审计机构被警示，粤泰股份有多“难”？

　　一纸警示函，广东老牌房企粤泰股份(600393,股吧)的“难”被放大。

　　1月3日，广东证监局发布《关于对中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）、吴杰、陈刚采取出具警示函措施的决定》，因在广州粤泰集团股份有限公司2018年度内部控制审计和财务报表审计项目中，存在未综合运用多种方法对整个测试期间进行测试、未就识别的控制缺陷与企业沟通、未取得经审计对象签署的书面声明、未获取充分适当的审计证据、审计工作底稿记录不完整等问题，中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）及吴杰、陈刚两位注会被广东证监局采取出具警示函措施。

　　警示函的A面是对审计机构专业度的质疑，B面则揭露了粤泰股份的“痛点”。

　　风财讯发现，粤泰股份在2019年年内，业绩低迷、高质押、项目抛售、股权冻结、高管离职…一系列连锁反应持续上演着。

　　目前粤泰股价始终在2.82元/股-2.85元/股之间波动，并未出现明显反弹。

　　面对流动性危机，粤泰股份求生欲强，接连出售资产并谋求转型。

　　都说轻舟易过万重山，船小好调头。目前房地产市场销售平稳、政策与融资双收紧的严苛环境之下，粤泰股份这艘轻舟面临的或许只有“万重山”。

　　高质押下的平仓风险

　　粤泰股份曾有高光时刻。

　　股价方面，粤泰股份曾从2014年的2块涨到2017年10块，尽管在2016年、2017年、2018的销售额分别只有10、26、38亿元左右的水平，但公司账面的土地储备却不少。

　　2018年财报显示，粤泰股份持有待开发土地面积68.36万平方米。土储范围主要集中在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、海口、河南三门峡、湖南郴州等城市以及柬埔寨的金边。旗下有“天鹅湾”系列高端房地产项目等。

　　不过，粤泰股份方面表示，自有资金及资产规模属于中等，公司的土地储备和项目储备仍不如许多知名的房地产上市公司丰富，一线城市的项目资源不多，这对公司在目前房地产行业中的发展带来一定的限制。

　　除了土储之外，粤泰股份的资金风险同样让外界关注。风财讯梳理发现，粤泰股份存在大比例的股权质押，其中大股东质押比例达到100%。

　　数据显示，粤泰股份2009 至今共产生股权质押94次（含失效），几乎覆盖了所布局的开发项目。其中，股权质押已达平仓线14个，预警线2个。

　　关于平仓线及预警线的风险，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，要么需要补仓或增信，要么将面临股权变动的风险。

　　值得一提的是，截至目前，粤泰股份股权质押笔数22笔，质押比例63.45%。其中，粤泰股份控股股东广州粤泰控股集团有限公司质押比例100%，占总股本比例20.05%。

　　柏文喜表示，大股东质押比例达到100%，上市公司极有可能因为股价变动而引发实际控制人的变动。因为股价一旦下跌，大股东无补仓能力，可能触发强制平仓，从而引发实际控制人变动。

　　对于粤泰股份是否会退市一说，柏文喜分析，以股价低迷触发退强制市，需要股价连续15个交易日低于1元面值才可以的，除非公司主动申请退市。

　　资深地产专家薛建雄则对粤泰股份的未来持悲观态度，“大股东质押比例达到100%，说明粤泰股份的已经风险很大了，估计会被破产接管清算。按这个现状，粤泰股份翻盘应该很危险了。”

　　深陷债务泥潭

　　屋漏偏逢连夜雨。12月25日，粤泰股份发布公告称，公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司持有粤泰股份的股份被轮候冻结。

　　粤泰控股此次共冻结粤泰股份5.09亿股，占其所持股份的100%，占粤泰股份总股本比例20.05%。此次粤泰控股及其一致行动人被司法冻结及轮候冻结的股份中，仍有约15.47亿股暂时未上市流通。

　　股权被冻结的背后，是粤泰股份的借款纠纷。目前粤泰控股存在债务逾期和诉讼情况，其中 债务逾期总金额为人民币24亿元，涉及债务违约的诉讼金额为人民币17亿元。

　　截至2019年6月30日，粤泰股份一年到期非流动负债7.73亿元，短期借款为9.40亿元。而公司手上的货币资金仅有3.01亿元，资金缺口高达14.12亿元。

　　同期，粤泰股份增收不增利。营收及归母净利分别为43.40亿元及3.86亿元，同比分别增长73.85%、减少3.86%。

　　粤泰股份方面表示，由于市场融资环境的恶化，导致公司面临流动性困难，公司及个别公司下属控股公司的银行账户被冻结，公司部分项目资产被查封。截止本报告披露日，上述流动性风险尚未完全缓解，公司仍有部分银行账户及资产在查封冻结中。

　　有分析指出，粤泰股份之所以会突然出现资金紧张，应该是受到去年融资“去杠杆”和房地产业调控政策的双重影响，一旦无法取得足够融资，部分销售额不大但负债过高的企业将会面临资金紧张压力。

　　转型自救

　　面临流动性危机，不服输的地产老兵杨树坪，决定“转型”自救。

　　公告显示，粤泰股份与广东省第二人民医院联合打造的宝瑞国际医学(000516,股吧)中心一期即是公司向健康、养老及产业地产等特色地产领域转型的其中一部分。

　　粤泰股份亦计划在湖南郴州、海南海口打造健康养老地产，以规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险。

　　粤泰股份也曾就公司与广东省第二人民医院合作建设国际医学中心宝瑞国际医学中心可能存在的风险进行披露：医疗中心将分为三期建设，总建设周期大约为4至5年，粤泰股份已累计对项目投资3.3亿元。除此之外，粤泰股份并未就该医疗中心签署任何形式的投资协议，而后续公司将能否就项目其余部分达成合作协议，存在不确定性。

　　值得关注的是，粤泰股份此次转型的两个突破口：养老地产、健康医疗，都是难啃的骨头。

　　财经评论员严跃进指出，健康医疗、养老地产的难点在于周期比较长，虽然医疗和养老政府会给土地支持，但在实际运营中，消费者并不认可。另外，如果没有太多住宅、产业支持，企业做医疗、养老地产就会有资金断裂和其他压力。“如果企业住宅市场降温，养老地产也好不到哪里去。”

　　孙宏斌曾坦言：“康养行业是个巨大但很难做的行业，找不到合适的商业模式。融创做这件事，不急功近利，我们有耐心去做好。”

　　融创执行董事、执行总裁兼北京区域集团总裁荆宏也承认，基本上养老地产行业还处于一个普遍亏损的状态。“今天做养老并不挣钱，很多做养老都是通过房地产利润反哺养老。”

　　资深地产人士张波认为，房企向健康、养老转型首先要说是，这的确符合未来的发展方向，一方面中国人对于健康的关注度不断提升，另一方面随着人口老龄化的不断加重，未来养老地产有着极大的发展空间，但值得关注的是这两类都属于长期布局型方向，不代表短期内就可以实现很好的收益预期。尤其值得关注的是养老地产，国外的经验虽然可借鉴，但由于中国人的传统观念和国外发达国家依然有关较大差别，市场还需要不断去探索出适合中国人的养老地产模式，因此这条前途光明但过程坎坷的道路，需要更多的时间和耐心。

　　资深地产专家薛建雄则认为，健康医疗、养老地产都说重资产，大投入，回收非常慢。资金成本高就会很困难。“粤泰股份的转型方向不对，做这种重资产只有自有资金才能做。”

　　关于中小房企的出路，薛建雄建议学习港资模式，不要高杠杆，商住办一起做，时间长的资产和现金流就会很好。

　　合硕机构首席分析师郭毅则表示，中小房企可以做小而美的公司，聚焦某一个层面，某一个细分领域，做大做强，做单一区域、单一细分市场的领头羊，中小房企依然有自己的生存空间。中小房企要追求某一个方面占有绝对竞争力的优势地位，形成优势地位后占有优势地位后中小房企也能有自己的生存空间。