风云榜·展望2020丨于大海：产业创新有赖于政府、地产商、企业的三方联动

　　经济脱虚向实，扶持实体经济，是国家矢志不渝在做的事情，产业地产作为实体经济的载体，在2019年，也迎来爆发式发展，数据显示，目前，排名前50的房企已经有45家进入产业地产领域。

　　在产业地产领域愈发热闹的当下，中国最大最领先的商务园区开发商和运营商亿达中国用20余个进驻城市，40余个运营园区，及逾1200万平方米的运营产业面积遥遥领先。从21年如一日的护航到如今熙熙攘攘的赛道，亿达中国高级副总裁于大海的感触尤为强烈，“传统住宅市场天花板隐现，开发商势必会寻找新的方向，而在消费升级的当下，市场涌现出的新需求亟需被满足，因此大量的房企开始向衣食住行游购娱教等与人们生活息息相关的方面进行转型。”于大海认为，这是行业发展的必然。

　　不过，尽管入局者颇多，但诉求差异明显，有的只是借此拿地；而真正想做产业地产的房企不多，做得好的更加屈指可数，这就让不可再生的产业土地资源，更为弥足珍贵。对于是否担心未来产业地产领域滋生乱象这一问题，于大海表示，竞争是好事，但竞争难免会产生问题，但这些都是阶段性的，“任何一个细分领域、行业参与者良莠不齐是客观存在的，但也要相信，政府和市场会有公正的判断，不会允许行业一直乱下去。”

　　房企转型或将面临三方面挑战

　　在房地产主业难以支撑企业诉求时，房企走上多元化转型的道路。实践证明，这条路上，有成功者，也有失意者，而更多的房企还在不断摸索之中。其中，不少房企更名去地产化以示转型决心，以朗诗为例，距离上次更名去地产化不足两年，近期，朗诗集团拟将中文名改回“朗诗绿色地产有限公司”，回归地产主航道。

　　而这也只是众多房企多元化探索的一个缩影，事实上，据于大海介绍，当下房企转型大致可分为强主业关联性和真正意义上构建第二主业两种形式。

　　于大海表示，亿达也在做和主业强关联的多元化。一方面，培养发展建筑、装修、园林、物业等能力和业务，另一方面，也在满足由产业地产衍生出的养老和教育需求，其中，在教育方面，由于亿达做产业园区起步较早，缺乏相关软件产业方面的专业人才，因此，亿达创办专门培养软件信息服务人才的大学，为园区提供人才的支持，目前全国已有三所这样的大学。

　　秉持全力以赴帮助行业和企业发展和进步的初心，在与园区客户的长期相处之下，亿达也以投资者的身份深度参与到行业和企业的发展中，这其中也包括对智慧城市、智慧园区等方面的投入。

　　而对于“真正意义上的第二主业”，于大海解释称，“

　　房企在选择新业务方向上往往有一些客观诉求，比如要与受政策影响波动大、周期性强的房地产特征互补，能够为企业提供稳定现金流，和调控周期错位。”他认为，在这个过程中，房企也会面临一些问题和陷阱。

　　一是资源分配过于分散。于大海表示，企业资源是有限的，一些迫切转型的企业在盲目布局新赛道时，会造成资源浪费，这就会导致“原来东方不亮西方亮，现在全都不亮”。

　　二是产业方向的错选。一个产业发展，受到国际形势、国内经济，技术、市场供应等综合因素的影响，对此，于大海建议，在产业转型上，不能进入到一些金融门槛相对较低，退出门槛比较高的赛道里去。“大家一窝蜂扎到一个红海里去，等你出来的时候发现，退出门槛很高，这时候企业就会非常痛苦。”

　　三是公司管理和人才支持方面，可能也会出现问题。他进一步阐释道，这种问题突出表现在，不专业的人在招聘专业的人，不专业的人在领导、指挥专业的人。

　　回归到逐渐热闹起来的产业地产上，对于行业发展，于大海仍有信心，在他看来，入局者多更有助于政府从容、审慎地做出选择。

　　三方联动实现产业创新

　　当前，人工智能、大数据、物联网、智能制造、企业服务、云服务、5G等关键技术加速落地，从底层重塑了传统产业，带来了产业的全面升级，有望成为城市经济发动机，在这一点上，深耕产业地产20余年的亿达感触最为明显，于大海表示，“中国的产业创新应该持续不断地以发展的眼光去看待、去推动。”不过，于大海强调，也应该看到产业创新面临的一些瓶颈问题。

　　于大海从政府、产业园区的开发运营和企业自身三个方面阐述了他的看法。

　　在政府层面，于大海认为，政府是推动产业创新的原动力，应该具备一张蓝图绘到底，功成不必再我的信心和态度。除此之外，在产业创新的生态环境营造上也应该加强力度，于大海以海淀区为例介绍道，为发展包括人工智能在内的优先的产业方向，海淀区给予的包括人才、企业税收、知识创新、场景应用、市场推广等当面的政策配套支持力度都是空前的，也是创新的。

　　在园区的开发运营上，不能单纯的做企业的房东，而是对创新产业提供支持、培育、辅导。而这也正是亿达做产业地产20余年一贯坚持的目标，据于大海介绍，在运营服务方面，亿达为客户提供能够创造价值的帮助，包括对企业运营、政策申报、人力资源的支持，企业投融资，市场对接、圈层打造等也包括公共性的服务设施，在此基础上，亿达提出打造产业资源池、跨界生态圈。“要从园区的运营商向产业合伙人去转变。”于大海总结道。

　　在产业创新最根本的主体企业方面，于大海认为，在新兴产业中，能够起到主导和示范引领作用的企业相对匮乏，龙头企业目前也还在一定程度上存在着大而不强，战略格局的局限，对于投入的研发和知识引领的重视程度不够的问题。

　　从产业创新的角度来看，政府、产业地产企业及新兴产业领域的企业，大家身上都背负着不同的责任，更重要的是这三者之间应该有很好的协调、互动。”于大海表示，从他多年学习研究经验来看，一个普遍的规律是，优秀的大型园区、大型产城融合项目，基本上都是政府为主导，通过一级开发、二级园区的开发建设、三级运营管理联动实现，这可以有效规避可能和产业发展规律相违背，更注重短期经济效益的做法。“这种政府主导，所有参与方密切协同配合的机制值得我们学习借鉴。”于大海称。

　　如今，房地产市场步入下半场，各个细分领域也在面临前所未有的机遇和挑战，但不能否认的是，中国房地产30年对中国经济和人民生活带来的巨大改变，在人民对美好生活的强烈愿景下，于大海认为，地产商仍能赋予这个时代更多可能性，但他也明确提到，地产商必须摒弃过去一味追求速度和规模的粗放发展方式，在为客户不断创造价值的过程中，寻找新的效益增长点。