无锡万科运河外滩：借城市更新链接过去与未来的一座桥梁

　　城市更新,近年来成为房地产开发的新兴词汇。在无锡，因为城市更新，城市框架逐渐打开。1月2日，万科运河外滩——一个著名老厂房的城市更新项目二期整体落成开业，成为了城中热点。京杭大运河流经无锡曾经的荣氏家族“开源机器厂”，现在已是无锡万科运河外滩。这是一个集商业、文创、办公、居住等多种业态于一体的综合项目，二期历经一年，经过三轮较大定位和设计调整，最终决定采取保护性开发。

　　2014年，无锡市政府希望在运河边上，建筑面积不足1.5万平方米的空间里，打造一个人文艺术商业的综合体，为市民构建一个文化艺术交流的平台，成就“美学多元化、商业规模化、服务品质化”的项目特质。

　　无锡万科运河外滩一期建成并陆续进行商业文化培育。坐落于运河之滨，无锡机床厂旧址——作为新中国重型机械第一引擎，它铭记了荣氏家族公私合营的创举、中国自主制造的兴起。一块块古老绯红的砖墙，都饱含着无锡人民不褪色的记忆。

　　大江东去、惊涛拍案。不平凡的土地留给继任者的，不仅仅是无限的荣光， 更是深刻的追思。万科接过时代的接力棒，坚决践行城乡建设与生活配套服务商的定位使命，把自己放低、归零、审视，如何保护与开发这般宝贵的城市资产，如何传承与活化这般传奇的历史印记，不负历史的嘱托和人民的情感。

　　运河外滩，是无锡万科城市更新品牌运营的一个开端。在运河外滩长达十多年的积极构建中，万科提出了存量资产活化的有效传承与消费升级两大目标愿景。无锡万科如何延续万科城市更新的独特手法，并孵化出针对无锡的独立思考与创新？这要从5年前说起。

　　城市更新新解：承担城市与项目蜕变的历史责任

　　位于无锡市滨湖区湖滨路11号京杭大运河边上的“无锡机床厂”旧址，其前身为荣氏家族的“开源机器厂”。项目总体量约9.3万平方米，包含十栋民族工商业的保留建筑、四栋现代风格的独立商业和一个集中商业以及运河外滩美术馆，他们沿着运河依次展开。意图规划打造汇集美术馆、国际服务式公寓、休闲餐饮与娱乐的现代滨水休闲商业区，实现运河景观、创意文化与现代商业融合的城市生活聚集地。

　　3500 年的太湖波光酝酿了半部养鱼经，造就了中国的商业鼻祖范蠡;2500 年的大运河拉宽了跨越时代的思维广角，滋养了无锡审时度势、顺应潮流的城市 性格。峥嵘的河岸，跳动着世纪的经济动脉，也吹响了民族工商业的号角。

　　复盘万科运河外滩多年的历史变迁，不难发现，拥有历史沉淀的城市更新项目对于开发商而言，更具有时代责任感。无锡万科为此准备了很久，这种准备包括时间的验证、理念的推敲、团队的适配。

　　5年前一期改造的老厂房，虽然是文创商业，设计与招商体现出客户极佳的品味。二期的加入，将对整体商业氛围、导流、运营增加更多利好。

　　从二期开业典礼上万科管理层说出的心路历程不难看出，无锡万科对于这个项目的重视：没有现成的坐标系，设计团队和运营团队也曾迷茫、焦灼，也幻想过选择容易走的道路——然而，过度商业开发，以深厚的历史文化底蕴来换取短暂的经济效益，绝不可取；只做改造出租不做内容，则是低估资产价值。

　　细节体现品质。如何将新建筑与老厂房原有的建筑融合一体，考验的是设计团队与建筑团队的实力。比如，team+团队负责的运河二期1号楼建筑设计，设计中需考虑新建筑与老建筑、建筑与运河的结合，以及在有限的用地条件下提升原有商业人气低迷的现状，整体打造具有活力的滨水商业和城市生活。

　　经过多轮定位论证和头脑风暴，team+团队与万科团队最终定下了现在的方案：定位不再以纯文创为主题，而是强调项目应该更接地气、更融入人们的日常生活，为周边高购买力的社区居民提供更高品质的生活，同时以艺术和创意为一大特色。

　　主创建筑师李霞在设计上以运河岸边的山岩和晶体为设计理念，与一期较为封闭的红砖厂房延续呼应的是红色砂岩般的山体，面向运河是璀璨透明的玻璃体，除了能将运河美景尽收眼底，同时夜晚的灯光面对运河有极强的标识性吸引人们前往。

　　同时运用“山川溪谷”的设计理念，在坚硬而又力量的建筑内部创造流动变化的峡谷空间，使得尺度有限的中庭空间更有趣味，既聚合人流也能吸引人们往上探索，同时满足商铺的可达性与展示性，提高空间的使用效率。设计充分利用地块内及滨河的开放空间，注重打造为人们提供亲子、休闲、艺术体验的场所。滨河的开放空间、空中观景台和屋顶花园的设计，使项目与运河产生对话，也将滨河景观尽收眼底。

　　二期建成后，既与原有的老厂房很好地融合延续，又为这个项目注入了更复合的内容、更现代的元素、更多元的体验，完成了将历史遗存的厂区融入现代城市生活的重要一步，使整个项目的场所精神再度变得鲜活而有时代气息。

　　运河边的历史明珠：链接社区与城市的纽带

　　不得不说，越来越多开发商借城市更新打造完整产业链下的新商业生态圈，通过这样的方式融合企业文化与城市文化，这不失为基础的城市运营。无锡万科在万科运河外滩项目上的产业生态闭环，有历史传承也有现代灵动。

　　有效传承，历史文化不必关进静态僵化的博物馆，而是在新的时代背景下，重新出现在公众视野和生活日常，重新焕发生机。前期无锡万科聘请了隈研吾先生作为总规划师，完成4.9万平米的工业遗产保护性开发。挖掘城市肌理、取意太湖的美术馆设计，折射了水滴石穿、天人合一的东方哲学。新老建筑的交相辉映，更强化了作为城市打卡地的独特气质。而这种气质的养成是持续生长的。

　　万科运河外滩二期新建筑的面世，吸引了更多年轻群体和居民的关注，并斩获了商业建筑创意大奖，这也可以看作是无锡万科对社区商业需求群体扩大提到城市商圈消费群体的一次聚拢。新老建筑的交相辉映，更强化了作为城市打卡地的独特气质。而这种气质的养成是持续生长的，是链接社区人群与城市人群的纽带。

　　城市更新的关键，在于新，在于跟上时代的节奏。面对用户端日益增长的消费体验品质与丰富度需求，无锡万科通过与各商业品牌的深化合作，重塑了运河外滩的功能价值。这是时代趋势与无锡城市消费群体内生的需求合二为一的结果。

　　比如，无锡万科将第一家海底捞引进滨湖区，通过独家定制景观餐厅、 家庭聚会型包厢的，实现了其产品线的自我升级。网红IP的入住无疑加重了项目新商业标杆的信号。

　　再比如，引入城市人文空间品牌棉仓，作为旧厂房再设计场景师，他将为运河外滩注入更多的文创体验内容。与此同时，优秀内容 IP的导入与生产，如上海国际艺术节社会展示月、国际双年展、TEDX 演讲、青年创意节、音乐会等，做好精神引领。此外，无锡万科还勇当跨界先锋，让不同业态内容进行重组、发酵、碰撞出更闪耀的火花，惊艳 市场、感动用户。无锡万科于近期邀请了中国美院教授、G20 艺术家沈毅烈带来《风中之风》 雕塑艺术展、青奥彩虹现象缔造者冯且《蓝上之蓝》城市屋顶计划，开启运河外滩新的艺术盛宴。

　　从一期建设到二期落成开业，运河外滩因为资源的稀缺性、定位的独特性，得到了政府以及社会各界的关注和支持，她有幸被列入滨湖区的重点项目，作为老厂房旧改、大运河开发的典型案例，运河外滩承载着城市客厅，为城市留存回忆、创造未来更多的记忆的历史功能，与此同时，通过项目的运营，使得城市重获经典与新生，让无锡这座城市的独特品味，延绵下去，生生不息。

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