北京土地市场开年揽金超300亿

　　作者： 孙梦凡

　　在房地产因疫情全面降速时，北京土拍市场已开始全面复苏。

　　2月18日，北京出让大兴、通州三宗地块，起拍价65.56亿元，吸引20家房企报名参与。经过激烈角逐后，三宗地全部出让，共揽金87亿。至此，北京开年已出让9宗地块，揽金高达364亿。

　　18日首宗竞拍的，为通州区台湖镇二类居住用地、A334托幼用地，规划建筑面积5万平方米，采用“限地价、竞自持、报高标准商品住宅建设方案”方式出让。

　　17家企业被此宗地吸引。最终绿城中国(03900.HK，下称“绿城”)以自持7%、13.48亿元总价竞得，刨除教育用地和自持部分，可售住宅部分成交楼面价达30806元/平方米。溢价率49.8%，接近一年以来的最高值。

　　“上述地块虽在成熟区边缘，但距地铁站更近，且未来同期竞争项目多为限竞房项目，而本地块不限价，固引得众多开发商竞拍。”贝壳研究院新房分析师潘浩表示，但7%的自持部分，以及较高的地价成本，对开发商操盘能力亦是一次考验。

　　拿下通州台湖宅地后，绿城再度出手。在大兴区旧宫镇地块竞拍过程中，绿城报出第一手，随后世茂、中海、首开+保利接连举牌。最终，在与首开+保利的竞争中，绿城以67亿夺得该宗地，溢价率超30%。

　　据悉，上述地块面积7.87万平方米，竞得人需建设社区管理服务用房、托老所、老年活动场站等共计2175平方米和4080平方米幼儿园，并无偿移交相关主管部门；另一宗地位于大兴区采育镇，由兴创+住总以底价6.56亿元竞得，建筑面积5.1万平方米。

　　这已是绿城今年二度入京。2月14日，昌平区东小口镇出让一宗居住用地，经过8家企业激烈角逐，最终绿城以29.8%的溢价率，以63.6亿元总价竞得，成交楼面价37407元/平方米。至此，绿城今年已在全国土地市场挥金逾170亿。

　　2019年，绿城首次突破2000亿关口。不过，土储仍是其“软肋”。截至2019年中期，绿城土地储备3412万平方米，低于同等规模房企。在“2020年2500亿，2021年3000亿销售”目标压力下，积极纳储成为其首要任务。而去年，绿城在北京颗粒无收。

　　事实上，受疫情影响，全国多地土拍市场延迟交易。根据CRIC监测，春节后两周（1月31日~2月13日）重点城市共成交108幅土地，总成交量仅674万平方米，同比下降62%。

　　北京土地出让市场也已经连续三年降温。数据显示，2017年北京市土地出让金额2609亿元；2018年北京市出让土地72幅，成交额1682.9亿元，较2017年下降约四成；2019年北京土地出让58宗，成交金额1672亿元，较2018年下降6%。

　　在此之下，房企为何大肆抢入北京？中指院指出，疫情过后，重点一二线城市因较好的基础设施和医疗卫生条件将更受青睐。其中，尤以京津冀、长三角、粤港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及辐射的热点城市投资吸引力较强。

　　近几年，北京推出地块基本为限价房或共有产权房，房企利润空间被进一步压缩。不过，作为重点一线城市，北京仍是房企的必争之地。且限竞房地块已开始在北京市场逐步“退却”，去年成交土地中，限竞房地块21宗，不限价纯商品房达14宗。

　　此前2月11日，北京鼠年首拍三宗不限价地，起始总价70.63亿元，吸引12家房企参与。最终，此次土拍让北京一日揽金80.05亿元；2月14日，北京再次集中出让3宗地，共吸引十余家房企参与竞拍，最终全部溢价成交，总成交价达196.8亿元。

　　潘浩认为，近日入市土地质素均较高，疫情下开发商表现积极，亦是对未来市场回暖信心的表现。从政府角度看，如能持续推出优质土地，可利于提升土地市场热度、缓解地方财政压力；也有助于房企获取优质土地，为后期稳健运营提供条件。

　　过往地产周期，为支撑规模扩张，房企不惜大举杠杆拿地。如今，疫情促使市场发生变化。在房住不炒、金融去杠杆大基调下，过量土储已不是弯道超车的保证，唯有具备天然融资优势的国企央企，有更多大肆拿地的勇气。

　　但当下，疫情影响短期内难以消弭，房企资金压力依然巨大。一般而言，土地款在房开成本中占比重较高。据中国土地价格指数系统分析，一线城市土地款占开发总成本的比重超60%，二线城市土地款保持在40%~50%左右，三四线城市在30%~50%左右。

　　为给房企减负，近期上海、天津、杭州、南京、西安、南昌、无锡等城市均出台允许房企延期缴纳土地款的政策；四川、浙江等省份均发布《通知》，允许房企延交土地款，同时在开竣工时间、延迟规划期等方面，给出宽限政策。

　　中指院认为，疫情影响下，房企拿地会更加审慎。不过，对资金面允许的房企来说，上半年是拿地好时机：一二线均有好的拿地机会，在其他企业对拿地摇摆不定时，竞争对手较少，同时政府出于财政需求会大量推地，届时可瞄准优质地块。