恒大将了整个地产界一军，底气何来？

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　怎么看恒大这轮两波次营销方案？

　　这两波次营销方案，高风险高收益，只有恒大敢这么玩。

　　有人说“恒大图的就是你那5000块钱的定金”，但是看了第二波释放出来了营销方案，只能呵呵了。

　　恒大缺钱是事实，但也不缺这点钱，5万套房，5000定金，多少钱，2.5亿，在地产商眼里是九牛之一毛。即便是以到期债务来算，这点钱也是远远不够的。

　　我告诉你们，地产这个行业是常年高负债，恒大不会单单为了还债而这么干的。

　　从我的观察来说，恒大这么做，可以关注以下几点：

　　1、地产商每年的营销预算都是相对恒定的，变化的只是花样，这次算是玩出彩了。目前为止公告了两波

　　这是第二波中的公告，恒大可不只是为了5000元定金，那些说为了定金而推出营销的人可以歇歇了。人家明明就是要你花真金白银去买房的，不光是定金，还有首付，还有银行贷款。这一整套操作，其实放在往年没啥特殊的，恒大年年都搞全民营销，现在赶上了特殊时期，大家都不能出门，怎么办呢，必须得在网上买房而已，只是换个形式。

　　每年年初都是房企冲销量的关键时期，一大半的任务要压在上半年，2/3/4月更是非常关键，所以恒大一定是要销量，不只是定金，要更多的回款，来稳住现金流。不能售楼处卖，就只能线上重新策划营销方案了。

　　2、就营销方案本身来说，恒大的确玩出了新高度，说不客气的，将了整个房地产行业一军，其他地产商还不指定怎么恨恒大呢？一招把几个月的潜在客户都锁定了。

　　营销方案中也有文字游戏，75折优惠并不是所有项目都能享受到，但综合所有优惠，的确是恒大历史上最强力的最能刺激你的熟人社交圈子的方案，如果你让周边人发现你想买房，几乎所有人都会劝你买恒大的房子，你说这可不可怕？因为所有人都能分一杯羹。而且真正的买房人，也是基本上属于可以享受超长犹豫期，折扣有了，还能有很长的犹豫期，恒大够下血本的，这种承诺，圈内没几个敢这么玩的，敢跟一手的，体量也没这么大的，你看榜单top10的，有几个跟注了？

　　3、恒大其实风险很大，我在微博上也做过分析，恒大的方案中有很多刚性兑付风险，比如单栋楼卖出80%，折上折98，卖出90%，折上折94，还有房价下跌补偿机制，恒大为房价下跌买了保险，恒大这些都是公开承诺的，营销成本不可谓不低。

　　这也印证了恒大压力很大，回款，必须要为销售打开局面，网上卖房，全民营销。这一点其他地产商也差不多，只不过恒大敢玩大的。

　　4、恒大敢这么干，必然是做过综合风险评估的，这里最主要的是房价，我认为是。只要房价稳住的，恒大就能稳赢，既然恒大敢承诺，显然是认为房价能稳住。

　　房价靠什么稳住？政策是主导，特别是短期，政策占据绝对影响力。举个最简单的例子，即便终端的限价不取消，限购不松绑，只要在上游的房地产一级市场帮助房企松松紧箍咒，房企就能好过很多。你们知道现在预售资金监管比例，土地出让金占据房企多少成本和现金流预算么？

　　许家印是政商通吃，地产界乃至中国最牛逼的红顶商人之一。当年的宝万之争，大家可以回顾一下，为恒大赚到多少政商资源。许家印经商很牛，但更牛的在于，他有很强的政治自信，这一点非常重要，站队就有好处。

　　5、恒大的房子在业内不以高品质著称，恒大压力很大，卖房子诚意很足，营销成本高、噱头多、效果好，颇有地产界“拼多多”的架势。

　　6、恒大的营销方案有点用力过猛，这是站在同行的角度分析。在业内很容易产生间隙，恒大“抢跑”，一个人吃肉，别人怎么办？等于是你梭哈了，你体量大有资本，我们这些中小房企只能等死啊。其他那些稳扎稳打的大房企也容易被打乱阵脚，心理肯定不痛快。

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