星河商置弃新三板转投港股，逾八成收入依赖母公司，能否获投资者青睐？

　　这家向港交所递交了申请书的公司名为星盛商业管理股份有限公司（下称“星盛商管”），是起家于深圳的星河控股集团设立的上市平台。其中，星盛商管的运营主体星河商置，是黄楚龙旗下进行商业地产运营的主力。

　　据披露，2016年时，黄楚龙曾推动星河商置挂牌新三板，但在此后约3年时间里，其未能从市场上获得融资。

　　5个月前，星河商置从新三板摘牌，如今又转战香港资本市场。

　　次子接手

　　粗略算来，星河商置进行商业地产运营的时间已经长达15年。

　　2004年，黄楚龙旗下的星河苏活公园实业成立了一支商业运营服务团队，为深圳福田星河COCO Park（北区）提供商业运营服务。而后者实际上是星河苏活公园实业开发的首个公园情景式购物中心。从此时起，这只商业管理团队就开始向黄楚龙旗下开发的所有购物中心及商业综合体提供商业运营服务。

　　2008年8月，黄楚龙次子黄德林加入星河苏活公园实业，担任总经理助理，负责协助该公司的日常运营。

　　2014年12月底，黄楚龙控制的星河置业集团收购了星河商用置业投资的全部权益，而后者间接持有星河商置的全部权益。由此，黄楚龙间接拥有星河商置的所有权益。收购完成后，星河苏活公园实业的商业运营服务团队也加入了星河商置。

　　由此，黄德林也进入星河商置，担任副总经理一职，主要负责协助日常运营以及分管招商部及企划部。2015年2月，黄德林还同时进入星河控股任职。

　　2016年12月底，星河商置挂牌新三板。翻阅彼时星河商置的招股说明书、年报，黄德林的名字并未出现。一位自2000年起在星河系工作的李晓明担任彼时星河商置董事长，其配偶名为黄春玲，则为彼时星河商置控股股东星河商用置业投资的法定代表人。

　　在新三板挂牌期间，星河商置表现差强人意。从其披露的三份年报来看，2016-2018年间，其营业收入分别为3.01亿元、3.34亿元、3.17亿元，增幅分别为14.8%、11.20%、-5.09%；同期，净利润则分别为3648.6万元、4515.91万元、7913.24万元，增长明显。

　　但新三板的流动性、融资环境总归难言乐观。2019年8月23日，星河商置从新三板摘牌。

　　此后，黄楚龙进行了一系列重组运作，成立了新的上市平台星盛商管，其主要运营附属公司即星河商置。黄楚龙旗下的家族信托间接持有星河商置80%的股权，黄德林通过股份奖励计划的方式透过德瑞投资持有星河商置20%的股权。

　　除了股权之外，黄德林也被授予了更多管理权力。

　　2019年12月20日，他获任执行董事及董事会主席，负责整体业务发展、制定及实施业务策略；同时，黄德林的哥哥黄德安为星盛商管的非执行董事，并担任星河控股的常务副总裁。而黄春玲夫妇则未在星盛商管上有所任职。

　　2020年1月17日晚，披上星盛商管外衣的星河置业来到了港交所。

　　2016年，万达商业因港交所给商业地产的估值过低，而进行私有化，意欲回归A股。如今，冲刺港交所的星河商置，能获得怎样的估值还未可知。

　　高度集中

　　招股说明书显示，截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，星河商置总合约面积分别约162.4万平方米、207.3万平方米及287万平方米，其中由独立第三方物业发展商开发的商用物业的合约面积分别约为96.8万平方米、137.7万平方米及164万平方米。

　　截至2019年9月30日，星河商置的总合约面积中，有57.1%由独立第三方物业发展商开发。

　　不过，第三方物业发展商并不是星河商置主要的收入来源，其大部分商业运营服务合约与星河控股及其联系人开发的物业管理有关。

　　2017年、2018年及2019年前9个月，星河商置的收入分别为2.78亿元、3.29亿元及2.89亿元，而向星河控股及其关联方开发的商用物业提供商业运营服务所得收入分别占其收入总额之90.2%、88.4%及88.6%。

　　星河商置对此解释称，由独立第三方物业发展商开发的项目所产生的收入相对较低，主要由于在进行品牌及管理输出的项目中，星河商置仅收取按预先协议的百分比计算的收入，而不向租户收取费用。

　　“根据中指院，商业运营服务供货商自相关物业发展商或业主开发或拥有的项目产生大额收入并不罕见。”星河商置在招股书中如是表示。

　　2017年、2018年间，星河商置获得来自星河控股及关联方的新增加合约面积分别为4.9万平方米、4万平方米，而在截至2019年前9个月里，新增的合约面积猛增至53.4万平方米。

　　也正是因为依赖星河控股，星河商置现阶段的主要项目也集中在大湾区。截至2019年9月30日，其订立了38个商用物业项目，覆盖16个城市，有21个项目位于大湾区的五个城市，而15个在深圳。同期，来自于大湾区的收入达87.9%。

　　星河置业在大湾区的表现尚可。中指院数据显示，截至2019年9月30日，大湾区有约420间商业运营服务供货商，其中前五大公司管理的运营中购物中心占总数约12%。就运营中购物中心数目而言，星河商置在大湾区排名第四，市场份额约为1.7%；以运营面积计，排名第六。

　　从全国范围来看，中指院发布的《2019年中国商业地产百强企业》显示，星河商置排名第15。

　　这离星河控股在2018年成立三十周年的发布会上设定的“五年计划”尚有一定差距。公开信息显示，彼时星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼表示，“未来五年力争整体达成1500亿元营业规模，150亿元营业利润”，同时“商业迈入全国十强”。

　　这意味着未来星河商置要走出大湾区，走向全国。实际上，2016年，星河商置进入常州，运营湖塘星河COCO City，这是其在长三角地区的首个项目。此后，其先后进入了鄂尔多斯(600295,股吧)、湖南宁乡、江西南昌。

　　不过，目前来看，星河商置在大湾区之外的地区项目仍然偏少，走出去存在着不少挑战。在财经评论员严跃进看来，“星河商置对深圳市场比较了解，整个收益会比较高，但是全国其他省市的楼市不太一样，新进入的城市会存在一定的压力。”

　　外部楼市有很多风险，这就要求星河商置在布局全国市场时要注意风险，如出租率可能会走低。”严跃进指出，这也意味着，未来星河商置的规模或许能不断做大，但是一些盈利数据率或将没有想象得那么好。