质造 | 100.71亿底价抱得海淀西四环“豪宅相”商住房的“套路” -房产频道-和讯网

　　2020年伊始，北京土拍市场很热闹。继石景山古城两地块合计揽金70亿后，不同于往年农历新年前的安静，在距离春节仅有4天时，海淀上演一场备受关注的土拍，气势大胜开年古城的土拍，让年前不少吃瓜土拍大戏的群众不再孤单。

　　其中，海淀区四季青镇两宗住宅用地合计成交价100.71亿元，分别由中国金茂和神秘大佬——海益嘉和拿下，两块具有“豪宅相”的优质地块均以低价成交，仅一次报价，没有其他报名房企竞价争夺，如此“冷清”，其背后的逻辑不免让人深思；另一块西北旺镇的共有产权住房地块，成交价32.9亿元，被有国企背景的“海开+建工”联合体以底价竞得。

　　海淀地块楼面价达7万元/㎡

　　本次竞拍的两宗纯商品房地块是相邻的姊妹地块，分别是海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块，两地块的起始价分别是46.75亿元和53.96亿元，可以说门槛很高。

　　较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，不过，实际参与地块竞拍的开发商并不多，其中，参与竞拍北地块的房企分别是金茂、金隅、绿城、海益嘉和，只有四家开发商，该地块被金茂以46.75亿元底价摘得，资料显示，该地块建面达44507平方米，用地性质属于纯R2二类居住用地，无配建。

参与竞拍南地块的房企是金茂、金隅、海益嘉和，该地块被北京海益嘉和置业有限公司同样是一次报价以53.96亿元底价拿下，该地块建面达51339平方米，同样是纯R2二类居住用地，无配建。

　　在业内看来，四季青纯商品房地块位置绝佳，在海淀区西四环至五环之间，距离西五环直线距离不到1公里。位于较成熟板块，交通无地铁，周边暂无大型商超。到中关村或者西二旗时间都在30分钟左右。

　　当前，四季青地块周边二手房价格在9-10万之间，根据现有条件来看，四季青地块容积率1.5，限高18米，加之7万以上的楼面价，这些特点被业内当成是低密豪宅的配置，预测未来上市单价在10万以上。

宗地位置图

　　另外，四季青地块学校资源丰富。地块北侧是张北希望小学、北京清华育才实验学校以及北京市师达学校、北京市师达中学，周边还有北京凯文学校、首都师范大学玉泉学校等。

　　自然资源似乎也带“豪宅相”，地块西侧是北京西山国际森林公园、八大处公园，北侧紧邻北京香山高尔夫俱乐部。地块距离北京香山公园、颐和园、圆明园也不远。

　　第三宗的共有产权地块还是底价竞得，海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0403-013、122地块位于海淀区西北旺镇。永丰产业园自然就在旁边，往南则是互联网企业聚集的后厂村。东南是回龙观商圈，商业配套有庄盛奥特莱斯购物中心、京客隆、北京华联购物中心等。建面达65039平方米，用地性质为“R2二类居住用地、A33基础教育用地”。“被海开+建工”以32.9亿底价摘得。

　　房屋销售均价不高于37000元/平方米（含全装修费用）。如果套均90平方米，粗略估算可提供1400余套住房。地块还配建建面2100平方米幼儿园，西侧900米为清华大学附属永丰学校。医院方面，地块北侧是北京大学国际医院、东南是积水潭医院回龙观院区等。交通方面，方圆三公里范围内有地铁16号线永丰站、永丰南站、昌平线生命科学园站，需乘坐公交再转地铁。驾车路线更便捷，紧邻京新高速，位于北清路北侧。

　　市场供应趋于多元

　　今日出让的商品房姊妹地块，7万元/㎡楼面价究竟有多高？

　　来自中指院的数据显示，2019年北京住宅用地成交楼面价最高不过69542元/㎡，是恒基拿下的朝阳孙河不限价地块，也就是说，海淀四季青地块的楼面价突破了2019年北京住宅市场最高楼面价。不仅如此，据《地产营销人》出品人韩乐观察，7万元/㎡的楼面价在北京能排到前三。

　　2019年北京市场成交住宅楼面价TOP10

数据整理：和讯房产

　　“海淀四季青地块有绝版优势，西北五环内的位于传统的别墅区，临近三山五园，无论地脉渊源还是房地产市场地位，无论自然条件还是配套，都足以支撑地价，虽然地价高，但物有所值。” 不过，合硕机构首席分析师郭毅认为，虽然该地块位置好，但也是烫手山谷，不是每个开发商拿到该地块都可以实现很好的销售速度。

　　在韩乐看来，楼面价高正是导致开发商不愿参拍的重要原因，起拍价高，未来售价就高，会拖慢开发商的周转速度。另外，四季青地块的起拍总价100.71亿元，现在能拿出这笔钱拍地的开发商不多。

　　某龙头开发商内部人士对和讯房产表示，当前开发商有资金压力，较高的起拍价会让很多开发商望而却步，此外，四季青地块未来肯定是豪宅，如果没有豪宅运作能力，该地块楼面价这么高，很有可能砸手里。

　　据和讯房产观察，四季青地块已经开年至今的第四宗纯商品房地块。此前1月3日，石景山首钢园区两宗相邻的不限价宅地块以总价70.5亿元分别被融创和中海拿下。有预计称，该成交价格将助推石景山的单价至7万以上。

　　2019年北京纯商品房住宅地块明显增多。中指院数据显示，2019年北京不限价商品房用地的24宗，高于限竞房供地16宗，不限价商品住房地块推出数量首次大于限竞房地块，是近三年来首次，供地结构发生显著变化。

　　“未来北京楼市可能是双轨并行，既有不限价地块，也有限竞房地块。”至于尺度，韩乐认为还是要看政府如何拿捏，限竞房是一个平抑市场预期的重要手段，不可能消失，但整体看，不限价地块正在慢慢增多。

　　在郭毅看来，近期北京连续推出纯商品房地块是对供应体系的纠偏，前两年北京楼市的供应结构以限竞房为主，导致产品严重同质化，库存攀升，同时，中高端改善客群没有更好的购房选择，供应端和需求端出现“断档”现象，持续推出纯商品房地块，也是为了弥补这种不足。

　　“连续推出纯商品房地块，对房地产调控不会形成压力，是基于调控和市场需求的双重考虑。北京对土地供应结构做调整，照顾到了不同需求，市场供应体系逐渐多元化，均衡合理。”

　　随着这种趋势持续，停滞两年的高端产品在2020年迎来一波供应，对品质有所追求的高端改善客群来说，可以选择到满足生活标准的好产品，而对于普通购房者，郭毅建议抓紧时间挑选限竞房产品，选择那些产品力领先而且价格合适的高性价比项目，毕竟限竞房地块供应正在减少。

　　周边项目

　　项目名称：远洋五里春秋开发商：远洋集团位置：石景山五里坨价格：均价约52025元/平，总价约445万元/套起。户型：洋房90㎡，叠拼330-500㎡，下跃270-290㎡。产品特点：五里春秋项目总占地面积约10万㎡，总地上建筑面积约14万㎡，容积率仅为1.3-1.6，绿化率高达30%，是目前市场上少有的低密住宅小区。