北京楼市2020年谁将是大赢家？！

　　市场在逐渐进入春节节奏。各家都在忙着开年会，发奖杯。前几天地产奥斯卡上，首创的田丰总总结的一句话挺好：

　　“年年都难过，年年都得过，年年过的还不错”。

　　2019年不论好不好，都已经过去，2020年也已经过去了10天。那么在2020年还有什么值得买(300785,股吧)的项目？2020年谁会是销冠？

　　首先：2020年的限竞房将大撤退！限竞房“撤退”？！

　　之前伟哥已经写过，就不多谈，2018-2019年很多买房人都应该感谢北京的房地产调控，否则按照趋势，哪怕按照现在上海、深圳的情况，买五环内房产的，都要多花200万以上。

　　但值得关注的一点是：限竞房这一事物已经并非市场主流：在稳定了房价之下，2019年土地供应中，限竞房的比例明显降低：

　　2020年北京值得关注的限竞房将比2019年大幅度减少！神盘基本已经售罄或者进入尾盘阶段！

　　五环以内想买到限竞房的机会已经只剩3个机会，一共12个项目合计96万平米，大约9000套限竞房的供应量，大部分已经清盘，目前在售的只有白盆窑等个案。未来五环内再出现限竞土地的可能性很小。

　　其次：2020年，北京房地产企业谁会是龙头？

　　2018年来，北京土地市场的企业主要是中海、首开、电建、华润、中铁、金茂、金地等，叠加之前货值不少的万科、泰禾，这些企业肯定是最近几年北京楼市龙头企业。2019年北京市场的龙头和销冠都是中海，2020年目前看，大概率也还很可能会是中海。

　　第三：那些项目值得期待？

　　1：石景山华润+电建地块。

　　2019年6月份成交的华润电建石景山地块，楼面价大约4.4万，预计售价在7万左右入市，项目品质非常高，已经明确了将是：华润置地最高端产品线，九里系，华润内部A标，高于首开华润城。产品80-140平米，以127平米左右四房为主力产品，大约3月份就将入市，非常值得期待！

　　2：中海丰台造甲村地块

　　中海在北京有两个公司，伟哥总结过几次，2019年北京只有2家企业，中海和其他房企。在2019年可以说中海霸榜，那么在2020年，最值得看的肯定是这个造甲村项目，到底在10万+这个市场，中海还能不能延续神奇？

　　项目产品为140㎡-170㎡四居（大三居），170㎡-200㎡四居，200㎡以上更大户型。

　　3：石榴庄金茂项目

　　又是一个高端项目，但入市周期未明确，北京金茂府四年创新峰品——32院产品，32席科技平院，独门独院独立入户，定制化门头，使用面积约300-400㎡科技平院全新入市。

　　4：最近将入市和部分已经入市的项目：

　　值得推荐的项目主要有：（永定府和四道口学院里就不推荐了，因为反正也买不到。）2019年开盘项目的尾盘，包括未来金茂府、西山锦绣府、华樾北京等等项目，都不错。甚至很多你以为售罄的项目，不排除还有一套半套，因为付款原因而清退出来的，所以可以去问问销售。

　　另外还有值得看的，不限价的商品房主要是中骏天峰与合景领汇长安，限竞房还有：寰宇时代依然是神盘、中海云锦、京投发展(600683,股吧)臻御府、白盆窑的中铁两兄弟、电建旧宫项目（不过好户型估计内部就消化了）、禧悦学府、万橡悦府、观承望溪、亦庄大部分项目品质也不错。

最后：值得提醒的是：

　　1：品质为王！限竞房都是期房，你只能蒙着头买预期，5年限售其实就是8年后才能交易，小区入住5年后，口碑不好，你想换房将非常非常难！最近3年开发的商品房住宅小区，有过明显质量问题的，你要谨慎，因为这家开发商的限竞房肯定只会更差。

　　2：位置为王！五环内、五环六环之间靠地铁，当然是首选，交通越差越没价值！现在是白纸不要急，可怕的是未来也是白纸！

　　3：成本为王！一定要看:拿地溢价率！拿地溢价率高的，特别是超过30%的，出好质量的可能性就低很多，成本高了，让你自己想，你是不是只能快干，偷工减料的干。

　　4：均质为王！限竞房严格来说，的确是产品主义的倒退，对于同区域来说，高低配的项目，肯定不如均质化社区。特别是限竞房的合院or下跃超过2层，除非特别便宜，尽量还是谨慎考虑。地下一层一般还好，如果超过一层之下，除了做车库之外，居住功能超过5年会出现很多问题。

　　5：北京楼市可以说是全国一二线城市里，过去3年跌幅最大的城市，楼市也肯定是最健康的了，2019年最大的赢家应该是购房者，话语权掌握在购房者手里。但到了2020年，好项目越来越少了，对于购房者来说，到了珍惜当下优质项目的时候了。