涉房新政引遐想？业内：纾困房企，“房住不炒”基调未变

    本文转载自公众号：“地产深度报道”

　　近来，多地涉房政策出现松绑，此举也让疫情之下步入寒冬的房地产业似乎迎来了一丝春光。

　　多地涉房政策松绑

　　2月12日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多地相继推出各类涉房支持政策，包括暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付、预售资金提前拨付等。

　　具体来看，上海、南昌、浙江出台的涉房政策主要集中在土地出让方面。

　　其中，上海和浙江主要是调整土地价款缴纳方式和期限，南昌则在调整土地出让方式、延期缴纳土地出让金、延期开工的基础上，还调整了土地出让竞买保证金比例，“自2月12日至12月31日期间出让的宗地，土地出让竞买保证金比例全部调整为20%”。西安允许企业分期缴纳土地出让价款，一个月内先缴纳50%，余款不超1年；无锡发布的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》涉及17条具体措施政策，包括受到疫情影响的企业可以申请延长纳税申报和缴纳、适度延长信贷时间、放宽预售条件、延期缴纳土地出让金、延期缴纳城市基础设施配套费等。

　　伴随着上述政策出台，楼市重振遐想再起。

　　“房住不炒”基调未变

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上述政策集中在供给端、企业端，并没有到达需求端、个人端。相关政策主要针对地产行业可能受到的疫情冲击，例如贷款的延期缴纳、土地出让金的延期缴纳，对工程进度的支持，通过预售资金监管松绑降低预售申请门槛等，并未涉及到刺激性的楼市政策。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对此持相同看法，其认为从当前正式发文的政策来看，目前的政策主要涉及到供给侧，如调整土地出让金的竞买保证金比例，以及支付节奏，并未涉及到需求端的限购限贷以及金融政策的放松，因此目前的政策松绑的力度不是很大。

　　易居智库研究总监严跃进也不赞同重振楼市的遐想，他指出“因城施策”仍将是行业调控主基调，部分地区针对此次疫情会出现政策调整，后续预计还会有更多的扶持政策出台，但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。

　　那么，目前出台的政策能否有效解决当下房企的痛点？

　　阳光城(000671,股吧)执行副总裁吴建斌在接受《国际金融报》记者采访时表示，能起到部分作用，但具体效果多大则取决于两方面，一是一城一策要全面落地，二是房企自己的争取力度。

　　王小嫱则认为这些政策会刺激房企拿地，缓解企业拿地的资金压力，但是对于后期加快去化，促进回款作用不大。通过降低首付比例和房贷利率鼓励购房者入市，方能加快房企的销售回款，缓解企业资金压力。

　　同策研究院总监张宏伟对《国际金融报》记者直言，目前出台的针对投资端拿地端的一些宽松措施解决不了开发企业的资金问题，至少两三个月内解决不了。张宏伟认为，拿地端是开发企业的支出，而企业当前的资金链情况很难在前期投资上做过多投入。

　　房企的资金困局

　　实际上，受此次疫情影响，不少房企一夜之间进入“寒冬”。

　　1月26日，中国房地产业协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。随后，湖南、江西、广东、海南、黑龙江等多个省份纷纷发文，要求暂停线下售楼。

　　春节假期历来是地产营销重要节点之一，不少房企会选择在此时开展降价促销活动，三四线城市更是会踏上“返乡置业”节奏迎来一波去化小高潮。

　　此次受疫情影响，售楼处关闭，交易近乎停摆，多名房企工作人员对《国际金融报》记者谈及影响表示，不仅失去了春节档，“小阳春”预计也无望。

　　作为资金密集型产业，此前两年里，房企多个融资渠道被收紧，销售回款成了各家最主要的资金来源之一，多家房企将回款作为重要考核指标，因此销售是房企关键所在，其规模效益与现金流皆仰仗于此，而今关闭售楼处无疑扼制住了房企的资金“命门”。

　　某规模房企中层对《国际金融报》记者表示，没有回款，企业复工和持续经营难以为继，加之银行的还本付息，房企的资金压力可想而知。

　　吴建斌通过数据具化了当前房企的艰难处境，其近期在接受媒体采访举例，一家年销售额1000亿元的房企，如果三个月不售楼，其年收入会减少200亿-300亿元，同时，该房企到期债务不能不还、土地款不能不付。仅这两项支出，将在100亿元左右。“简单计算，这家房企三个月总体会减少三四百亿元的资金”。

　　据吴建斌介绍，一般销售额在千亿规模的中型地产公司，如果采用高周转模式，其日常可动用资金大约为200亿元，只够支撑一个多月。“如果三个月不售楼，中小房企肯定是扛不过去的”。

　　因此，张宏伟建议，针对开发企业的资金困境，当前最有效的措施就在于金融端对开发企业定向放松，让房企能够融到资，缓解其近期因销售业绩低迷、土地端还需投入的资金压力。

　　同时，张宏伟强调，如果3月份售楼部能够开放，房企能够有经营性现金流的补充，其资金来源不再需要单一的依靠融资性现金流支撑，公司的资金面承压会进一步缓解。届时为了加速去化回笼资金，张宏伟预测不少房企会采取以价换量，通过降价措施来驱动整体成交量的回暖。