北京投资市场大宗交易总额创纪录 境外投资者成最活跃买家

　　1月8日，世邦魏理仕发布《2019年北京房地产市场回顾及2020年市场展望》(下称报告)。

　　报告指出，2019年，北京投资市场大宗交易总额达到创历史纪录的866亿元。境外投资者是北京市场最为活跃的买家类型，投资额占比达到31%，并在近两年保持上升势头；写字楼始终是投资者关注的重点，且在零售物业和酒店项目的交易中，商改办、酒改办项目的投资额占比近半，显示投资者对于北京办公市场基本面保持乐观。

　　对此，世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚认为：“今年创纪录的大宗交易额是北京迈入全球领先的商业地产门户城市的重要标志，极具韧性的市场基本面和逐渐增多的可售资产是今年北京对投资者的吸引力所在。随着金融领域的进一步开放和大宗交易市场化程度的提升，我们预期境内外投资者将继续积极地在北京挖掘价值投资的机会，并为整个商业地产市场注入新的活力。”

　　报告显示，2019年全年优质写字楼供应总量超90万平方米，历史上仅次于2009年；其中，甲级供应量高达71.3万平方米，创历史新高，推升市场空置率至13.8%，创2011年以来最高水平。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部主管 张冀苏指出：“ 2019年是近10年以来最具挑战的一年。面对经济放缓、需求放缓及市场供应高峰的到来，大部分业主主动调整租赁策略，租金价格也从观望坚持逐步转变为理性下调；面对2020年另一轮供应高峰的压力，市场租金有望继续下行，租赁成本的回落亦将推动搬迁和升级需求的放量，此外，业主们也会积极投入资金对现有楼宇升级改造以应对新项目带来的竞争压力。”

　　报告显示，优质零售物业市场年末空置率有所上升，达到6.5%，同比上升1.9个百分点。全年购物中心首层平均租金同样本比上涨1.5%，核心、次级和非集中商圈均有一定幅度的增长。2019年，仅国贸东楼、北京SKP南馆两个代表性新项目入市，总体量8.5万平方米，显著提升核心商圈的集聚性和覆盖力；百货业态持续停业改造，代表性项目合计四个总体量达7.6万平方米；

　　对此，世邦魏理仕华北区董事总经理 刘焕丽表示：“2019年在经济下行压力下，北京消费市场仍然保持平稳增长。政府发展夜经济、首店经济，鼓励传统商圈升级改造，以及出台多项促消费政策，有效推动零售物业市场发展。2020年，消费市场的细分化对行业提出了更高的要求，将推动业主和零售商进行进一步精细化经营的变革。”

　　“新增供应量将持续偏少且主要集中在非核心区域，其中丽泽、房山等区域新项目的开业，将填补这些区域商业设施的不足。核心圈的升级和传统百货的改造继续同步推进，将更好地适应当前消费方式和结构的变化。”

　　报告指出，仓储物流市场，2019年全年新交付项目四个，新增仓储面积18.2万平方米，分布于马驹桥、通州、亦庄以及房山等四个子市场；全年净吸纳量录得9.0万平方米，同比下降58%；虽然整体市场有退租情况出现，但核心区位的高标仓仍然紧缺，业主仍有信心调高租金，全年平均租金同样本比上涨3.7%。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|产业地产部主管李虹认为：“2019年北京仓储物流市场高开低走，同时向河北、天津迁址的租户逐渐增多，而北京项目也在此过程中逐渐推进租户调整和升级。京津冀物流市场已经由原来的北京单极化，向天津、河北协同均衡发展的方向转型。随着河北自贸区的设立和天津新版物流空间规划布局的颁布，京津冀大物流圈逐渐成型并将日趋成熟。我们建议，物流需求企业应提早布局，在京津冀大物流圈的优质区位抢占市场先机。”

　　报告显示，商务园区市场，2019年新交付商务园区面积57.2万平方米，创近六年新高，仅次于2013年的历史高峰；全年净吸纳量为25.7万平方米，较2018年缩减25%；TMT行业仍然是需求主力，占全市新增需求的44%；2019年金融类企业在商务园区异军突起，新租贡献达到18%；生物医药企业占比12%。由于整体新租需求承租能力偏低，加上经济波动、金融环境不稳定导致散租租户减退面积，部分业主倾向通过降低租金报价或提供特价房源的方式吸引租户，平均租金全年同样本比下降1.6%。

　　世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽指出：“进入2019年以来，商务园区市场吸纳量主要以头部TMT企业扩租、升级或大宗交易为主，而此类交易更容易在基础设施逐步完善的北清路、亦庄这样的新兴子市场得以满足，传统核心商务园区长期以来的稳定性受到冲击。2020年，面临商务园区自身和来自优质写字楼市场供应的双重压力，市场面临更大挑战，业主方应尽快调整租赁策略，紧扣产业鼓励和支持政策，提供更多附加值的服务以应对未来的不稳定市场和竞争压力。”