买房三大坑！跳一个躺十年

　　撰文|蜜姐&编辑|楚琦

　　近期，不少人买房的热情又被激活了。最近一两个月，利好的消息看似不少。 多地加入的人才争夺大战，放宽落户、购房限制等，还在继续。 就在今天（1月8日），苏州出台《苏州市人民政府关于调整人才落户相关政策的通知（草案）》。 该草案引人关注的一点是，为人才提供了“先落户后就业”的新落户方式。 当然，被开发商和房屋中介们宣传更多的利好消息是：央行降准。 本周星期一（1月6日），央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元。

　　在不少人兴奋不已、摩拳擦掌之际，蜜姐想友情提醒下，如今的房价水平之下，大部分普通人买房的容错率极低。 尤其是还想买房保值增值的人，最好先把买房的三个典型大坑了解清楚。 01 大部分买商品房的人，即便是自住，也都打着投资的小九九。住上几年、十几年，还能增值，卖了换个大房子，何乐而不为。 这也是不少人偏爱买新房、规划新区的新房的一大原因之一。 核心区的二手房性价比再高，但行情好的时候，哪里比得上新区新房房价诱人的上浮幅度呢。 迷信所谓的规划，特别是小道消息的“规划”买房，这个坑一跳能蹲好几年，甚至更长时间。 除非自住，买了就住不浪费。投资买新区，尤其是第一波买新区的人，通常不太好受。要赶上周期波动，就更难受了。

　　新区买房的坑和套路，较为普遍。2018年—2019年，蜜姐就亲眼见证了一个光芒四射、炙手可热的新区回归平淡。 这个新区位于某热点二线城市。2018年，朋友想去买某大房企的房子。 先是到指定地点现场登记，再是去售房部领取开盘邀请卡，再是参加开盘发布会。跑了三趟连个户型也没看到…… 朋友异常气愤，当初因为销售人员说开盘的发布会将公布户型，结果前后持续了近3小时的发布会，仅公布了几个别墅的户型和一个大平层的户型。 而发布会后，开盘的时间却一拖再拖，调足了购房者的胃口。 朋友很着急，于是找了几位好友陪他，驱车一个多小时到了他心心念念的新区，实地踩盘。 除了当地一家知名学校已开学，其他配套尚处于开发阶段，基本就是个超级大工地。 跟当地人聊天得知，两年前这里的均价还未过万，但2018年行情好，加上各家开发商对新区概念的大力宣传，均价很快翻倍。

　　从实际踩盘和当地的发展情况来看，这个新区10年能发展起来就不错了。而买房后能出租的几率很低，且租金水平也很低。 但一个月后，该盘现场认购异常火爆，尽管很多人还是没有看到自己想买房子的户型图…… 仅仅一年后，2019年下半年，该新区当初需要靠抢购房名额的楼盘，已经变成了中介隔三差五给朋友打电话，热情邀请去看房了。 而二手房的挂牌价格也较前一年下浮了1000-2000元每平米。 新区的房子不是完全不能买。如果工作在新区，买新区的房子自住，既能节约交通时间和成本，又能长期坐等升值，也不失为好的选择。 但如果纯投资，除非十年不用的闲钱，否则还是别往里投了。因为一旦想变现，是相当困难的。 尤其在“长期坚持房住不炒”的大背景之下，而短期大概率还得承受价格的波动，没点心理素质和经济实力，是玩不起的。 还要重点提醒的是，买新区的房子，一定要注意开发商的实力。新区短期发展不起来，小开发商被拖死，烂尾后导致退房无门，才是最大的坑。 02 第二大坑，是所谓高租金收益的公寓。特别是所谓的度假公寓，江景、海景公寓。 最近一两年民宿流行。一些公寓也打着购买送租约，而主要就是出租做酒店、民宿。 看似很划算，有租约不愁出租的问题。 这些租约通常也就是五六年，能否达到你保值增值的目的，还真得算下细账。 经当事人同意，以一个真实购房案例来给大家分析。 W先生，2017年以较好房价出手了区县老家的房子，2018年在某二线城市投资了一套面积100多平米的公寓，总价约170万，单价约一万六千五。 中介推荐的理由是，江景房，带6年租约。预计租金每月能达到七八千元。 W先生，心里一盘算，那租金就能还每月的房贷，自己就是投入首付。长期当个包租公也不错。 然而认购之后，发现所谓的租约合同，并没有约定具体租金。

　　买房后，他与承租方协商，租金价格迟迟谈不妥。承租方说生意不好做，中介当初承诺的七八千一个月的租金，他们出不起。要出这么高的租金恐怕拖不到6年，公司就得垮了，这租约也没法完成。 僵持了大半年，迫于还贷压力，W先生接受了降价出租，每月租金约六千出头。 此时，他既觉得憋屈又无可奈何。一方面他付首付，每月还相当于给承租方“补贴了”近两千元房贷。 再算一笔账，如果按照现在的租金水平，哪怕是一天不空的顺利出租，不算物管等费用、不算房贷利息的情况下，也得约24年才能回本！ 即便是租金能达到当初中介承诺的七八千一月，租期也仅有六年，此后还得自己想办法。 而如果挂售，公寓的交易费用也颇高，加上也难以脱手，现在感觉似乎捧了个烫手山芋。 海景房、度假房的坑相信不少蜜友都看过，如果再叠加公寓性质，堪称是坑中之坑。 03 第三坑就是商铺，尤其是看似捡便宜的商铺。 一铺养三代的商铺，在变成三代养一铺之后，不能想些新花招。比如，附带学区名额，“旺铺”抢购，“唯一”一个特价商铺等。 身边好几位被商铺套牢的人，跳的都是类似的坑。当商铺叠加新区这个大坑，简直堪称坑中王炸。 通常新区的商铺，有更多“便宜”的噱头。中介通常劝说的理由就是：如果新区都起来，这个商铺就不可能便宜，现在才是捡便宜的好时机。 身边一位被商铺套牢的长辈，这个“便宜”捡了七八年了，还未能解套。 虽然当初买的新区，如今发展也还不错，当地楼市经历过两轮起伏，价格已颇为客观。但他的商铺却一直难租出去。一是面积大，二是所在的商业区一直没发展起来。 商铺的挂牌价格比当初买的时候普遍高了，但他挂售了大半年，甚至愿意亏点出手也没找到接盘侠。 尽管近期利好消息不少，不过蜜姐还是要再三提醒，想买房致富比以往难度大了太多太多，且要做好长期持有的准备。 至少避开上述三个大坑，少犯错才能离成功更近一点。

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　　今日词汇：容错率

　　容错率：指允许错误出现的范围和概率，对于投资，单次投入金额占总资产的比例越高，容错率越低。因此做好资产配置比“赌一把”长期来看更靠谱。

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