆忙走过的人群，路边小摊干炒牛河的味道、水果店讨价还价的声音，混杂成满满的烟火气，如潮水般扑面而来。
——这是一个平常的傍晚，是广州上百个城中村的几百万常住人口都经历过的寻常一幕。
“广州是一个不知疲倦、没有夜晚的城市。一年四季，一天二十四小时，都保持着旺盛的生命活力。”易中天在《读城记》中用四个字概括广州，“生猛鲜活”。改革开放后，数不胜数的“广漂”南下淘金，如不知疲倦的细胞液，不断涌入这个庞大的肌体，成就了这座城市40余年风云变幻的进化史。
从改革开放初期市区面积不足50平方公里，到如今的7000余平方公里，广州突飞猛进的城镇化进程，既为庞大的农村人口进城就业提供了机会，客观上也让“城市包围农村”，造就了如今“城中村”林立的局面和一系列问题。
“城中有村，村中有城，村外现代化，村内脏乱差”，这是广州城中村的真实写照。城中村内往往采光通风差，缺少公共绿地，道路建设、供水供电、垃圾处理等基础设施不完善，在居住和治安管理上都存在巨大隐患，与广州城市经济、社会空间发展极不协调。
2009年，国土资源部与广东省政府签署关于共同建设节约集约用地试点示范省合作协议.在全国率先开展城市“三旧”改造试点，把“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造成“新城市(300778,股吧)、新产业、新社区”。纵观广州多年的旧改实践，富力集团是一家避不开的企业。
“旧改之王”
长期以来，广州都是珠三角地区经济总量增速最快的城市。在制造业崛起、推动产业不断升级的过程中，大量计划经济时期的老旧厂房被废弃。1994年，富力集团介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，开启了旧厂改造之路。
“从那时起，富力就开始培养自己的旧改基因。”富力集团副总经理兼城市更新集团董事长兼广州公司董事长肖明说。上世纪90年代，富力集团先后参与改造了包括钢材厂、硫酸厂在内的10余座旧厂改造。当地人笑称，“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。
每座旧厂房倒下，都有一栋崭新的住宅楼或者高级商业住宅区拔地而起。新千年伊始，富力地产在广州完成了富力新居、富力广场等10个大型旧改项目，总面积超过250万平方米，积累了丰富的旧改项目经验。
不得不说，富力地产的旧改积累具有先见之明。
进入新世纪，中国在经历了40年的高速发展后，土地资源供给已到瓶颈，土地成本大幅抬升，地方政府也不得不面对巨大的收储成本。
就拿珠三角来说，多个城市的土地开发强度均已处于高位。据统计，深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度已超过30%。广州主城区的土地开发强度则已超过48.9%，越秀区更是超过90%。
今年6月，国务院部署推进“城镇老旧小区改造”，推动建立长效管理机制。会议提到，老旧小区改造需要资金量巨大，既需要政府投资，也需要社会力量参与，所以也能起到稳投资的作用。由此，城市综合改造及更新具有了新的含义。
“广州市政府在2017年、2018年陆续出台了很多文件，来支持推动三旧改造。”肖明介绍到，富力早期就参与城改，当时在知道这个信号以后，就进一步加快了旧村改造业务的步伐。
2019年4月，广州市政府发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，再次就深入推进三旧改造、加速城市更新给出新意见。同期，富力集团旗下城市更新集团正式成立，拟通过集团化改革，续写昔日“旧改之王”新的成绩单。
“我们发现，以集团原来的那套模式来推，确实存在很多障碍，没有那么顺畅。”肖明指出，原本的业务模式在上下衔接和人才储备上都存在一定不便。为了打通城市更新各个业务环节，富力集团进行组织架构调整，以适应未来广州三旧改造进展。
从全国范围来看，当下土地财政收紧，从存量土地里提效益成为城市发展重要的基调。对于广大地产开发商而言，企业的持续发展需要成本合理的充足土地储备作为支撑。在这样的大环境下，三旧改造可以说是在土地资源约束条件下的一种政策创新。对开发商来说，也成为未来一种主要的发展模式。在这方面，富力集团棋快一步。
这一点，富力集团笔村旧村改造项目负责人张雷深有体会。
“目前村民签约率已经超过90%了，进展还是比较顺利的。”张雷的办公室就设在笔村项目工地的施工指挥部。窗外机声隆隆、尘烟漫起，从楼顶可以俯瞰整个工程进度。
据了解，笔村旧村改造项目采用政府主导，村集体经济组织自主改造，并引入富力地产参与改造开发。根据规划，项目总用地面积61.25公顷，总建筑面积177.37万平方米。
“前期工作顺利开展和补偿方案到位是分不开的。”张雷介绍，补偿方案以居民实际建筑面积为准，除了回迁房安置，以30元一平方米的标准发放临迁费。他强调，和其他企业不同的是，以安置房四年的建设期来算，富力集团会一次性发放多期临迁费，相比一些企业一个季度发一次的做法，这样的补偿方案对村民来说具有更大的保障意义。
安土重迁是根植于中国人内心深处的情结。对于工程建设期间以及回迁前村里老人的安置也是笔村项目组关心的问题。为了照顾不便临时安置的老人，富力集团专门开辟出一块区域作为老人的临时安置区。
“有些老人不想跟小孩搬出村去住，我们在第一期工程的时候，就集中建设了临时安置房，所有的家电都配齐，空调、网络、安全监控等，然后免费进行送餐服务。”张雷说。
在肖明看来，这样的举措不是一时之举。“从1994年富力成立到现在，广州城市面貌发生了天翻地覆的变化，公司也随着成长一步步地回馈社会。居住环境优美，出行便利，生活互助，是所有人对美好生活的向往。富力希望把这种生活带给大家。”
于他而言，一家企业的责任价值当然远不止这些，更多的是助力城市和社区的可持续发展。
秉承传统，发力湾区
早在2015年，广州就成立了全国首家城市更新局，并出台了《广州市城市更新办法》和三个配套文件，开创了国家中心城市以更新改造推进城市可持续发展的新路径。
对于城市更新来说，最重要的任务不仅是盘活低效的存量建设用地，关键还要在保障村民利益的基础上实现多方共赢。对于富力集团来说，坚持政府、村集体、村民和企业四方共赢的原则，才能真正落实企业的价值观。
“城中村改造的一个关键，就是教育质量的提升。”肖明指出，各地改造需求不一，村民的意愿也不尽相同，但是对于教育的改造一直是重中之重，“目前我们引入广大附中、广外等名校资源，彻底改变原来村里的教学质量，这也是我们城市美好生活运营商的一个体现。”
教育是推动高素质人口聚焦和区域经济发展的关键，而人口聚集和产业更新是促进城市发展的两大主导因素。
“像广州这样的大湾区城市，城市更新项目不单纯是建筑物的拆旧建新，更重要的是通过产业的升级换代带动区域的发展。”肖明认为，广州的湾区优势是未来进一步发力的基础，其中关键是产业落地。
在他看来，当下，无论是政策上还是实际需求上，产业的导入和升级是广州推进三旧改造项目的主要驱动力。如何保障旧改项目在改造后的产业发展，是富力面临的一大课题。
“富力在过去二十多年来一直坚持多元发展的战略，已经成为国内最具产业优势的大型综合性房企。这就保障了在旧改项目实施过程中，可以在前期就切实地做好产业配套规划。”肖明表示，在产业配套的基础上，富力集团将继续秉承传统，在推动城市更新业务的同时，输出企业的责任价值。
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