2020，沈阳买房不走弯路，附买房的5个实用建议！

　　今天是大年初二，首先对各位关注《二哥看楼市》的粉丝团们送上最真挚的祝福，2020"鼠"你健康；新的壹年，愿你有"鼠"不尽的收获;"鼠"不尽的快乐;"鼠"不尽的笑容;"鼠"不尽的幸福;"鼠"不尽的钞票;"鼠"不尽的美满生活。

　　今天这篇文章，将对2020年的沈阳房价给出一个趋势分析，希望对你买房或者卖房有所帮助。

　　关于房价会不会涨？沈阳哪个板块有前途？学区房、公寓、商铺、写字楼能不能买？买房如何选时机？这些我们每天都在聊的话题，相信你能在本文找到一些答案。

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　　心态篇

　　从“房住不炒”，到2019年全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，低生育率和老龄化也已经成为我们面临的两大难题，“楼市进入缓坡”已成为共识，不管是政策层面还是住房需求端，未来楼市十年一定是是收缩的十年，规律只会迟到，但从不缺席。

　　上一轮楼市的房价快速上涨周期已过，未来”5万总价买鹤岗一套房“可能会成为资源枯竭型城市和人口持续外流的三四线城市一种常态，因此对于绝大多数城市房地产我们应该回归居住属性进行购房，除了刚需自住还有就是改善自住需求，三四线城市的楼市投资没有机会；

　　如果在你和家人满足自住需求基础之上，想做资金沉淀或者房产投资，那么你首先要选对的就是城市，从不动产保值、升值的角度谈起，只有大城市才有房地产，切记买房不出圈，即中心城市及其构建的都市圈，不过东北是没有都市圈的，如果选择有且只有省会城市有希望。

　　即便再不看好东北、即便再看不好沈阳，沈阳这座城市也可能是你、是生活在沈阳周围城市人群最有可能抓住上车的机会。

　　国家中心城市已在路上，你建仓了吗？

　　2020我们一起清空三四线、清空老破小，置换品质刚需、品质刚改，保护好我们仅有且现有的资产。

　　02

　　背景篇

　　从2017年开始，沈阳的房价快速上涨，品牌新房+学区+距离主城近的优势板块成为沈阳楼市的领涨区域，典型代表长白岛。

　　2018年开始，受ZF政策面+高价拍地，浑南新市府&全运板块在沉寂了多年之后，从无人问津的鬼城成为现在的高房价代表区。

　　2019年，沈阳土地价格屡创新高，龙湖获得的南塔地块更是高达18300元/建筑平方米，铁西区和部分其他地块的土地价格不断破万，真正实现了沈阳楼市的54321原则，市中心，尤其是青年大街金廊线，最高价5万/平，均价3—4万/平；二环，均价2万+/平；三环，均价1万+/平；

　　沈阳这座城市的城市能量级是非常低的，这点我们必须承认。

　　因此我们既有4-5万一平的城市顶级产品，可以定义为沈阳的豪宅。也有5-7千一平的贫民百姓住区，可以定义其为老破小。两种产品适用于每一个城市，但是一线楼市的房价差距相对较小，人口基数大、住房需求高可能是重要原因。

　　2018年4月16日，沈阳限购政策升级扩大到全市行政区域，在房票相对紧张和珍贵的情况下，年轻人买房一定要慎重。记住，沈阳不是北上广深，既然首次上车，我们就选择一个相对优质板块、优质品牌项目。

　　03

　　板块篇

　　这里我们不讲模糊，只讲真实观点。

　　2020年，除非你有学区需求，否则长白岛这个板块我不建议你入了，关于区域的房价我认为已经到了天花板，或者最起码现阶段是个很大的瓶颈，品牌、自然资源、交通、学区已经应有尽有，下一步抬高房价靠什么支撑，我持有担心的态度。

　　曹仲这个板块，或者叫领事馆区，目前看到的只有概念，未来它可能会很好，但是你的起步并不低，这是个关键点。如果你选房对区域没有要求情况下，期待曹仲板块的前景，我建议你现阶段可以对标看看沈阳北站的CBD板块，或者提高预算看青年大街金廊线，再或者一河两岸越秀等项目，这是城市中心的稀缺资源。

　　即便你是刚需客户的购房，我也依然建议你选择相对品质项目，这是对你未来的负责。新南站、会展中心、陶瓷城、沈北新区正良板块&环蒲新城、铁西经济技术开发区等等，这些板块都有优质的刚需产品，总有一款适合你。

　　改善置业客户，东有东湖板块&望花新城板块，南有新市府&全运板块、西有铁西新区府&张士板块、北有首府新区和皇姑北部经济技术开发区，高于刚需低于绝对高价。

　　终极置业，此时买房不考虑性价比，你是土豪你说的算。不过我建议你一定要选择城市中心资源或者河、湖等稀缺自然资源附近，目标定位金廊沿线、一环内、浑河边，目前沈阳部分绝对高房价的项目，新世界卓著、金地峯汇、龙湖天奕、星河湾等可入你的眼。

　　以上板块的粗略码字是从业工作经验的积累，仅供参考；

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　　产品篇

　　学区问题牵动这沈阳每一位家长的心。

　　1月21日，从省教育厅获悉，自2021年起，辽宁省实验中学、东北育才学校和沈阳市第二中学实行招生指标到校政策，每所学校指标到校比例不低于招生计划的50%。辽宁省示范性普通高中招生指标到校政策实现全覆盖。

　　学区房一定会持续上涨，要买中等偏上

　　未来10年，人们对优质教育的渴求，不会减弱。不要指望优质教育资源能够实现均衡分布，这是不可能完成的任务。

　　从政策层面看，多校划片、电脑派位、租房上学等举措，会用来对冲公众对学区房的焦虑，政策可变性会越来越高，学区房的投资风险会越来越大。

　　建议是，如果一定要买，最好不要买全城瞩目的那种顶级名校（土豪随意），因为这类学校的学位，供求关系极为紧张，属于重点调控对象，政策不确定性很高，即使买到对口小区，也不一定能确保有学位。记住这句话，学区房从不刚性兑付。应该买那种中等偏上的学区，这类学校的教育水平不差，能够确保普通人接受体面的教育，另一方面，这类学校的供求关系没有紧张到不可调和的地步，确定性好，价格也不会太高，升值潜力仍然有。

　　如果买公寓，一定要买高端写字楼集中区域的一手公寓

　　相比住宅，公寓永远是次优选择。如果一定要买，最好买那种靠近写字楼集中区域的一手公寓（税费低），这种区域，办公人群多、住宅较少，租赁价值比较高。另外，任何时候买公寓，都要做好长期持有的准备，得靠收租来慢慢回本，别指望挣快钱。

　　商铺和写字楼一定要慎重

　　“一铺养三代”已成往事，从供应来看，很多城市的商铺是严重过剩的，包括购物中心商铺、社区商铺。近年来商铺受到电商的冲击非常之大，甚至很多出现空置的情况，社区商铺经过科学调研有时候相对比较容易选择，计算租金回报能在一定时期回本。购物中心商铺的坑是比较多的，各位一定要留意。

　　事实上，乎每个大城市的写字楼都是过剩的，但是近年来鼓励实体经济发展，品质写字楼的租金和出租率还是蛮高的，作为投资客户而言，在限购状态之下，可以研究一个城市的写字楼市场，比商铺的风险相对小。

　　05

　　买房建议篇

　　1、购房目标要清晰：分投资房和刚需房

　　刚需住房主要考虑双方工作地点的距离，能否满足未来三口之家的居住需求，交通是否方便，能否满足基本的学区需求。一个合格的刚需房通常满足以下特点：位于市区近郊，一般沈阳三环内或三环外地铁旁，有地铁或者大型公交枢纽中转站，70-90平方米的大两房或者小三房，基本的学校，以上满足两点就可考虑购入，满足三点或者四点就得抢着买了。

　　投资房相对更容易选择，单价总价够低，好出租，周围有地铁、学区或者空地等规划，投资房不需要考虑自己需求或者是否喜欢，考虑好未来得接盘侠有需求即可。

　　2、售楼处得沙盘可能只是摆设

　　不要看标距，包括楼间距包括项目距离地铁得距离，一定要实测；不要轻信规划，索要红头文件，学区、地铁、商业的规划文件和施工进度；

　　3、首套房，用好杠杆

　　“泡沫没人能预知，除非它破裂了。”

　　房贷是普通人最容易获得的杠杆，对很多普通人来说这种机会一辈子真的只有一次。有人会想，这种杠杆加上去又怎么样？都在房子上，又取不出来？事实上，在还了一两年的房贷后，普通人都可以很容易通过房子从银行抵押借出房价的6到7成资金。大几十万的资金给你，能不能助你事业一臂之力？并且这种资金成本可以说是最低了。

　　4、给自己留足一天作为反悔期

　　不论是买新房或者是二手房，我们都可能会遇到套路满满的中介或者置业顾问，甚至是房东，一不小心可能就交了“定金”。当你第二天反应过来或者寻求更多咨询的时候，可能晚了。

　　我曾经是一名置业顾问，现在是一名房产中介，我能保证我的客户在交钱时刻将所有优劣势都讲述完毕保证你安心买房，但不是所有的购房者都能遇到一个靠谱合格的房产中介的。当购房者第一次到售楼处时，是最容易成交的，这个时候购房者是最容易冲动的，售楼处的火热氛围、样板间的豪华装修、置业顾问的滔滔不绝，稀里糊涂的你就把定金交了。因此，我建议，当你第一次看房时，即便非常喜欢，也希望你跟售楼处沟通，交个诚意金保留房源和折扣，给自已一天的缓冲时间，仔细考虑考虑再问问朋友和家人，如果一切没问题可以再将诚意金转为定金。

　　5、什么是买房时机？

　　刚需自住的购房需求，只要你钱攒够了或者首付凑齐了，随时都可以买。作为刚需，你根本没资格研究买房抄底的最佳时机问题，即便遇到楼市下行买完就跌的现象，你也不要悲观，你是自住需求，不管是涨或者跌你都不会去进行交易，只要你买的不是很差，大环境得到保障，未来房价一定会涨回来的。

　　2020年了，您需要在沈阳买一套房吗？

　　如果你有购房需求，不论是新房还是二手房，学区房还是地铁房，刚需房还是改善房，我都建议你一定要找一个靠谱的、有经验的、有专业知识的从业者或者多套品质房产持有者；

　　当然，买房路上，我们也会给您真实数据、真实楼盘评测、真实楼市案例参考，帮您在沈阳建仓买好房。

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