58安居客研究院张波：“二三线人才”可以选择佛山、广州、东莞这种城市发展

　　12月6日，2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛于广州广交会威斯汀酒店举行。重磅嘉宾齐聚共议大湾区基本面和不动产、科技、金融、人才等领域的发展前景。在下午营商环境与人才发展分论坛上，58安居客研究院首席分析师张波发表了主题演讲。

　　“我个人感觉，并不是所有的高房价或高租金带来的都是负面效应。我们看到高房价和高租金都是让大家逃离这些一线城市，让大家没有办法很好的生活，但你有没有看到这个城市需要什么类型的人才？对一线城市需要的人才一定是一线最顶端的人才为主的，但它也需要很多低端人才，这些人在一线城市里面才可以生活的更好，我觉得太正常了。而且越是顶端人才越是给你更多补贴，越是博士和高学历的人，不但能落户，还能给你更多补贴。”对二线和三线的人才该去哪里？大湾区有很多城市可以选，我觉得佛山、广州、东莞这些区域一样都非常好，广州的房价便宜很多，不是深圳的五万块钱的价格，在广州买房的压力没有这么大，为什么一定要在深圳？在惠州也一样，惠州一万多块钱可以卖房，为什么在深圳这么高的地方买房呢。

　　以下为张波演讲原文：

　　我也蛮有感而发的，刚才听了紫薇小姐谈到关于用工和人的事情，我这边有也许有在我身边一个很鲜活的案例。我之前在上海的一个同事，因为工作早一些年，上班大约有7年的时间。去年的时候他把上海的房子卖了，因为他在上海的房子还贷每个月的压力还蛮大的，每个月还完贷款大约一个月一万五左右，每个月剩下可以自由支配的资金可能只有几千块钱，他觉得生活的非常不开心。他回到了自己家里的一个城市，这个城市叫重庆。回去之后发现了很多不一样的点，之前我们在他朋友圈里发现都是他努力加班，回到重庆之后我们发现在他朋友圈里面是今天吃了什么好东西，明天又去哪里玩了。

　　那谈我就打电话给他，我说小王你在重庆是不是不用上班？这么开心？他说不是，我回到重庆之后干了两件事，第一件事是我把在上海卖掉的房子在重庆买了三套房，两套出租，一套自己住。第二件事是他换了一个工作，这个工作比他之前的收入少了一半，大约一个月也就一万块钱左右，但他每个月实际到手和实际支配的收入比原来多出了三倍不止，而且他生活非常开心。这点在说什么呢？我个人一直都认为，是不是在北上广深这些所谓的一线城市打拼是每个人的选择，选择没有什么对与错，只是是不是适合自己。

　　这次我也借了一些安居客的数据和大家进行相应的分析，这张图上午也讲过对一个城市或区域分析要建立相应的模型，研究院对一个城市群建立了相应分析的模型，城市的引力值会分为人口引力、就业引力、行业引力和安居引力。我这一帕主要讲的是人口和就业相关的，因为这个城市看上去再漂亮，如果不能引进相应的产业，如果经济发展不好，这个城市没有长期发展，不会有更多人进来，也不会有更多的就业环境，这样这个城市未来发展的引力值一定是下降的。

　　举个例子，前两周我基本上在东北地区，一个是在沈阳，昨天是在大连。我直接的感受是什么？在沈阳和大连这两个城市，到了机场，下了飞机的感受和广东、深圳机场(000089,股吧)最大的差别是什么？没有人。你会发现机场里空荡荡的，我那个班机过来时间还蛮好的，下午三点多钟到的，为什么机场里都没有人？的确这样。我晚上去吃饭，沈阳当天比较冷，我们开车到解放路的的shopping mall里去吃饭，我又发现不一样。在广州或深圳也好，到了饭点不可能在shopping mall吃饭的地区没有人吧？在沈阳就是，商场里任何一家饭店都不需要排队，可以随便走进一家饭店进去吃饭，根据不需要排队。到了8点钟应该是用餐高峰，整个shopping mall里面也看不到有太多多，这就是东北面临的现状，这也是为什么现在振兴东北所面临的现状，这也是为什么东北城市的吸引力会比粤港澳大湾区会有差别的原因之一，实实在在的就可以感受到。

　　在大湾区的经济、人口都是有一定差异的，这个数据大家可能都会看到，不同区域GDP、人口的发展状况，可以看到承压比较大的还是深圳这个地方，我个人或大家普遍认为，深圳这个地方面积实在太小了，比广州、上海小，只有北京八分之一的大小。在这么小的空间里面又要承载将近2000万的人口，又要发展这么大的经济规模，所以对深圳来讲首要的是怎么样做好大深圳外围扩建的问题。

　　对深圳来说，不要怪所有在深圳的人租房房租贵，太正常了，这么小一个地方，又想要这么好的经济收入条件，那你的租金不高才鬼了。我和上午胡主席也有一个关键是一致的，也有不一致的。一致的观点是我认为高房价对城市的发展一定是出现很大的弊端，未来空心化是有可能形成的，刚才紫薇讲到的那个女孩，6000块钱如果一年拿不到，两三年也拿不到，6000块钱都没用。在深圳这个地方生活，不到1万块钱，女孩可能还好一点，不用买房，没有万八块钱怎么去很好的生活呢？所以很多人未来由于受制高房价、高租金的压力而离开这个城市，我觉得这也是很正常的现象，我并没有觉得这个现象未来会有什么不同的地方，但一定会对深圳这样的城市形成影响。

　　第二个我个人感觉是这样的，并不是所有的高房价或高租金带来的都是负面效应。我们看到高房价和高租金都是让大家逃离这些一线城市，让大家没有办法很好的生活，但你有没有看到这个城市需要什么类型的人才？对一线城市需要的人才一定是一线最顶端的人才为主的，但它也需要很多低端人才，这些人在一线城市里面才可以生活的更好，我觉得太正常了。而且越是顶端人才越是给你更多补贴，越是博士和高学历的人，不但能落户，还能给你更多补贴。

　　对二线和三线的人才该去哪里？大湾区有很多城市可以选，我觉得佛山、广州、东莞这些区域一样都非常好，广州的房价便宜很多，不是深圳的五万块钱的价格，在广州买房的压力没有这么大，为什么一定要在深圳，在惠州也一样，惠州一万多块钱可以卖房，为什么在深圳这么高的地方卖房呢。

　　举个例子来说我是上个月在深圳看一个房，这个房是商住房，年初这个价格（第一批没有卖）11万，我上个月看卖多少钱呢？就在上个月14万。大家想想看商住住宅14万，面积是在300平方你左右而且一抢而空，具体楼盘子如果大家深圳可能会比较知道，这个项目还有比较夸张的一点怎么样，不但你要买这个房子，你得有钱还不行，你把公司注册在这里，公司注册在这里其不够，还得交税，交税还不行，还要最低线至少要缴30万，你才能卖这个房子，所以整个深圳的房价不是特别高，未来可能还会创出大家想象不到的一些空间。

　　这是对于房价层面和人口方面一些影响所以我们的观点是让合适的人流到适合他适合他生活的地方去，而不是以为是追求在某些大城市，2018到2019年中国劳动参与率这是全国层面的我们发现有什么特点？

　　整个劳动参与的比例一直到2019年逐年下降，所以未来能够劳动力市场的供给是越来越少了，不是多了，所以大家会看到很多招工是很困难的一件事是吧，但是可喜的是，从全国来看粤港澳大湾区还是招工最为好了城市，所有的年轻人都来到了这个区域，现在有一个问题什么问题？

　　上个月去了东北的区域，留下了都是老人，所以他们整个社保的亏空非常大，每年都需要通过南方广东省的来调取这些城市的社保来支援到东北地区，东北地区广告他自身省份的人的工作已经养不活当地老年人，很简单年轻人都跑到南方人了。因为大家现在看一下东北人不只是去了三亚去了海南，在广东也有非常多，这是一个就业率的问题。

　　这是58招聘的数据，从2018年招聘的活跃城市来看粤港澳大湾区有几个上榜的一个是广州一个是深圳一个是佛山这个是东莞全国排名前十，在粤港澳大湾区里面能占到四个，可以想象的到，右边这一测是2019年全国招聘需求活跃城市的这里面深圳和广州后面都是一线城市，招聘需求，这些城市持续增长，这条线是增长率，我们会发现同比增长率来发现广州也是排前的。这就是在全国目前情况的一个数据。

　　我们在看一下这是求职，前面是招聘，招聘是从企业来看的，求职我们是从用公测来看，2018年活跃第一名就是深圳，这印证了很多年轻人毕业就来深圳找工作来打工，觉得深圳是一个非常好的随时随地找到工作，随时随地拿到高薪的地方，当然我承认就像刚才那位校长提到过可能你是一个老师，你有可能拿到两万块钱的收入，在粤港澳大湾区这个城市的确看起来蛮高的平均收入在900左右，但是是不是所有的人都能够在粤港澳大湾区取得自己合适的收入，这其实是打一个问号的。

　　所以我们看到深圳还是第一位，广州排到第三位，下面还有一个是东莞，跟前面基本上是能够对应起来的，求职是2019年深圳下去了一点，北京排到了深圳前面，东莞还是在上面，这三个城市绝对是大家毕业之后首选为主的城市深圳广州以消费来说，较好的人才为主，东莞更多是以打工的需求，这个需求为主要的城市和区域，这是整个薪酬的水平，一个是企业支付薪酬，一个同比增长率的一个情况，从全国排名来看深圳也是比较排前的这个是我们线下的数据，不同行业有不同差异，我们做了一个平均求值方式，湾区目前人才构成的一些情况，我们会发现从左侧高水平来看，国际大学占到四分之一，国内大学占到四分之三，然后大湾区大学占到30%。

　　必须得承认刚才也都提到高，粤港澳大湾区里面的真正的属于985211或者顶级的高效的数量还是比较有限的未来对于高效这个层面的还是需要有更多的力度的，右边这一次是数字人才的一些情况，大家可以看一下。

　　有一个特点不得不说，粤港澳大湾区全国来看最年轻的城市，希望粤港澳大湾区当中深圳又是全国一线城市里面，最有年轻化，25到34岁的人才占比流程太牛了，大家知道上海是怎么样一个情况上海北京，以上海为例，上海马上到2025年进入老龄化社会全上海60%左右都变成了60岁以上的老年人，向下看在一个都是老年人的城市，和65岁的粤港澳大湾区来比，哪个活力会更强一定是这个地方。

　　这个给大家无限的想象空间，而且根据现在GDP的发展情况来看，大约还需要五年到八年的时候整个深圳的一个GDP的总量有可能会超过上开跃居到全国第一位。这是人才的情况，另外是光佛一体化，这是在线上一些情况，从深圳来看深圳主要的来源城市这右边没有现实出来是深圳，现在往下以东莞广州为主了，在深圳买房，但是其实还是非常少了主要是深圳本地，你来到深圳旁边的惠州你会发现32%的惠州的房子是被深圳人卖走的，三成的房子是被深圳人买走的，广州也一样，广州占75%，佛山来了话到广州是占到30左右，这也是证明了未来一体化的趋势也会越来越明显，在粤港澳大湾区不仅我在广州工作就一定在广州买房，不是说我在深圳工作我一定要在深圳买房，这是租赁的整个从租赁来看区域内的占比是最多的，而且上午也展示了数字，租赁大约是来自于深圳的，右边是租赁价格端的一些对比来进行相应的切分，租赁这一块现在最大的问题还是说租金和大家实际收入的差额会比较高，但我个人认为其实这件事情也要一分为二来看，首先必须承认，目前的广州好的来说，租金比较高的对于一个大学毕业生，比如说六千块钱的收入，那么多少的租金是最合理最舒服的呢，一般来说行业内供应的一个黄金分割点是33%，也就是说你三分之一的收入六千块钱的话两千五左右这样一个企业来租房是最舒服的，但是你挣转么点钱如果你想在广州和深圳租比较好的房子，其实是蛮难的。

　　第二，我们必须还要看到一点，租金和房价相比太便宜了，一套一千万的房子一个月可能也只能租到不到两万块钱，每年的回报率只有多少？从正常所有国际性的大都市来看，一般租金的年回报率应该是在3-4%之间，用这一点来衡量，现在租金远远没有到相应应该达到的水平，所以我们要理性看待租金。从长远来看，租金上涨的压力依然是持续存在的。

　　最后是关于房企的情况，粤港澳大湾区的城市规划出来之后，房企拿地的积极性是非常强的，这是2019年上半年拿地的一些情况，大家可以看到，这9个城市里面新增拿地数量是18倍，上半年拿的金额超过一千亿元，整个耳熟能详的房企都在整个粤港澳大湾区拿了很多的地，不是所有在大湾区拿地的人未来都可以赚的盆满钵满。

　　给大家说一个数据，深圳卖的很火，价值窜的很高，但在大湾区的其他城市，比方说江门、肇庆，开发商卖的房价能打到几折呢？六七折都有。而且我知道还有很多项目其实是一分钱都没赚，等等现在甩本把项目甩掉的都非常多，所以最后还要说的一点就是，并不是大湾区所有的城市现在都是属于开发的热点区域，在这个区域里随便拿地，随便建设，未来都会有很好的发展，未必是这样的。反而我们要关注和你自身相关的行业和产业，做出符合用户需求的产品，可能未来会更加有吸引力的作用。

　　我把整个粤港澳大湾区的数据简单做了一些罗列，这些数据不是整个报告里面最全的数据，我在这里面截取了一小部分和直住相关的数据和大家进行了相应的分析。我们认为整个大湾区发展会面临诸多困难也好，他的规划有诸多问题也好，大湾区一定是全国最年轻，最具活力，未来10年最具发展潜力的城市，如果不是也不会有这么多人愿意义无反顾的来到这个城市，我们非常看好这个城市群的发展，也相信这个城市群的发展未来会创造更多的机会和机遇。我的演讲就到这里，谢谢大家。