深圳楼市越来越不欢迎刚需了，北京却正好相反

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　10月8日，个人住房贷款利率正式切换定价模式。从8日起，首套房贷利率不得低于LPR，二套房贷利率不得低于LPR+60个基点。简单说，按照目前的LPR水平，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷款利率不低于5.45%。

　　从各地执行情况来看，也基本都符合规定，比如北京首套房是LPR加55个基点，二套房则是加105个基点，即5.4%和6.5%。此外，深圳首套房和二套房分别是加30个基点和加60个基点。苏州更狠，首套房是加120个基点，二套房是加150个基点，这个水平的房贷利率，简直就是让你绝望。

　　这三个城市在落实新政上，北京相对较严格，深圳是比较宽松的，苏州是最狠的，也难怪苏州现在楼市相当惨淡，之前日子过得太舒服了，总得过点苦日子。

　　值得关注的是，上海是个例外，上海的首套房贷款利率是唯一低于LPR的，最新的数据是首套房减20个基点，二套房则与央行规定保持一致，加60个基点。

　　上海是个特殊的存在，它一直就是全国房贷利率市场的洼地，首套房贷利率是全国最低水平，印象中至少保持了2年以上。即便在调控最严苛2017-2018年，其首套房贷利率也是低于基准利率的。换锚之后，依然如此，比LPR低20个基点，只有4.65%，为什么？

　　央行的规定可以置之不理？显然不可能，唯一的解释是取得了央行的同意。至于为什么能这样，我也不知道。但市场的表现却能支持这种利率水平继续下去。

　　目前上海楼市依然冷清，中指院数据显示，9月份上海新房价格环比持平，同比下跌0.08%，新房均价为47120元/平米，新房价格中位数则为41997元/平米；二手房价格环比持平，同比下跌0.85%，二手房均价为54263元/平米，价格中位数为59474元/平米。上海的二手房成交量已经连续5个月下跌，挂牌量也在持续下降，这一点或许是上海房贷利率低于LPR最好的佐证。

　　对于成熟房地产市场来说，二手房的表现才最能代表楼市真实行情。二手房挂牌量持续走低，这至少说明了一点，房东现在相当理性，房价无上涨空间，卖房不是好时机，无论是换房，还是投资，都不是好时候，而这正是调控需要达到的一种状态，低烈度的交易，价格异常稳定，而房贷利率仍能保持较低水平，特别是首套房，低于20个基点，则有助于真正的刚需选房买房。

　　对上海楼市来说，首套房贷利率低于LPR，目前看来基本谈不上对市场影响有刺激的可能。而以LPR为锚则给了更大的主动权，月度调节，只要有热的迹象，调上来便是，如果继续保持，那么继续可以为刚需谋福利。