小心！地产商开始全面渗透生活了

　　这其实就意味着，下阶段很可能在上海万科的售楼处或是实际交付的生活场景中，你将看到更多米奇、米妮的身影

　　原先存在于迪士尼中的场景将同步移植到万科的小区中去

　　不知道大家看到这个感受到什么？

　　我的感觉就是行业都在抢着做一件事，就是全方面的入侵渗透到我们的生活中去

　　地产商下阶段的战场，大概率将围绕生活场景展开，有几个感悟想跟大家聊聊：

　　01

　　第一个要说的，是地产商正做的越来越重

　　2019年破产的地产公司达到了500多家，地产行业正在面临着前所未有的寒冬

　　一方面我们看到的是世茂收购福晟，阳光城(000671,股吧)收购协信，绿城收购上海新湖，巨头与巨头之间的对抗博弈，越来越惨烈

　　但另一个层面是2019年，碧桂园、万科、中国恒大销售金额分别高达7715亿元、6312亿元、6262亿元，行业TOP3合计卖房金额超2万亿元，全部实现了正增长，强者恒强已是必然

　　如果你仔细去看，发现强势突围出来的的地产商们几乎都是那些“不务正业”的开发商，或者换句话说，只有你不务正业，才能在行业中崛起

　　比如我们先来说说大家最关心的教育

　　大家知道，全国最大的教育集团，是哪家吗

　　截至2019年底，碧桂园在中国9个省份和全球范围内共运营69所学校和超过16家培训中心，学生规模已经超过了4万

　　碧桂园教育已经成为了全国最大的K12教育集团（指从幼儿园到12年级的教育），并于2017年5月登陆纽交所，成为中国教育集团赴美上市最大的IPO

　　当然，房产与学区本身就是相辅相成的两件事，因此地产商做教育可能很多人还能理解，但是，如果你再去深挖的话，会发现现在头部房企的触角是越来越深了

　　大家都知道万科是盖房子，可能很少有人知道万科其实还暗暗发力做了物流，成立了全资子公司万纬物流，当前在全国各地都新建了大量的物流园区，核心业务覆盖全国45个城市

恒大，目前儿童世界、水世界目前已布局35-45个，而且，中国最大的三个主题乐园，有两个都是恒大造的 粮油、乳业、矿泉水产业等产业 　　最有名的当然还是造车，与贾跃亭byebye后，更是聚集全力造车，推出了“

　　恒驰”这样的新能源汽车品牌

　　相对低调冷门的一些的还有泰禾，除了他的院子系列，你可能不知道人家做影院已经开遍了全国大街小巷，仅在2018年就达到120多家 下面要说的这家更冷门，鹏欣集团，全世界的A2奶粉由上海鹏欣旗下的牧场提供奶源。 　　还有就是今年的地产界黑马，奥园集团，今年冲进千亿阵营，跻身TOP30，与此同时，在2015年还成立了奥买家集团，在跨境电商进口和出口业务也做的风生水起

　　目前已覆盖海外母婴、美妆个护、服饰箱包、食品酒水、家居百货等近10万种海外商品，3000多个品牌

02第二个要说的，是地产商们为什么要这么做？不知道大家有没有留意到最近几年房企在名称上的变化，保利地产(600048,股吧)变成了保利发展控股，朗诗绿色地产变成了朗诗绿色集团，龙湖地产更名成了龙湖集团控股

　　最前端的输出名称一旦发生了变化，意味着后面的整个动作都会发生了巨大的变化

　　对于地产商而言，其实是外界环境倒逼着他们不得不这么干

　　有几个很核心的原因

　　一是用户的需求正在发生改变，越来越需要多维度的满足，你不这么做，别人做了，真的会被淘汰掉

　　原本房子本身的建造就是一个很标准化的工艺流程，开发商只要把房子盖出来，价格合适，就能卖掉，无非就是卖的快一点或慢一点

　　但是现在不行了，90后也刚好过了30岁，他们对于美好的生活，有着更深层次的向往，宁愿住的远一些，也不愿在市区的老破小将就

　　比如深圳的本地老大龙光地产，渗透了大量的高速路，高速修到哪儿，我项目做到哪儿

　　龙光投资的泸赤高速公路为什么上海万科的天空之城卖的很好，除了本身品牌和质量还不错之外，还有一个很核心的原因

　　这是上海首个主打TOD概念的项目，把商务、交通、社交、商业、住宅全部都打包给了你，整个未来你所向往或是所需要的居住场景，在社区附近，都能得到满足

　　融创当年为啥要收购乐视，为老贾的“窒息的梦想”买单，相信也是想通过乐视的“大生态”来融合各种场景跟用户生活渗透的更紧密。虽然最后遇上了“贾回国”被打脸，但不可否认的是，融创在战略上是领先的

　　二是虽然行业规模虽然在变大，但行业利润率在降低，不确定性越来越大

　　存量房市场占比越来越重，越来越多的人也意识到房产是个好东西，于是在前面几年都大踏步义无反顾的进入了房产投资的领域，拥有的房本也越来越多

　　这其实就意味着，房产市场很可能会在几年的膨胀后慢慢出现滑落的趋势，地产商们面临的不确定也将越来越大

　　地产行业能不能吃到好饭，关键在于老天爷给不给你，面对地产行业巨大的周期性和不确定性，开发商往往希望通过做更多的加法让自己变得更加安全不仅如此，严格的限价措施其实也是让开发商始料未及的，至少八成的项目售价其实是未达预期的，甚至还有三成因为当年拍地时的冲动导致了现在亏本卖

　　主业不稳，那就让副业尽量稳一些，多一些

　　三是大家对好产品的定义也正在发生改变经过这几年交房时的维权教育，大家忽然意识到好产品的重要性，同时，大家对好产品的定义发生了改变

　　就是你不仅仅要产品质量好，这只是最基础的要求，我住在你的房子里，我还能感受到更加人性化的东西

　　比如刚才提到的很多地产商开始做养老产品，不仅仅只是做养老产业，甚至还将这样的理解投射到住宅中去，真正实现了养老产业对于地产的反哺

　　前段时间我们去看了旭辉针对老年人开发的养老住宅，大量的细节和灵感全部来源于长期对老年人生活的观察和前期对养老产业的持续投入

　　比如在厨房的水槽下方特意安排了抽拉式的坐柜，方便老人可以坐着择菜，洗碗

　　同时，担心老人在橱柜里放了东西忘记了或是搬凳子找东西麻烦，于是在橱柜的上方，还特意做了一面镜子，老人只要打开橱柜，就能知道顶层放了什么

所以说，地产商“全面入侵”我们生活的背后，从最底层逻辑看，还是因为当前和未来正在迅速发生的消费升级

　　什么是消费升级，很多人的解释就是东西可以卖的更贵了，但是我觉得更好的体验就是消费升级现在越来越多的人可能对于样板段都保持了更高的警惕性，而下阶段，除了样板段之外，开发商做的更多的可能就是客服带着你亲身实地的走一圈项目，并且告诉你未来真实的生活场景因此，只有涉及的产业变得越来越多，未来才能呈现出更多更美好的生活场景

　　03所以当碧桂园开始大肆做机器人卖农产品(000061,股吧)，当恒大开始大规模造车后，这样的趋势毫无疑问会越来越影响我们的生活

　　对于普通的购房者而言，有几个建议特别想给到你：1、真的不要再紧盯着价格看，因为这已经不是开发商关注的第一维度，我们其实更需要关注这个社区到底能提供哪些真正落地的生活化的场景，这样的场景越多，相对来说，居住的质量就越不会差

　　2、不要再纠结贵了一点点的物业费，要始终相信一分价钱一分货的道理，而好的物业所能给你带来的生活舒适度和房价的上扬和稳定，也是远超你所交的物业费的

　　3、尽量买那些在本区域中强势开发商做的强势的产品，什么是强势的开发商，不是说你是全国TOP20开发商你就多厉害，我说的是那种深耕了区域很多年，保持了极好的产品口碑的开发商

　　另外什么是强势的产品，是指项目落位后周边还能陆续产生大量的可以真正落位的配套

　　4、要买服务和产品结合最好的小区，现在越来越多的开发商开始在小区中投入更多的资源，比如定期的专家会诊，还有社群活动，还有教育机构入驻等等...这些维度在将来很可能可以帮及抵御更多的风险

　　最后，我们要做好准备迎接那些会“七十二般武艺”的地产开发商们以及他们带给我们的种种变化

　　对了，还有一件事忘记告诉你，再过一段时间，当我们再次踏进万科售楼处时

　　万科的售楼员会指着小区里的“迪士尼乐园”信誓旦旦的跟你说以后再也不用去迪士尼了，因为咱小区里就有