我们需不需要大城市

    本文转载自公众号：“真叫卢俊”

　　已经不太写知识体系底层架构的东西了，主要是写出来有点装逼，大家也不缺装逼的公众号，所以最近几年就戒了

　　但是今天可以和大家聊一个关于中国城市发展格局的话题

　　起因也是一个朋友问的我，因为看到如今武汉的各种现状各种揪心，里面有一个原因是因为城市人口密度过高，所以在面对这样的超级病菌的时候有点力不从心

　　所以一个很好的问题就是：

　　我们到底需不需要大城市。越来越多的大城市到底对我们来说是好还是坏

　　这个问题对于了解未来城市发展，有一些方向性的建议要和大家分享

　　在分析这个问题之前，先说一个有趣的点，就是之前武汉市长说了一个数据引起了别人的好奇，说春运期间有500万人离开武汉，有900万留了下来。但是有趣的是，武汉户籍人口不到900万，常驻人口1100万

　　那为什么会出现500+900万的人口规模，这个其实是人口统计的问题，很多人在一个城市生活但是尚不能纳入常驻人口的范畴

　　具体什么关系我就不解释了，我想说的是，我们认识的一些大城市，其实比你想象的还要大一点，装的人还要多一点。换个角度来说，很多数字羸弱的小城市，可能底子也就更薄了

　　这是一个前提，然后开始我们的话题

　　01

　　中国一直处于城市化的路上，但是在这条路上一直有两种声音

　　一种叫大城市派，希望人口应该聚集在几个有限的城市里，一种叫小城镇派，同样希望可以城市化，但是应该均匀的分散在无数个小城镇里

　　这两种声音一直在左右着中国城市的发展，甚至在有一段时间出现交叠发生的场景

　　很明显在2000-2008年，主基调就是大城市派，一线城市是敞开怀抱吸纳外来人口，我记得早我们几年毕业的学长，只要在上海读书毕业就可以拿到上海户口，上海也是在这个阶段快速的从1000万人口膨胀到2000万的规模

　　深圳就更不用说了，就是靠低门槛的落户决定了这个城市有如今这个规模

　　那小城镇派是什么时候开始比较流行的呢

　　我目测大致的时间点在2013年-2017年左右，这段时间很多城市在做2件事情

　　一件叫棚改，把三四线的房子拆了盖更好的，这件事影响了后面好几年的房地产发展；一件在开发商这里一定很熟悉，就是小镇项目的开发，一次性几千亩的土地都是通过这种模式被批了出来在很多县城

　　而最近两年提倡的都市圈，似乎是这两种模式的综合，鼓励发展一线城市边上的二三线城市形成都市圈，当然内核还是大城市派

　　所以未来中国城市发展到底哪种为主旋律

　　02

　　先来理性分析这两种模式的利弊

　　大城市的好处很明显，人群在有限的土地上聚集之后最大的好处就是不论是人和人，企业和企业，产业和产业之间协作会更高效，互相之间的损耗会很低，是最快激发经济效能的模式

　　当然产生的问题也是很明显的，这种模式下人的幸福度会降低，城市污染也会提升，如果控制不好容易出现贫富悬殊的情况

　　当然，这里有个逻辑有人会说大城市发展的代价是牺牲小城市，这个观点其实是值得商榷的

　　因为理论上来说大城市如果人口密度足够高之后，小城市的人口密度下降之后对应的人均土地占有量会提升，他们可以通过规模化发展农业和工业的方式实现土地获利。

　　美国就是典型的大城市派驱动下产生的结果

　　那么小城镇倡导的呢，更多的是从人的角度出发，小城镇的均好性会更强，不论是生活压力以及自然环境都会比想象中好很多

　　当然是否经济就一定不好也不一定，德国就是典型的小城镇模式，德国所有大公司都在县城里，然后住户围绕着公司散装分布，企业同样很有竞争力且员工忠诚度极高

　　所以简单的分析这两种模式哪个好哪个差是没有意义的，各有利弊也有实践成功的样本

　　面对这个问题我们需要更加辩证的看，就是在过往这两种模式在我们试验的过程中有没有出现什么问题，哪些问题是我们不能承受的，明白这个问题，对了解未来中国城市发展你也就看到更多

　　03

　　我们先试着从房价的维度来看待这个问题

　　一线城市高房价对于城市管理来说一直以来都是非常头疼的问题。当然一线房价快速攀升，就是在快速城市化发展的道路上，大城市派主导下，一线城市快速吸纳人口造成了供需不对等的结果

　　我说过大城市派模式下就会有这个问题，让普通阶层购房成为比较艰难的事，生活幸福感比较低

　　那我们再来看下小城镇模式下的房价变化

　　因为小城镇模式，房地产里发生比较明显的变化就是一线城市高门槛限购外来人口买房增高从而降低需求，同步减少土地供应，把土地指标更多的放在三四线，而三四线的需求驱动来自棚改，从而行程了另一轮的供需关系。

　　碧桂园恒大这样的房企能够占据行业榜首，都要感谢小城镇模式的驱动

　　但是这种模式在运营一段时间之后我们发现，一线城市的房价并没有降低，但是三四线的房价开始提升了

　　当然，这个还不是重要的，同步发现三四线的购房需求很多并没有真实的居住需求，从而产生了巨大的浪费

　　所以小城镇模式并没有根本解决房价的问题

　　第二个维度就在于产业转移的问题，小城镇的内核是希望产业可以不同城市的分工，大城市负责一面，小城镇负责另外一面

　　所以我们看到过去有一段时间很提倡一线城市的产业可以外溢到中西部

　　但是最近我们看到的是一线以及沿海城市的产业转移之后，承接的是在东南亚的一些国家

　　这是小城镇模式运营下来暴露的一些问题，所以各位敏感的朋友应该感觉到，现在已经几乎没有哪个开发商提倡小镇模式开发了，已经不是如今城市化开发的主旋律

　　当然我们同样也看到，如今对于一线城市，人口依然是被严格控制的，土地出让严格控制，开发强度也是严格控制的，上海城市扩容这一步也没有看到真正迈出去的那一步

　　为什么

　　道理也很简单，文章之前说过，一个城市的人口规模，会比数据上看到的要更多一点，第二真的密度过高类似于疾病的控制，生态的破坏都是毁灭性的，类似武汉之痛，发生一次都是不可挽回的代价

　　所以绝对大城市这件事也不会真正意义上发生，起码最近几年我看不到

　　所以，这也是为什么我认为都市圈城市群战略会坚定不移的强行推行的很重要的理由

　　04

　　很简单，城市群模式起码从目前来看是可以很好综合大城市和小城镇模式优点的模式。

　　简单的来说就是在户籍人口层面保证单个城市的规模可控，但是在常驻人口上破了地域的范畴从而实现人口流动

　　不知道各位知道最近长三角以及珠三角最近的变化，宏观规划我们就不说了，真正在坚定做的事情就一件：

　　不遗余力的发展城际铁路

　　什么是城际铁路，就是一种无限接近地铁的城际交通，这种模式在上海的金山、松江、张江试验过5年以上的时间，如今正在环沪很多城市大量的落地

　　就做一件事，人口在城市间流动的时间成本和金钱成本无限接近上海地铁

　　具体的就不展开了，为什么要这么做，因为这种模式可以破几个关键指标。

　　第一个可以破土地指标，吸引人来需要土地，一线城市没有土地就可以借周边城市的。在上海已经出现一个产业园一半在金山一半在嘉兴平湖。

　　另一个可以破人口指标，工作在上海生活在环沪可以极大的降低一线城市的配套压力

　　这种模式起码在城市管理层面会毫不犹豫的推进下去，起码在账面上来看的好处要多很多

　　关键是这种模式同样在国际层面也有成功范例，典型就是日本东京，东京能够崛起，新干线起到了很关键的作用，大东京承载了日本绝大部分的经济驱动，所以当然也就很热了

　　所以如果各位看到这里还认可上面的观点，后面一些我认为的观点就可以认真看下

　　1、都市圈背景下，首先扶持的一线城市边上的二线城市，帮助他们成为准一线城市，才是真正的都市圈，所以杭州、宁波、苏州、南京这四个城市都是被我无限看好的，珠三角里广州+深圳+香港+澳门的四角关系也是被我无限看好

　　2、特别需要注意的是孤立的二线城市，比如武汉、长沙、重庆、成都……这些内陆城市能够成为二线很大程度上是因为边上都太弱所以聚集而成，未来内陆二线聚合的难度比较大，大概率会是胜出几个削弱几个

　　3、紧贴着一线的三线城市不会都成，但是一定会成几个，因为都市圈要解决的一个使命就是解决一线城市的人口问题。所以大家需要关注的就是珠三角到底成哪个，长三角到底成哪个，这个之前的文章提到很多了，这里就不写了，有兴趣的话大家可以翻翻历史文章

　　4、如果这些都对的话，那么一线城市的城市使命就会细分，一个叫照顾好自己的户籍人口，一个叫带好都市圈的常驻人口，所以类似上海的双核心模式也会落地

　　5、最后一句话，老家的房子，如果和上面的内容无关，且没有自住需求，过年在家的时候可以卖了

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　　好了，差不多了，我们需不需要大城市，当然需要，而且没有错的话只有城市越来越大，才能带动周边的城市发展

　　但是大城市的发展会不会牺牲居民幸福度？当然也是不行的，从政策层面一定会想尽办法避免这些问题的发生，不论是城市群还是在一线城市落地的租售并举，本质上都是统筹的解决方案

　　当然不论政策如何倾斜，每个个体的自己努力是必须的。

　　我们需要大城市，而大城市要的也是越来越好的你

　　就这样吧