贝壳研究院：今年小阳春将滞后或消失

　　“新冠”疫情对房地产市场影响多大？近日，贝壳研究院基于不同的疫情持续时间的假设及政策影响，对未来新房、二手房市场走向进行了量化测算。贝壳研究院表示，虽然疫情会对市场造成一定影响，但不会改变行业的基本面，房地产依旧是巨量行业，困难只是暂时的，企业和从业人员要对未来市场充满信心。

　　政策逻辑：据疫情持续时间，不同程度托底救市

　　短期市场会怎么走最重要的一个变量是新冠疫情持续的时间，疫情持续时间会影响到政策的变动。贝壳研究院认为，未来的政策逻辑会有三个：

　　一、如果疫情在2月份能够得到控制，市场具有较强的自我修复能力，政府可能会在供给端出台一些降税减费的支持政策，帮助企业渡过现金流难关。

　　二、如果市场持续到3月仍然无法复苏，意味着一季度的经济下行压力将会很大，政府可能会通过一些需求端的放松政策，比如对限购政策的调整、税收成本的下调来刺激经济回调，同时，为了保持房价的稳定，政策一般是放松而不是刺激。

　　三、如果疫情持续到上半年，对经济的伤害或将触及债务危机，市场则不具备自我修复的能力，如果政策不加以干预将有演变成经济危机的可能。因此，防风险的宏观政策则会转向防止经济衰退、防止金融崩塌的方向。

　　新房市场：全年商品住宅销售面积同比将下降

　　疫情结束后，新房市场受房地产政策影响最为明显，政策的扶持直接影响开发商拿地、贷款等动作。贝壳研究院根据疫情持续时间的长短，认为全年全国商品住宅销售面积同比将有不同程度下滑。

　　假设“新冠”疫情在2月底基本结束，贝壳研究院预计3-4月将迎来市场小幅修复期，全年全国商品住宅销售面积降同比下降约4%。

　　假设新冠疫情在3月中基本结束，3月市场可能小幅修复，小阳春后延到4月，上半年末销售发力，增幅较大。全年全国商品住宅销售面积将同比下降约8%，该降幅与受前期强调控影响下的2014年销售同比降幅相当。

　　假设此次新冠疫情到6月初才能彻底结束，回落期或将持续近两个月。2月销售较2019年12月降约60%，3月爆发期市场仍低位保持，4-5月疫情拐点后市场开始小幅修复，6月及下半年商品住宅销售开启“恢复”模式，月度变动幅度较2018-2019年的平均水平较大。全年全国商品住宅销售面积同比将下降约15%，该降幅将仅次于1998年房改以来金融危机影响下的2008年。

　　二手房市场：“小阳春”将滞后甚至消失

　　二手房方面，二手住宅销售所受到的冲击不仅来自疫情的影响，还有疫情结束后新房的冲击。

　　在疫情于2月底结束的假设下，3月将迎来市场修复期，叠加二手房市场的“小阳春”现象，三月成交面积环比将高于往年平均水平，此后市场走势与2018-2019年情况基本吻合。总体来看，疫情将导致一季度成交面积同比下降16.6%，全年成交面积较2019年下降3.9%。

　　在疫情于3月中结束的假设下，1、2月二手市场成交面积受影响较大，3月后半月成交面积开始出现反弹。二手房市场的“小阳春”现象被疫情削弱，被疫情抑制的部分需求预计将在疫情结束后的月份逐步得到释放。总体来看，疫情将导致一季度成交面积同比下降23%，全年成交面积较2019年下降9.3%。

　　在疫情于6月初结束的假设下，一季度二手市场成交面积受影响较大，传统“小阳春”现象被大幅削弱，4-5月疫情拐点后市场开始小幅修复，6月及年末成交开启“恢复”模式。疫情将导致一季度成交面积同比下降28%。被疫情抑制的部分需求将在疫情结束后的月份以及年末逐步得到释放，全年成交面积较2019年下降16.3%。

　　在对疫情发展情况的不同假设下，贝壳研究院对2020年全国住宅销售同比变动情况进行了汇总。

　　从我国房地产过去十几年历史来看，总量上尽管有所下降，2020年总的房地产销售面积将会超过16亿平方米，这仍然是非常大的体量。增速上，即使是在疫情持续时间最长的假设下，对新房的影响也要好于2008年时期，疫情持续到3月中的预测下也会比2004年好。

　　结合分析，贝壳研究院表示尽管疫情会对需求市场造成一定影响，但房地产市场仍然保持着巨大的体量，企业和从业人员要对未来市场充满信心。当前市场不流通对企业造成的经营困难是阶段性的，企业要做好现金流管理，相信政府也会出台相关政策，帮助企业渡过难关。

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